На протяжении 2009 года жилье почти непрерывно и достаточно быстро дешевело. Об этом говорят все эксперты — однако темпы снижения оценивают по-разному.
Загадочный средний метр
По данным компании МИЭЛЬ, экономкласс в Москве с января потерял 28% в долларах и 18% в рублях. Падение с пиковых «предкризисных» значений сентября 2008-го — аж 46% в долларах! Элитка «просела» меньше (на 24%), а рублевые цены даже показали маленький прирост. Вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев также считает, что стоимость дорогого жилья (бизнес-класс и элитка) с начала года почти не изменилась, а вот экономкласс потерял в рублях 13%.
Недвижимость Подмосковья шла тем же путем, только падение оказалось чуть глубже: 27% в долларах и 18% в рублях, считают специалисты МИЭЛЬ. В результате средняя цена квадратного метра достигла 74,7 тыс. руб., что, как обычно, примерно вдвое меньше, чем в столице (159 тыс.). В компании МИАН называют иные цифры: 145 тыс. руб. в городе и 71 тыс. в области. Данные аналитического центра ИНКОМ — 182 и 75 тыс. руб. Разброс «средних показателей» в аналитических отчетах традиционно велик, хотя и не критичен: от 138 до 182 тыс. руб. за метр.
Но следует иметь в виду, что это цены предложения, а не реальных сделок, которые, как правило, проходят с дисконтом. Правда, по мнению аналитиков, сегодня он не превышает 1-2%, что говорит о стабилизации рынка.
100 дней до продажи
Тем не менее средние цены предложения отражают скорее запросы продавцов, нежели реальное состояние рынка. Ведь сегодня пользуются спросом лишь наиболее дешевые варианты, а «средние» месяцами «висят» в базах. По данным К. Апрелева, средний срок экспозиции вырос с 30 дней в январе 2008-го до 85 дней к августу 2009-го, то есть почти в три раза. Пик застоя был пройден в январе 2009-го, в данный момент наблюдается плавное снижение сроков экспозиции и оживление продаж. Впрочем, говорят в МИАН, 85% сделок приходится на нижний сегмент, тогда как в аналогичный период прошлого года этот показатель не превышал 55%.
По данным Федеральной регистрационной службы, количество сделок на вторичном рынке Москвы снизилось с 6,5 тыс. в декабре 2008 года до 2 тыс. в январе 2009-го! После этого, правда, наметился плавный рост, и сейчас достигнут уровень в 4 тыс. договоров купли-продажи в месяц. В Подмосковье количество сделок в начале кризиса упало вдвое (с 13 до 7 тыс. в месяц), а затем подросло до 10 тыс.
Сложности подсчета
После рекордного роста предложения в конце 2008 – начале 2009-го количество выставленной вторички постепенно снижается. В августе этот показатель «просел» особенно резко – на 12%, сообщают в МИАН, и составил 20,7 тыс. и 9,7 тыс. объектов в Москве и Подмосковье соответственно. Правда, в АЦ «ИНКОМ» считают, что объем вторичного рынка намного выше (38,1 и 27,9 тыс. квартир) и отмечают, напротив, его незначительный рост (на несколько сотен объектов). Но в одном все специалисты единодушны: кризисная «вакханалия» со всплеском предложения (при нулевом спросе) и попытками продавцов «успеть в последний вагон» — позади.
Оживление спроса, сокращение предложения, замедление падения цен – все это признаки того, что ситуация налаживается. Еще один признак – уверенный рост ипотеки: вдвое по сравнению с началом года (МИАН). Правда, до выхода на уровень прошлого лета пока далеко, да и условия далеки от идеальных. Большинство займов выдается на сумму до 3 млн руб., то есть на улучшение условий, а не покупку «с нуля». По расчетам К. Апрелева, всего 30% московских семей сегодня в состоянии приобрести квартиру (взяв кредит на 10-20 лет). Для этого ежемесячный совокупный доход должен превышать $4 тыс. Причем треть «счастливчиков» могут претендовать лишь на однушку экономкласса, и только 10% способны оплатить двушку бизнес-класса (доход от $8 тыс. в месяц).
В режиме маятника
По общему мнению экспертов, сейчас идет остаточная коррекция стоимости, что является переходным периодом от бурного падения к стабилизации. Если долларовые цены пока формально уменьшаются (на 1-3% за август, по разным данным) то в рублях некоторые аналитики зафиксировали рост (от 0,3 до 3,5%), другие же «насчитали» падение до 1,4% в столице и до 2% в области. Волна снижения практически сошла на нет, считают в ИРН. При этом наблюдается довольно равномерное распределение коррекции по типам квартир, что также можно считать признаком перехода рынка в сбалансированное состояние.
В августе цены почти остановились, а в центре города даже начали расти. По подсчетам аналитического агентства RWAY, недвижимость в ЦАО (с учетом элитки) подорожала в августе на 4,7% — до $9235 за метр. Лидером снижения оказался ЗАО, переоцененный в периоды роста, – минус 1,6%, до $6527. В других отчетах самым подешевевшим округом называют то Южный, то Северо-Восточный. В любом случае разница столь невелика, что может быть легко списана на статистическую погрешность. А самые демократичные цены по-прежнему фиксируются в ЮВАО – $4517 за метр.
Дно не одно?
И, наконец, главный вопрос: что дальше? По мнению экспертов, активного подорожания пока не предвидится. Если не случится очередных финансовых катаклизмов, продолжится стабилизация, число сделок будет расти, а цены сохранятся на нынешнем уровне с небольшой коррекцией вниз. В противном случае возможна пресловутая вторая волна. Аналитики ИРН видят два сценария развития. Оптимистичный (и наиболее вероятный) — постепенное восстановление по схеме 1999-2002 годов (после дефолта 1998-го).
Сегодня рынок недвижимости как никогда зависит не от внутренних факторов (спрос-предложение), а от макроэкономической ситуации. В случае усугубления кризиса и новых потрясений (падение цен на нефть, снижение объема денежной массы в стране и т.п.) ценам придется вновь снижаться. Как считают в ИРН, нижняя граница на сегодня – $2 тыс. за метр. Однако основной сценарий – плавное снижение до 150% от «справедливой цены» и окончательная стабилизация. «Справедливой ценой» в RWAY называют условную величину, равную 100 арендным платежам, или среднему доходу семьи за три года. Сейчас жилье в Москве в два-три раза дороже.
Схожий прогноз предлагает К. Апрелев: фиксация цен (колебания в пределах 1-2%) либо дальнейшее падение более, чем на 2% в месяц. Есть и небольшая вероятность роста, полагает он. «Дно будет достигнуто осенью, — категорично заявляет Геннадий Стерник. — Цены снизятся еще на 2-5%, а потом начнут расти». «Рынок станет более сбалансированным, — добавляет Генеральный директор RWAY Александр Крапин. — В том числе по стоимости объектов и средним доходам. Правила игры на рынке будут способствовать его динамичному развитию».
Источник фото: www.yandex.ru
