Хотелось бы отметить несколько причин, на основании которых можно прогнозировать устойчивый рост цен и увеличение спроса, и на основание которых мы рекомендуем Вам инвестировать свои средства в сочинский рынок недвижимости:
1). Географический и климатический фактор.
145 км вдоль побережья Черного моря, 3500 кв.км земель,44 градуса северной широты и 39 градусов восточной долготы,260 солнечных дней в году, субтропический мягкий климат, теплые ветра, красочный и разнообразный мир флоры и фауны, единственный город расположенный в границах Кавказского государственного биосферного заповедника, колоссальные водные ресурсы – и все это можно назвать одним словом Сочи. Один из многих курортов мира, но единственный город-курорт для 145 млн. российских граждан на территории РФ.
2). Подготовка генерального плана развития Сочи практически завершена.
Правительство РФ утвердило федеральную целевую программу « Развитие города Сочи как горно-климатического курорта»( 2006-2014 годы). Основа развития любого города это внятная градостроительная программа. В Сочи ее долгое время не было. На данный момент уже практически разработаны основные схемы развития транспортной структуры, план улучшения инженерной инфраструктуры, основные схемы размещения спортивных объектов, развлекательных центров и киноконцертных залов. А также строительство очистных сооружений и комплексов по утилизации отходов. Что улучшит экологию города и даст возможность принимать еще больше туристов и гостей.
3). Развитие инфраструктуры города и улучшения качества сервиса .
Пожалуй, это были основные беды города Сочи, главными причинами, почему многие россияне предпочитали вкладывать в зарубежную недвижимость. В последние, несколько лет многое изменилось. Сочи попал в число городов-кандидатов на проведение зимней Олимпиады-2014 года, и это уже привлекло большие денежные средства, выделенные правительством РФ, на улучшение инфраструктуры города и развитие инженерных сетей. А это стимулирует бурный рост строительного сектора экономики города. Особо отмечено выделение средств на повышения качества работы обслуживающего персонала. Не зависимо от того выиграет ли Сочи право на проведение зимних Олимпийских игр, многие миллиарды рублей все рано будут «закачены» в экономику города. 314 миллиардов рублей - цена целевой программы развития горно- климатического курорта Сочи, в том числе за счет средств федерального бюджета – 186 миллиардов рублей.
4). Постоянная раскрутка бренда Сочи.
Как известно, чем известнее бренд тем дороже он стоит. Программа развития Сочи как круглогодичного города-курорта была одобрена Президентом и Правительством РФ. Последние годы Президент часто проводит в своей резиденции в Сочи международные встречи, крупнейшие компании и банки проводят экономические форумы и конгрессы, фестивали и выставки. Что позволяет Сочи постоянно присутствовать в средствах массовой информации, а это очень хорошо раскручивает сам бренд города-курорта, повышая его капитализацию.
5). Развитие ипотечного кредитования.
В Сочи начинается бурная экспансия московских банков на рынке ипотечных кредитов. Причем не для сочинских горожан, официальные доходы которых не высоки, а для клиентов с регионов, где крупные московские банки имеют отлаженную сеть филиалов и представительств, а население имеет достаточно высокие доходы для получения ипотечного кредита. Кредит выдается в Сочи по местонахождению недвижимости, но справку о доходах можно предъявить по месту жительства. В Сочи уже работают ипотечные программы «Банка Москвы», « Сбербанка», « Внешторгбанка», банка «Московский капитал», «Москомприватбанка», «Юниаструм банка», «Конверс-банка», «Импэксбанка».
6). Программа развития горнолыжного курорта «Красная поляна».
Основная проблема с «сезонностью» Сочи решается с помощью развития зимнего курорта Красная поляна. Уже утверждена федеральная программа развития Сочи как круглогодичного курорта. Недавно сдан в эксплуатацию и начал функционировать автомобильный тоннель, с помощью которого решена часть проблемы транспортной доставки туристов на горно-лыжный курорт. Планируется строительства легкого метро в Ахштырском ущелье. «Газпром» ведет строительство большого пятизвездочного отеля – это повышает гостиничный сервис курорта, строятся новые очереди канатной дороги в рамках горно-лыжного центра «Роза Хутор», что делает доступными горно - лыжные спуски и трассы.
7). Улучшение качества возводимого жилья.
В городе, полным ходом идет реконструкция парков, скверов, набережных, памятников, всего того, что с советских времен являлось визитной карточкой курорта и определяло его уникальность. В городе строится все больше интересных и красивых домов, которые возводятся по индивидуальным проектам, с использованием опыта московских архитекторов и проектных институтов. Это обстоятельство делает архитектуру города все более привлекательной и современной.
8).Устойчивый рост всего строительного сектора российской экономики.
Рынок недвижимости каждого города уникален, но, тем не менее, он зависит от экономической ситуации в стране. Сегодня можно с уверенностью сказать значительное удорожание стоимости квадратного метра происходит во всех без исключения крупнейших городах.
Все крупнейшие города России по состоянию на начало второго полугодия 2006 года можно разбить на 4 большие группы городов. В первую группу входит единственный город – Москва, - среднее значение цены квадратного метра перевалило за 100.000 рублей. Во второй группе со средним значением по группе, превышающим 45.000 рублей входят города: Санкт-Петербург и Сочи .Это города где рост цен наиболее стремительный.
И т.д.
Подводя итоги развития сочинского рынка недвижимости в первом полугодии 2006 года, можно выделить две наиболее важные тенденции, которые с высокой долей вероятности, отразятся и на потоке инвестиций на сочинский рынок во втором полугодии 2006 года.
Первая тенденция, после осенне-зимней стагнации, казалось бы, уже перетекающей в наклонную плоскость, рынок недвижимости взял резвый разгон, со скоростью сверхзвукового аэробуса. Индекс ожидания превзошел все даже самые оптимистичные прогнозы московских аналитиков. Уже в середине весны, до майских праздников, а именно на них приходится большой поток иногородних покупателей на сочинский рынок, спрос очень уверенно превысил качественное предложение. Уровень цен на вторичном рынке, сразу же преодолел психологический барьер в 45.000 рублей за м2, а рынок новостроек вплотную подобрался к отметке в 42.000 рублей за м2, хотя до нового года, средний уровень цен первичного жилья( на уровне заливки фундамента) не превышал 30.000 -33.000 рублей. А планка цен на объекты элитного жилья (особенно объекты с панорамным видом на морское побережье) выросла практически в 2 раза с 60.000 руб. за м2, до 100.000 руб. за м2.
в данной диаграмме показан рост стоимости элитной новостройки на начальном этапе
И вторая тенденция, не менее важная, психологический порог недоверия потребителя к инвестиционным проектам на уровне «котлована», уверенно преодолен. Наконец-таки свершилось! Еще в прошлом году покупка новостроек на начальной стадии в Сочи была на уровне 10-15%, причем половина этих отчаянных инвесторов была с Москвы, которые удивляли, даже видавших виды риэлтеров. С флегматичным спокойствием, внося не малые суммы за объекты на начальной стадии, правда, прибыль за время строительства данного объекта, получали до 100%, за 2 года. Инвесторов с других регионов, как правило, пугало отсутствие у застройщиков уже реализованных проектов. Но, учитывая текущую конъюнктуру сочинского рынка недвижимости и инвестиций, у них не осталось выбора.
в данной диаграмме показан рост стоимости квартир реализованного объекта эконом-класса
Исходя из вышеизложенных факторов и учитывая наш опыт работы на сочинском рынке недвижимости, с большой долей вероятности можем утверждать, что устойчивый рост цен на Сочинскую недвижимость сохраниться минимум до второго полугодия, следующего года. В это время пройдет заключительный тур выбора города, который примет Зимние Олимпийские игры 2014 года, где у Сочи есть весьма серьезные шансы на победу. Дальше допустимы два сценария развития событий:
1). Сочи станет местом проведения Олимпиады-2014 года, и цены стремительно пойдут вверх, может быть, даже на какое-то время догонят московские. Такой сценарий вполне реален с учетом, какие средства вкладываются в развитие города и всего региона.
2). Сочи не станет местом проведения Олимпиады-2014 года, выставит свою кандидатуру на проведение Олимпиады – 2018 года и с учетом развития города сохранится устойчивый рост цен на сочинскую недвижимость.
И в том и в другом случае, те кто инвестирует в Сочинский рынок сегодня получат высокий доход в будущем.
Мы тщательно отслеживаем конъюнктуру сочинского рынка недвижимости и возможности инвестирования средств. На сегодняшней день и на ближайшую перспективу наиболее динамично развивающейся сегмент рынка сочинской недвижимости это рынок первичного строительства. По нашим данным рост цен только за первое полугодие 2006 года составил в среднем 25-30%, а некоторых классах первичного рынка недвижимости до 50%. Причем спрос на недвижимость в Сочи достаточно стабилен, он не характеризуется резкими рывками, а идет его устойчивое планомерное нарастание. Количество клиентов готовых инвестировать в сочинскую недвижимость постоянно растет на 10-15% в год, их количество увеличивается.
В данной диаграмме показано распределение покупателей на новостройки эконом-класса
Проведя глубокий консалтинг рынка, мы выяснили, что наиболее высокорентабельные вложения приносят инвестиции в рынок новостроек города Сочи. Где самый уверенный рост цен и ажиотажный спрос происходит на объекты элитного уровня и на объекты эконом – класса.
Подгорнов Дмитрий, директор отдела новостроек, ИК «Мегаполис» (г.Сочи)
