Многие считают, что без помощи риэлтора в сделке с недвижимостью лучше не соваться – можно лишишься и денег, и жилья. Сторонники же самостоятельной покупки/продажи уверены: высокие гонорары, уплаченные агентству, вовсе не гарантируют благополучного исхода дела.
Для начала разберемся в цифрах. Допустим, вам предстоит продать 2-комнатную квартиру в Бутове и одновременно приобрести аналогичную в Свиблово (так называемая «альтернатива»). Средняя цена двушки в спальном районе Москвы сегодня стоит $300 тыс. Гонорар риэлтора напрямую зависит от стоимости покупаемой/продаваемой недвижимости и составляет на сегодняшний день 2-8% от суммы сделки. То есть в данном случае, при общей стоимости сделки $600 тыс., самое скромное (2%) агентское вознаграждение составит… $12 тыс. Сумма просто астрономическая. Неудивительно, что не все готовы ее выложить. А те, кто платит, уверены: риелтор делает нечто невозможное - то, что не по силам простому смертному. «Получить справки в ЖЭКе и БТИ», «проверить чистоту квартиры», «отследить все варианты по специальным базам» - все это звучит из уст риелтора и правда крайне убедительно.
Если же подумать, то и сам клиент в состоянии все это проделать. Отстоять очереди в БТИ, ЖЭКе, конечно, придется, но разве это так уж нереально? Найти продавца или покупателя для квартиры самостоятельно тоже возможно: «специальные базы» доступны любому желающему всего за 3 тыс. рублей в месяц, нужно лишь ежедневно следить за обновлениями в риелторских интернет-базах и за объявлениями в газетах бесплатных объявлений. Очень полезен в этом смысле Интернет. Например, на сайте международной сети бесплатных объявлений www.slando.ru. На этом портале есть раздел, посвященный недвижимости, один из самых популярных. Удобная навигация позволяет быстро просмотреть варианты с нужными параметрами: продажа или покупка, станция метро, количество комнат, наличие балкона, лоджии и т. д. Все объявления разбиты по соответствующим разделам: «Продажа квартир», «Коммерческая недвижимость», «Недвижимость за рубежом» и т. д. Более того, на Slando есть рубрика «Квартиры от хозяев», и руководство сайта проверяет, чтобы в этот раздел не попали предложения от агентств. Правда, в силу объективных причин этот раздел не так велик. Владельцу недвижимости, желающему сдать свою квартиру в аренду, обращение к риелтору не будет стоить ничего. Так какой смысл хозяину вести всю работу самому? Видимо, в разделе «Квартиры от хозяев» предложения только от самых стойких, принципиальных противников риелторов…
Всевозможные истории и страшилки на тему «Как кидают риелторы» тоже заставляют людей задуматься, стоит ли доверять «специалистам». Об одной из типичных схем рассказывает Алексей Алешко, частный риелтор: «Агентство показывает квартиру, клиент готов ее купить. Ему предлагают подписать 2 договора: один с продавцом (клиент вносит ему аванс), второй — с агентством (об оказании услуг). В договоре с агентством есть пункты с указанием приблизительных требований к искомому варианту, хотя, зачем они нужны, раз квартира уже выбрана, неясно. А вот конкретная покупаемая квартира в договоре как раз не указывается. Но кто в эйфории замечает эти тонкости! Клиент вносит предоплату за услуги агентству. Затем схема такая: продавец «вдруг» идет на попятный и возвращает покупателю аванс. А вот агентство деньги возвращать отказывается – сделка, мол, сорвалась не по его вине, и оно готово выполнить договорные обязательства, то есть подобрать клиенту квартиру. А когда клиент внимательно вчитается в договор, окажется, что агентство обязуется ему показать 5-10 вариантов и на этом считает свои обязательства выполненными. Деньги к клиенту в любом случае не вернутся». А поскольку требования к искомому варианту в договоре указаны крайне размытые, то показать десяток более-менее подходящих под описание квартир для агентства – раз плюнуть. Очень часто агентства и лжепродавцы квартир состоят в сговоре, и квартира, которая показывается клиенту, вовсе не продается. Не так давно в стране появились фирмы, которые работают только по этой схеме – и, не продавая ни одной квартиры, имеют стабильный доход (а если учесть, что аванс чаще всего не проходит по бухгалтерским документам, то доход этот еще и не облагается налогами).
Самое неприятное, что, даже когда сделка состоялась, риелтор не несет ответственности, если в один прекрасный момент «юридически чистая квартира» вдруг окажется проблемной, и сделка будет признана недействительной. Агентство недвижимости несет лишь гражданскую ответственность, то есть клиент через суд может взыскать с агентства сумму гонорара (и ту не всегда полностью). Стоимость же потерянной квартиры агентство не вернет. Для того чтобы избежать подобных проблем, Алексей Алешко советует обращаться только к риелторам, имеющим хорошие рекомендации от лично знакомых вам людей. Конечно, на рынке работают не только шарлатаны и мошенники. Для многих риелторов чистая совесть – главный гарант их хорошей работы. Их помощь может оказаться очень кстати.
«Я могу понять желание клиента минимизировать собственные затраты и самостоятельно заняться поиском вариантов. Хорошо, если это – вариант «чистой» купли-продажи: у продавца свободная квартира, у покупателя деньги на руках. С «альтернативой» куда сложнее: если на каком-то отрезке длинной цепочки из продавцов и покупателей что-то не сложится, то сорвутся и все остальные сделки. Тут только профессионал может справиться. Он, в отличие от «любителя», сразу увидит проблемное звено и не станет делать на него ставку. Таким слабым звеном, как правило, становятся слишком заманчивые, явно нереальные предложения, – считает Марина Мальцева, специалист риелторской компании. – Кроме того, в любом случае (простая сделка или «альтернатива»), я бы рекомендовала не рисковать и обратиться к профессионалам на этапе юридического сопровождения сделки».
Некоторые агентства недвижимости, кстати, берутся консультировать клиентов, которые хотят самостоятельно подготовить и провести сделку покупки или продажи квартиры. Стоит это 10-40 тысяч рублей, в зависимости от сложности ситуации. Такую сумму человек выложит куда с большей готовностью, чем уже упомянутые 2-8% от сделки.
Впрочем, что бы вы ни решили, остановитесь и подумайте еще раз, взвесьте все «за» и «против», оцените свои риски. Какая роль вам ближе – «клиент» или «сам себе риелтор»?
Фото: www.hata.by
