По данным Управления Федеральной регистрационной службы (ФРС) по г. Москве, за год в среднем ведомство проводит порядка 1 млн регистрационных действий по госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. За месяц же ведомством совершается не более 100 тыс. регистрационных действий. При этом не секрет, что нередко регистрация права собственности на недвижимое имущество и сделки с ним оспариваются в судебном порядке. Так, только в июле 2007 года в Управление ФРС по Москве поступило 619 судебных решений, опротестовывающих проведение регистрации права собственности на недвижимое имущество физлиц, причем по 27 решениям было применено последующее отчуждение недвижимого имущества. Чтобы избежать многочисленных судебных тяжб с родственниками и бывшими собственниками квартир, риэлторы, банкиры и страховщики советуют покупателям самостоятельно страховать риски утраты имущества, поскольку система государственного возмещения затрат на восстановление утраченного права собственности в РФ фактически не работает.
Как рассказала заместитель руководителя Управления ФРС по г. Москве Наталья Кожевникова, в настоящее время поток судебных решений о признании недействительными прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поступающих в ведомство, несколько снизился по сравнению с 90-ыми годами. «Однако проблема до сих пор остается актуальной, ведь в большинстве случаев суды хоть и признают покупателя добросовестным приобретателем, но выносят решения не в его пользу», - добавила она.
Действительно, нынешнее законодательство довольно жестоко в отношении несостоявшегося собственника жилья. «На практике при признании такой сделки недействительной происходит отчуждение недвижимости в пользу истца, причем закон не предусматривает никакой защиты для несовершеннолетних детей добросовестных приобретателей – их отправляют на улицу вместе с родителями», - сообщила юрист Корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Светлана Свириденко.
При этом разнообразие случаев, которые приводят в пример риэлторы и страховые компании, поражает. «Иногда после сделки появляются родственники умершего собственника квартиры и настаивают на том, что последний согласился на продажу жилья, не отдавая себе отчета в совершаемых действиях», - рассказал заместитель генерального директора СО «Стандарт-Резерв» Александр Коробов.
По его словам, в таком случае доказать невменяемость человека, которого нет в живых, довольно легко: по требованию близких покойного проводится посмертное освидетельствование, в результате которого дается врачебное заключение о причинах смерти. «Врачи, как правило, осторожны в формулировках и, если обнаружится, что человек применял какие-то медицинские препараты, в том числе по старости или по состоянию здоровья, то они заключают, что покойный теоретически мог быть невменяемым. Тогда по статье 177 Гражданского кодекса, сделку можно признать недействительной», - резюмировал А.Коробов.
«Также вопрос о признании сделки недействительной может быть поставлен при появлении собственника, которого ранее по суду признали пропавшим без вести или умершим, при возвращении на родину детей, которых увезли за границу и так далее», - дополнил президент Корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Григорий Полторак.
Теоретически в таких случаях споры собственника жилого помещения и добросовестного приобретателя обязано решать государство. Согласно 217- ФЗ (Федеральный закон от N217-ФЗ от 30 декабря 2004 года "О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского Кодекса РФ и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» - прим. ред.), «собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации». При этом установлен размер такой компенсации в 1 млн руб.
Однако, как заявили опрошенные RealEstate.ru специалисты, ни одному ведомству до сих пор не поручено производить расчеты по таким случаям, и фактических выплат ни покупателям, ни бывшим собственникам не производилось. «Дело в том, до сих пор не принято соответствующее постановление правительства, которое регламентировало бы механизм осуществления выплат», - объяснила заместитель директора департамента финансовой политики Минфина Вера Балакирева.
В отсутствие законов участники рынка советуют потенциальным покупателем «вторички» самим заботиться о сохранности своих вложений. По словам Г. Полторака из «БЕСТ-Недвижимость», несмотря на то что проверкой юридической «чистоты» недвижимости в сделке занимаются и риэлтор, и банк, и страховая компания, они не в состоянии предупредить все возможные риски. Те же агентства недвижимости не могут получить от органов МВД и Федеральной миграционной службы сведения обо всех гражданах, когда-либо прописанных в квартире, не говоря уже о справках об обременениях на объект купли-продажи, что идут из судов месяцами. Впрочем, сами органы власти тоже не могут прийти к согласованности действий. «Мы пытались организовать сотрудничество с ЗАГСами Москвы по предоставлению списков умерших, но оказалось, что в рамках закона ФРС не в праве запрашивать такую информацию», - рассказала Н. Кожевникова.
В настоящий момент, по словам президента НП «Национальная страховая гильдия» Ирины Алехиной, среднее значение тарифа по «титульному» страхованию - так страховщики называют программы, которые призваны защитить страхователя от рисков утраты прав собственности (правда, Федеральная служба страхового надзора напоминает, что официально такого вида страхования в РФ не существует, и возможны лишь сочетания программ страхования имущества и финансовых рисков – прим. ред.), - не превышает 1,5% от стоимости недвижимости. Но, фактически только банк, выдающий клиенту ипотечный кредит на приобретение квартиры, может обязать заемщика нести подобные траты.
Эксперты уверены: система государственного возмещения должна быть реформирована. В частности, закон не решает таких моментов, как возможность получения возмещения приобретателем недвижимости при повторном попадании в подобную ситуацию. Кроме того, размер возмещения – 1 млн руб. – в большинстве случае не позволит в той же Москве приобрести аналогичное по площади жилье.
