В крупных городах рынок вторичного жилья всегда широк и богат. Оно и понятно: он постоянно пополняется за счет продаж квартир в новых домах, которые совсем недавно считались новостройками. В Москве объем «вторички» колеблется примерно от 20 до 40 тысяч предложений в год. Причем, две трети предложений – квартиры с типовыми планировками. Хотя пользуются повышенным спросом жилье в домах сталинской постройки. Находятся покупатели и на комнаты в кирпичных строениях довоенного образца.
«В отличие от новостроек поиск квартиры на вторичном рынке всегда занимает больше времени, - говорит Алексей Шленов, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по регулярному рынку жилья. - И связан этот факт с тем, что образ искомой квартиры у клиента порой продолжает формироваться даже в процессе просмотра различных вариантов. Любой риэлтор припомнит случай, когда клиент забывает о своих первоначальных запросах и приобретает совсем другую квартиру - это, во-первых. А, во-вторых, весь «секонд-хэнд» имеет собственную историю, которая нуждается в проверке как по линии законности предыдущих переходов права собственности, так и по линии отсутствия возможных претензий со стороны третьих лиц. На это тоже тратится немало времени».
В-третьих, «вторичка» может продаваться только при условии одновременного приобретения для ее владельцев другой квартиры, куда хозяева после регистрации сделки пропишутся и переедут (так называемые альтернативные сделки). «На вторичном рынке достаточно редко происходят «чистые» сделки, - подтверждает Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Группы компаний «Домостроитель». - Например, сроки могут затянуться в случае обмена жилья». Словом, в силу своей многовариантности приобретение квартиры на вторичном рынке процесс очень не простой.
Если говорить о технологии покупки на вторичном рынке, то она выглядит следующим образом: сначала определяются приоритеты клиента и рассчитывается его бюджет, затем подбираются варианты, которые могли бы удовлетворить требования покупателя. Если подобранная квартира нравится, остается заключить авансовый договор с продавцом, внести предоплату, проверить документы и качественно провести сделку.
Внимание, внимание и еще раз внимание!
На бумаге, казалось бы, все просто. Но ни один риэлтор не отважится назвать вторичный рынок жилья в нашей стране цивилизованным. На всех этапах сделки, как продавца, так и покупателя, могут поджидать различные неприятные сюрпризы. Эксперты отмечают несколько важных пунктов, на которые стоит обратить пристальное внимание при совершении сделок. Например, довольно часто выявляются какие-либо нарушение, которые были совершены в процессе приватизации квартиры. Иногда стараются продать квадратные метры по поддельным документам. А такие нарушения как «превышение полномочий представителя», «недееспособность либо неспособность понимать значение своих действий одним из участников сделки», «принятие решения о совершении сделки с нарушением интересов совместно проживающих граждан» или «совершение сделки с совместным имуществом супругов без согласия одного из них» в риэлторской практике встречаются регулярно. И даже опытному брокеру приходится все время быть на пределе внимания. Дело в том, что если какое-либо из нарушений в процессе проверки не обнаружиться, всегда найдутся заинтересованные лица, которые захотят отсудить купленную квартиру.
При всем богатстве выбора…
Но есть при покупке «вторички» и положительные моменты. Как замечает Надежда Кот, управляющий директор «Кирсанова Риэлти», «продавать «вторичку» – не так зябко, обувь после показа остается без слоя строительной пыли, а покупателя не надо уговаривать одеть каску и внимательно смотреть под ноги в целях личной же безопасности. Другая прелесть состоит в том, что практически вся «вторичка» – уже с отделкой. И покупателю остается либо принять себя в заданной системе координат, либо покинуть её для дальнейшего поиска более комфортного варианта».
Но в любом случае «second hand» с качественным ремонтом и незаурядной планировкой, отражающими экстраординарность и яркость предыдущего владельца проиграет в сроке экспозиции квартире с умеренным ремонтом и выдержанным стилевым решением. Что касается покупки элитной недвижимости, то по признанию Наталии Дабсон, директора по развитию департамента элитной недвижимости компании Paul’s Yard, «постоянно держится особый спрос на квартиры с ремонтом и мебелью класса «lux», а также на «срочные» объекты, стоимость которых на 10-15 процентов ниже рыночной. Такие квартиры, даже невзирая на их общую стоимость, уходят сходу».
