С тех пор как на референдуме о статусе Крыма жители полуострова почти единодушно проголосовали за вхождение республики в состав РФ, был подписан договор, а затем и закон о присоединении. Таким образом, Россия приросла новой территорией или вернула прежнюю – это уж кому как нравится.
Сегодняшнее развитие данного, уже российского, региона зависит не только от «Генерального плана развития территории Республики Крым», разработка которого поручена Минрегионразвития и Минстрою РФ совместно с крымскими ведомствами, но и во многом от того, вложатся ли в эту долгую историю инвесторы. Но не только большие компании с внушительными капиталами будут определять судьбу полуострова. Скромный вклад обычного покупателя, приобретающего, скажем, дачу у моря, тоже нельзя недооценивать.
Крым привлекателен, но…
«Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил оценить привлекательность крымской недвижимости именно в народных глазах. По данным последнего исследования в рамках традиционного «Народного мнения», 61% опрошенных ответили, что с удовольствием воспользовались бы подвернувшимся случаем съездить в Крым отдохнуть.
С приобретением недвижимости все несколько сложнее. Когда людей спросили, купили бы они дачу у Черного моря, будь у них такая возможность, почти такое же количество респондентов (59%) отказались от этой идеи. А вот 36% респондентов (считай, каждый третий) заявили, что не прочь обзавестись домиком в Крыму.
Примерно надвое разделилась аудитория при ответе на вопрос, известно ли ей о сложностях, связанных с юридическим оформлением покупки. Напомним, что регистрация сделок с недвижимостью в Крыму была прекращена в марте этого года, доступ к украинскому Госреестру - заблокирован, а российские органы госрегистрации в Крыму лишь недавно начали формироваться. И вот только на прошлой неделе крымские власти заявили, что можно будет продавать и покупать недвижимость с 15 августа 2014 года.
Так вот, знают о трудностях с регистрацией 46% участников опроса, не знают, соответственно, 54%.
Но помимо проблем с регистрацией, покупателей недвижимости в Крыму могут поджидать и другие риски. В конце концов, не стоит забывать о том, что Украина продолжает считать Крым своим и собирается доказать это юридически через межгосударственный Международный суд ООН.
Но как показало социологическое исследование www.metrinfo.ru, только треть опрошенных (31%) полагает, что различные сложности могут удержать наших соотечественников от рискованных покупок. Эти респонденты считают очень серьезным отрицательным фактором именно политическую нестабильность. Есть и те, кто не верит, что нынешний статус Крыма сохранится надолго.
Большинство же из участников опроса (55%) уверены, что россияне приобретать крымскую недвижимость непременно будут. Они убеждены: все неурядицы (правовые, политические и проч.) скоро останутся позади, так что люди, располагающие средствами, не упустят возможности купить объекты в месте с таким прекрасным климатом, да еще в период, пока цены привлекательны.
Как видно, народное мнение последовательно и логично. Люди понимают потенциальную привлекательность территории, но не спешат примеривать ситуацию на себя. Они правы: еще не все понятно с транспортной доступностью, с инженерной инфраструктурой и т.п. То есть москвичи готовы благодушно предположить, что есть россияне (и много), которые будут туда активно ездить, и покупать, и преодолевать все текущие сложности, но далеко не все готовы оказаться в их первых рядах и осваивать подзапущенные райские кущи.
Сложности переходного периода
Действительно, прежде чем что-либо покупать, стоит проанализировать ситуацию. Проекты федеральной целевой программы развития Крыма и Севастополя и закона об Особой экономической зоне на полуострове находятся еще на стадии обсуждения. Последнее обсуждение состоялось на заседании правительства 7 августа. Премьер озвучил ключевую цель федеральной программы как обеспечение «людям в Крыму общероссийских стандартов жизни и условий для устойчивого роста этого региона». Для достижения этой цели только из бюджета РФ будет выделено 660 млрд руб. (см. «За 5 лет на Крым и Севастополь потратят 700 млрд руб.»). Это большие деньги. Сегодня правительство заявляет, что они у государства есть. Но надо понимать, что с учетом острейшей политической и экономической ситуации цифры могут корректироваться.
Далее – 30 июля после опубликования в «Официальном журнале» ЕС вступили в законную силу санкции, по которым запрещены новые инвестиции в инженерную и транспортную инфраструктуру полуострова. То есть притока иностранного капитала не будет. А деньги региону нужны. Нужны в такой степени, что президент РФ в конце июля подписал закон, «включающий Сочи и Республику Крым в перечень регионов, на территориях которых разрешается создание игорных зон» (см. «Путин одобрил создание игорных зон в Крыму и Сочи»), хотя еще в феврале выступал против такой инициативы, справедливо отмечая, что публика в подобных местах мало соотносится с целевой аудиторией семейных курортов (см. «Путин не поддержал создание игорной зоны в Сочи»). Короче говоря, есть намерения, названы источники финансирования, но пока это проекты. Конечно, мы прекрасно помним опыт того же Сочи – как из провинциального курорта он превратился в современную олимпийскую столицу, но какие титанические усилия были к этому приложены! Сможем ли мы повторить подобный подвиг?
Интересно, как, учитывая все сложности переходного периода, оценивают текущее состояние крымского рынка недвижимости профессионалы. Журнал www.metrinfo.ru через месяц после присоединения Крыма уже беседовал с участниками рынка (см. «Недвижимость Крыма: будущее привлекательно, интерес российских инвесторов - колоссальный. Однако пока на рынке идет война законов»), и тогдашние оценки свидетельствовали о повышенном внимании к рынку полуострова, о росте цен, в свою очередь вызванном ажиотажным спросом. Юристы, естественно, предупреждали о сложностях переходного периода, опасности мошенничества, да и простого выпадения сделки из правового поля ввиду отсутствия этого самого правового поля. Теперь по истечении трех месяцев можно подвести некие итоги.
Тенденции рынка пока не ясные
Коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость» Ольга Гусева сегодня говорит о непривлекательности Крыма «с инвестиционной точки зрения, так как пока цены лотов сильно завышены», хотя и отмечает колоссальный потенциал этой территории. По мнению Ольги Гусевой, Крым вновь станет интересен через несколько лет, когда обновится инфраструктура, будет построен мост через Керченский пролив, рынок пополнится крупными игроками, а цены на рынке будут скорректированы за счет конкуренции. Тогда «цена будет определяться не только тем, что это Крым, но и качественными характеристиками: расположение, комфорт, окружение, социальная инфраструктура, доступность к морю», – поясняет эксперт. Но главное все-таки – должны утихнуть страсти, разрешиться военный конфликт, разрядиться международная обстановка…
Роман Мурадян, управляющий директор «МИЭЛЬ – Сеть офисов недвижимости», ссылаясь на специалистов ялтинского отделения компании, сообщил, что сделки на рынке заключаются. Несмотря на недоступность для покупателей государственной регистрации, активно используются альтернативные варианты для приобретения недвижимости: «заключение предварительного договора или же договора намерений с четким указанием даты и условий заключения основного договора, а также последующей его регистрации». Эксперт отмечает «высокий спрос на качественную недвижимость и на земельные участки, особенно в прибрежной зоне», что тоже неумолимо толкает цены вверх. Инвестиционно привлекательными названы также большие участки, которые будут использованы девелоперами для строительства многоквартирных домов. Мурадян обратил внимание на активность крымских коллег, которые «проявляют большой интерес к сотрудничеству и обмену опытом с крупными московскими брендами».
Но, как предупреждают эксперты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», цены на крымскую недвижимость могут сделать кульбит: резко взлетят в ожидании российских инвестиций, а потом откатятся назад, чуть выше старых позиций.
Говорить же о каких-то более-менее внятных тенденциях рынка сегодня все-таки преждевременно, считают в www.irn.ru. Скорее всего, мы поймем, что происходит в Крыму, в будущем году. (Подробнее в статье «Курортная недвижимость Крыма: и хочется, и колется».)
Такова в общих чертах характеристика рынка «благословенной Тавриды», данная народом и профессионалами. Крым подтвердил свою привлекательность. Но некоторая сумятица в законах, международных отношениях и отечественной экономике должна удерживать людей от поспешных или тем более рискованных решений.
Полностью отчет о проведенном исследовании читайте в статье «Народное мнение: россияне будут покупать недвижимость в Крыму».
Данные журнал www.metrinfo.ru получил с помощью телефонного опроса, проведенного по репрезентативной выборке. Она позволяет отразить мнение населения сколь угодно большого города и выдержать соотношение по полу и возрасту респондентов в зависимости от численности населения. В опросе участвовали жители города трудоспособного возраста.
