Вчера на заседании городской думы Самары был единогласно принят генеральный план развития города – основной документ, который, по закону, будет определять градостроительную политику муниципалитета в ближайшие десятилетия. В администрации губернского центра надеются, что генплан привлечет в город инвесторов и продвинет реализацию существующих инвестпроектов. Чиновники отмечают, что первостепенными задачами новой градостроительной эпохи станут проекты комплексной застройки, сноса ветхого и аварийного жилья, а также возведение социальных объектов.
Необходимость принятия генерального плана Самары на протяжении последних пяти лет была программным тезисом всех региональных политиков и чиновников. И это было вызвано не только положением закона, по которому все муниципальные образования страны должны до 2010 года разработать и утвердить документы, регламентирующие развитие своих территорий. Но и тем, что предыдущему самарскому генплану исполнилось уже более 20 лет – он был принят еще в 1987 году.
В современной Самаре сложно узнать город, спроектированный разработчиками документа советского образца. Заводские районы сейчас приобрели статус делового центра – здесь построены крупные объекты торговой и офисной недвижимости (например, на площадке станкостроительного завода), планируются масштабные проекты редевелопмента (например, развитие территории завода им. Масленникова и СПЗ-4). Изменилась и транспортная ситуация – спроектированные магистрали давно не справляются с возросшим автотрафиком, из-за чего Самара, словно сверхурбанизированный мегаполис, пропадает в многокилометровых пробках. Не выдерживают нагрузки и коммунальные сети, особенно в районах малоэтажной застройки, где вдруг возводятся небоскребы, а также развлекательные и офисные центры. Не соответствует развитию города и расположение объектов соцкультбыта, в первую очередь школ, детских садов, поликлиник, больниц и т. д.: инвесторам их строить невыгодно, а город не может выставлять такие обременения на законных основаниях в отсутствие плана развития территории.
Старый генеральный план был не в состоянии регулировать многие вопросы: самарские строители признают, что на соответствие ему их документы не проверялись, генплан-1987 был настолько устаревший, что в этом не было никакого смысла. В итоге город на Волге, как и большинство других российских миллионников, решал свои проблемы стихийно – Самара застраивалась точечно, зачастую проекты не предусматривали развитие близлежащей инфраструктуры, жилые кварталы возводились без парковок, детских садов и школ, а появление торговых центров приводило к образованию тромбов на близлежащих дорогах. Резервные территории, нужные для расширения магистралей, строительства станций метро, электростанций и прокладки сетей, занимались коммерческими проектами. Например, сейчас обсуждается законность возведения торгового центра «Рубин» на пересечении проспекта Кирова и улицы Победы: на его месте могла бы быть проложена дополнительная полоса движения. С большим трудом также сегодня выкраиваются и резервируются площадки под будущие станции метрополитена.
Нерегламентированность развития города не позволяла решать и вопросы с переносом промышленных предприятий. Инвесторы уже много лет ждут решения проблемы с самарским заводом силикатного кирпича – он расположен почти на набережной, в районе, который застраивается элитным жильем (ЖК «Ладья»). Промзоны, которая могла бы быть использована для переноса его и других предприятий, в городе пока не предусмотрено. Да и вообще вопрос зонирования в Самаре за отсутствием генплана оставался целиком на совести чиновников. Это создавало дополнительные административные барьеры для реализации инвестпроектов. Например, строительство жилья на заводской территории могло быть признано незаконным со ссылкой на старый генплан, либо законным, если чиновник не считал нужным обращаться к морально устаревшему документу. Понятно, что такое положение оставило в «подвешенном» состоянии многие проекты редевелопмента территорий.
С принятием нового генплана, по идее, эти вопросы должны быть урегулированы. Не случайно мэр Самары Виктор Тархов считает принятый документ инструментом привлечения в город инвесторов. «С принятием генплана город Самара, мы с вами, все жители города приобретаем дополнительный инструмент, который позволит привлекать инвесторов именно в наш город. Принятием генплана мы поднимаем статус нашего города… Мы будем приводить главный документ, по которому будет развиваться город, в тот вид, который устроит всех жителей Самары», – отметил градоначальник на заседании гордумы. А его первый зам Сергей Арсентьев напомнил, что по итогам 2007 года Самара перевыполнила план по введению в эксплуатацию жилья более чем на 50% – 612 тыс. кв. м вместо 455 тыс. запланированных. Почти в три раза увеличилось и количество выданной разрешительной документации, а срок ее прохождения сократился до одного месяца. «Мы можем уже констатировать, что в Самаре практически в очередь встали инвесторы, которые желают участвовать в проведении аукционов по застроенным территориям», – заявил Арсентьев.
Согласно принятому генплану, на первом этапе его реализации (до 2015 года) под жилищную застройку планируется выделить около 3,5 тыс. га городской земли. В основном, полагают разработчики документа, она будет вестись на окраине – в так называемом Самарском Заречье (600 га, планируемое население – 95 тыс. человек), селе Ракитовка (980 га, 38 тыс. человек), землях совхоза «Кряж» (250 га, 60 тыс. человек), поселках Козелки (200 га, 5 тыс. человек), Радиоцентр (280 га, 31 тыс. человек), Дойки (341 га, 15,5 тыс. человек) и Народной (100 га, 19 тыс. человек). Генплан предполагает интенсивное освоение этих территорий – до 2015 года на них планируется построить не менее 8,7 млн кв. м жилья. Тем самым обеспеченность жильем в Самаре уже к 2011 году достигнет 23 кв. м на одного жителя, а к 2016-му — 26 кв. м, при том что сейчас этот показатель составляет 21 кв. м.
В части развития дорожной сети разработчики генплана предлагают построить двухуровневые транспортные развязки на пересечении крупных магистралей – проспекта Ленина и улицы Ново-Садовой, улицы Советской Армии и Московского шоссе, Советской Армии и Ново-Садовой, Авроры и Ново-Садовой в Овраге Подпольщиков, Московского шоссе и Авроры, Московского шоссе и улицы ХХII Партсъезда и других. Предполагается и появление новых пешеходных зон в старом центре города (сейчас статус «самарского Арбата» имеет только улица Ленинградская, реконструкция которой до сих пор не завершена). По генплану, пешеходными должны стать участки улиц Молодогвардейской (от улицы Венцека до площади Куйбышева) и Осипенко (от Ново-Садовой до набережной Волги). Также в течение пяти ближайших лет, судя по генплану, будет достроена магистраль Центральная, которая пройдет по проспекту Карла Маркса и разгрузит основные автодороги города. Сейчас их всего три — Московское шоссе, Ново-Садовая и Гагарина – по ним проходит основной автотрафик, к ним тяготеют основные объекты коммерческой недвижимости. Разработчики генплана также надеются, что в Самаре будет продолжено строительство метро, начатое еще в 1980 году (самарская подземка была запущена последней в СССР, в 1987 году). И будет возведен второй мост через реку Самара, который станет функционировать в качестве автомобильного и метромоста.
Принятие генплана позволит наконец-то провести в Самаре первые земельные аукционы – власти будут иметь возможность сформировать необходимый для выставляемой на торги стройплощадки пакет документов, представить концепцию застройки территорий. В мэрии обещают провести первые торги уже в течение ближайших двух месяцев. На них будут выставлены площадки в окраинных Куйбышевском и Волжском районах города, а также в его географическом центре. По словам Сергея Арсентьева, на каждую из выставляемых на аукцион стройплощадок уже сейчас есть по три потенциальных претендента.
Генплан также позволит инвесторам видеть четкий список обременений по интересующему их участку. Например, они будут информированы о необходимости строительства объектов социальной и инженерной инфраструктуры, предусмотренной на выбранной площадке. Имея план развития города, смогут планировать свою работу в Самаре и девелоперы, и коммунальщики – они смогут располагать свои объекты там, где предусмотрена масштабная застройка. Инвесторы новых производств получат возможность ориентироваться на прогнозируемое развитие энергосетей и дорожной инфраструктуры.
Правда, насколько строго чиновники будут придерживаться текста нового генплана – большой вопрос. Многие уже сейчас называют принятый документ слишком декларативным. С этим трудно не согласиться: генплан действительно носит лишь рекомендательный характер и не все заявленные в нем проекты обязательно будут реализованы. Однако на его основе будут разрабатываться двух— и пятилетние планы реализации с более конкретным перечнем мероприятий. После его утверждения будут разработаны необходимые градостроительные документы: правила землепользования и застройки, проекты планировки территории, проекты межевания границ. Так что, как ни крути, а генплан все же устанавливает необходимые для гармоничного развития мегаполиса на Волге правила и условия. А значит, самоуправства, по крайней мере в застройке Самары, должно стать меньше.
Фото: ИТАР-ТАСС
