«Срочный выкуп квартир! Сделки любой сложности! Деньги за один день!» — обещает реклама многих агентств недвижимости. Неужели в наше время можно быстро и легко продать недвижимость?
Заманчивое предложение
Такую услугу предлагают не меньше сотни фирм — в основном крупных, которые имеют достаточно свободных денег. Вот что они говорят об этом. «Срочный выкуп необходим, если на поиск покупателя нет времени. Позвонив нам, вы уже нашли его – мы покупаем сами, за свои деньги». «Этот вариант может быть осуществлен в два-три дня. В зависимости от ликвидности объекта продавец получает не менее 80% от рыночной стоимости квартиры или комнаты». «У нас разработано достаточно много схем срочного выкупа, наши специалисты подберут наиболее подходящий вариант для каждого обратившегося. Рассматриваем нестандартные ситуации». «Подготовку документации к сделке мы осуществляем сами. Расчет производится по договоренности. Срочный выкуп осуществляется по ценам ниже рыночной».
Сколько времени?
Что касается общего срока сделки, то в любом случае он составит не меньше недели. «Все зависит от юридической прозрачности объекта и пожеланий собственника. Минимум — три-пять дней (без учета регистрации)», — сообщает Павел Резько, начальник отдела АН «Юридический жилищный центр». В АН «ИНКОМ» в качестве среднего показателя назвали 8-10 дней, минимум – неделя. «В среднем процедура срочного выкупа занимает 10-12 дней, — рассказывает Инна Игнаткина, первый заместитель генерального директора МИАН. — Для сравнения: обычная сделка, даже при условии оперативного нахождения покупателя, длится как минимум в три-четыре раза дольше». Отметим, что средний срок только экспозиции жилья (поиска покупателя) в августе составлял 85 дней, то есть почти три месяца.
Самое основное
Главный вопрос – цена. «В любом случае стоимость квартиры будет ниже рыночной, — подчеркивает Михаил Раздольский, руководитель отделения «Октябрьское Поле» компании «ИНКОМ-Недвижимость». — Во-первых, «деньги сегодня» всегда обходятся получателю дороже, чем «деньги завтра» или «деньги непонятно когда». Во-вторых, для агентства срочный выкуп — риск. Под прикрытием сложной ситуации, в которую якобы попал продавец, часто действуют аферисты. Поэтому риелторам и юристам приходится в два раза тщательнее проверять документы, но при этом работать в десять раз быстрее».
«Выкупная цена обычно оказывается ниже на 15-25%, — сообщает П. Резько. – Кроме стандартных характеристик квартиры и района учитываются юридические аспекты сделки, а также насыщенность рынка подобными предложениями». «У нас много запросов от желающих оперативно приобрести жилье с дисконтом, — рассказала И. Игнаткина. — После поступления запроса мы ищем продавцов, для которых важна скорость продажи. Так что размер скидки при срочном выкупе устанавливает покупатель – как правило, в пределах 15-40% от рыночной стоимости».
Налетай!
Чтобы получить конкретную информацию, я обзвонила ряд агентств с предложением выкупить квартиру (однушка в Подмосковье, серия П44Т, экономкласс, но в новом доме, от авторитетного застройщика, с отличной планировкой, свежим ремонтом и красивым видом из окна). Юридически недвижимость чиста (этот аспект особенно волновал собеседников): один собственник, никто не прописан. В свободной продаже аналогичные объекты стоят примерно 3 млн руб.
В АН «Святогор риэлти» мне предложили 2 млн (срок — месяц), в МНЮАН – «2 миллиона или меньше» за две недели, но если подождать месяц, можно поднять до 2,5 млн руб. В «Регион эстейт» спросили, сколько я хочу. Услышав про те же 2 млн, сказали, что «цена хорошая», и предложили прислать оценщика. В одном из отделений АН «МИЭЛЬ» довольно резко заявили, что максимум – 1,5 млн, «больше вам никто не даст!». Естественно, это сумма, которую я получу на руки, а не которую заплатит клиент; посреднический доход агентства неизвестен.
Таким образом, риелторы все же «скромничают», говоря о дисконте 15-20%: даже вполне ликвидная, юридически свободная квартира с хорошими характеристиками «теряет» 30-50%.
Схема проведения сделки в разных компаниях примерно одинакова.
Шаг 1. Согласование стоимости. В некоторых агентствах присылают эксперта для оценки (бесплатно), но, как правило, достаточно телефонного разговора с подробным описанием жилья. Сотрудник сразу интересуется, на какую сумму рассчитывает продавец. Очевиден расчет на то, что попросят слишком мало. Затем агент смотрит в базе аналогичные объекты, вычитает скидку и перезванивает, чтобы объявить свою цену либо согласиться на вашу (если она вдруг окажется еще ниже). Торг уместен и даже необходим.
Свои правила у гиганта рынка АН «МИЭЛЬ». Требуется уже на первом этапе заключить предварительный договор (сроком на один-два дня) о намерении продать квартиру. В документе фиксируются цена, сроки выхода на сделку и все договоренности. «Контракт нужен, чтобы у нас были основания для сбора справок, проверки юридической чистоты объекта» — объясняется на сайте компании.
Шаг 2. Расчеты. Еще до подписания договора агентство закладывает оговоренную сумму в банковскую ячейку. Деньги проверяет кассир и пересчитывает продавец, который получает ключ от ячейки и единоличный доступ к ней. Однако забрать средства он может только после государственной регистрации сделки. Это не такая быстрая процедура, а поскольку при срочном выкупе деньги, как правило, нужны немедленно, ряд агентств (не все) идут на уступки и выдают часть суммы сразу после подписания договора купли-продажи.
Шаг 3. Договор купли-продажи. Его обычно заключают в простой письменной форме, но некоторые фирмы выдают предоплату только после нотариального заверения. Новым фактическим собственником квартиры становится агентство, однако часто, во избежание сложностей с налогами и финансовой отчетностью, документы оформляются на кого-то из сотрудников, родственников владельца и т.п., в общем, как мне сказали в одном месте, – на «нашего человека».
Шаг 4. Государственная регистрация сделки и перехода прав собственности. Это самый тонкий момент. Госрегистрация оформляется в течение месяца, однако понятия «месяц» и «срочность» сочетаются плохо. В конце 90-х процедура занимала всего день, потом сроки увеличились. Сегодня агентства либо остаются в рамках закона (и тогда продавцу приходится ждать месяц), либо используют «свои методы» для сокращения срока. Так, в одной компании доверительно сообщили, что регистрация в Москве за две недели «стоит» 200 тыс. руб. В Подмосковье ситуация зависит от района, расценки могут оказаться даже выше. К примеру, в «Московском независимом юридическом АН» заверили, что могут «устроить» регистрацию за четыре-пять дней. «У нас есть возможность сократить срок регистрации до пяти дней», — открыто пишет на своем сайте «МИЭЛЬ».
Источник фото: www.interfax.ru
