Крымский полуостров, расположенный на широте Южной Франции и Северной Италии, с давних пор славится своей природой и местами для отдыха. Крымский рынок жилой недвижимости привлекает все новых и новых покупателей. Этому способствуют также положительные тенденции в социально-экономическом развитии региона, позволяющие ему находиться на уровне, превышающем средний по Украине. Немаловажным представляется и то, что инвесторы и застройщики, предвкушая предполагаемое вступление Украины в Евросоюз, ожидают бурного роста цен на крымские квадратные метры.
Регион, привлекательный для инвестиций
В настоящее время Крым входит в число регионов-лидеров Украины по активности инвесторов и темпам роста в строительстве. При этом основными объектами для инвестиций здесь выступают жилье и земельные участки под индивидуальное и многоэтажное строительство. Наиболее привлекательным для капиталовложений на рынке жилой недвижимости является Южный берег Крыма (ЮБК). В этом регионе в настоящее время доминирует строительная компания «Консоль», возводящая здесь до 80 % жилья. Кроме того, сюда стремятся многие киевские, московские и турецкие девелоперы. В частности, в 2006 году объем только иностранных инвестиций в строительство объектов недвижимости Крыма вырос в 3,5 раза по сравнению с предыдущим годом и составил более 40 млн долл.
По мнению экспертов, основным сдерживающим фактором для российских инвестиционно-строительных компаний до недавнего времени оставалась нестабильная политическая ситуация внутри Украины. Однако сейчас в этой сфере наметились позитивные тенденции. Кроме того, был положительно решен вопрос об оформлении земельных участков в собственность (вплоть до 2002 года в Украине сохранялась государственная монополия на землю), и это тут же дало результаты.
В качестве примера активной инвестиционно-строительной деятельности московских компаний в Крыму можно привести ЗАО «Центрдевелопмент», которое объявило о своих планах завершить в Гурзуфе в 2007 году возведение коттеджного поселка Изумрудный берег, состоящего из 22 коттеджей. Площадь каждого дома 214 кв. м, он расположен на участке около четырех соток и имеет индивидуальный бассейн.
Жилье в Большой Ялте: самые высокие цены
Большая Ялта — это часть ЮБК протяженностью более 70 км от Фороса на западе до Гурзуфа на востоке.
Непосредственно Ялта — это крупный (более 80 тыс. жителей) курортный и административный центр на побережье Черного моря, привлекающий тысячи туристов в течение всего года. Недвижимость здесь представляет большой интерес, в том числе и для россиян. Что касается последних, то, по оценкам экспертов, в районе Большой Ялты на их долю приходится порядка 50 % всех заключаемых сделок с недвижимостью (в среднем по Крыму — около 40 %).
На рынке жилья Ялты в последнее время наблюдается стабильное увеличение спроса и, как следствие, ценовых показателей. Наибольшее количество покупателей приходится на квартиры в новых домах, построенных с соблюдением всех современных требований к жилью. Это здания с подземным паркингом, собственной службой эксплуатации и обеспечения, инфраструктурой на первом этаже. Также в цене объекты, где жильцам предоставляется возможность эксклюзивного пользования морским побережьем. Впрочем, таких предложений на рынке пока немного.
Что касается первичного рынка жилья, то Ялта демонстрирует самые высокие цены в крымском регионе. В частности, в центральных районах города, максимально приближенных к морю и парковым территориям, средняя стоимость 1 кв. м составляет 2,5– 4 тыс. долл., а некоторые предложения достигают 7–10 тыс. долл. На окраинах Ялты новостройки продают по 1200–2800 долл. за 1 кв. м.
Средние цены на «вторичку» в Ялте составляют: однушки (33 кв. м) — от 50 тыс. долл., двушки (46 кв. м) — от 60 тыс. долл., трешки (55 кв. м) — от 70 тыс. долл. Средняя цена 1 кв. м квартиры, расположенной в центре города, на вторичном рынке — 2600 долл. и более, в спальных районах — 1300–1500 долл. В качестве примера можно привести четырехэтажный дом в спальном районе (ул. Украинская), сданный в эксплуатацию в 2006 году. Он находится в 20 минутах ходьбы от моря. Стоимость 1 кв. м здесь — 1500 долл.
А трехкомнатная квартира в парковой зоне Ялты (ул. Красноармейская) на шестом этаже элитного десятиэтажного дома 2005 года постройки общей площадью 126 кв. м (с отделкой и мебелью) стоит 650 тыс. долл. (5159 долл. за 1 кв. м).
Разница в цене между жилой недвижимостью на вторичном и первичном рынках значительна и зависит от состояния и отделки квартиры, сроков ввода дома в эксплуатацию, его удаленности от моря и т. д. Принципиальное значение имеет и расположение квартиры в доме: если она смотрит на юг, то ее цена может быть на 30–40 % выше цены аналогичной квартиры, но ориентированной на север.
Некоторые эксперты, анализируя ситуацию на рынке жилой недвижимости Большой Ялты, считают, что цены здесь уже достигли своего максимума. Несмотря на продолжающуюся положительную динамику, среднегодовое количество сделок с жилой недвижимостью здесь за последние два года сократилось в пять–шесть раз. Однако, по всей видимости, в большей степени это имеет отношение к первичному рынку, так как уменьшение количества сделок пока не отразилось на темпах роста цен на квартиры на вторичном рынке. Кроме того, речь, скорее всего, идет о покупательной способности местного населения. Если же учесть тот факт, что в Ялте все больше и больше появляется иногородних покупателей жилья (граждане Украины и россияне), которые рассматривают покупку квартир здесь в качестве высокорентабельных инвестиций, то можно утверждать, что росту цен до критической точки еще очень далеко. Наибольшим спросом у иногородних покупателей пользуются одно- и двухкомнатные квартиры (количество их продаж составляет соответственно 44 и 40 %).
Экономический закон прост: если есть спрос, цены будут расти. О том, что спрос на жилье в Большой Ялте весьма велик, говорит тот факт, что здесь до 95 % новых квартир продают еще до окончания строительства. В этом смысле ситуация в Ялте напоминает московскую или киевскую, с одной лишь существенной разницей: то жилье, что в столицах позиционируют как бизнес-класс, в Крыму преподносят как элитное.
Алушта, Гурзуф и другие города Южного берега Крыма
Приведем пример двухкомнатных квартир разных категорий, расположенных в населенных пунктах ЮБК. Например, в Гурзуфе квартиру общей площадью 40 кв. м в старом доме продают за 43 тыс. долл. (1075 долл. за 1 кв. м), двушку общей площадью 38 кв. м в приморской зоне — за 47 тыс. долл. (1243 долл. за 1 кв. м), а жилье улучшенной планировки (в парковой зоне, с видом на море, комнаты по 20 кв. м, кухня-столовая — 16 кв. м, ванная — 9 кв. м, лоджия — 14 кв. м) — за 115 тыс. долл. (1770 долл. за 1 кв. м).
Двушка в современном доме в поселке Гаспра обойдется еще дешевле (общая площадь — 61 кв. м, жилая — 31 кв. м, кухня — 10 кв. м, лоджия — 9,6 кв. м, балкон — 3,8 кв. м). Из спальни этой квартиры открывается прекрасный вид на Ай-Петри, из большой комнаты — на парк и море, рядом расположен гараж на две машины. Эта квартира выставлена на продажу за 43 тыс. долл. (705 долл. за 1 кв. м), гараж — за 21 тыс. долл. (продажа возможна по отдельности).
Жилье в Алуште стоит дороже. По данным на сентябрь 2007 года двухкомнатную квартиру общей площадью 60 кв. м на последнем этаже пятиэтажного дома, расположенного в пяти минутах ходьбы от моря, продают за 140 тыс. долл. (2333 долл. за 1 кв. м). Трешку в центре города общей площадью 63 кв. м на последнем этаже четырехэтажного дома предлагают за 90 тыс. долл. (1429 долл. за 1 кв. м), а вот двухкомнатную квартиру в старом доме с автономным отоплением, находящемся в 300 м от моря (комнаты 13 и 14 кв. м, прихожая — 21 кв. м, подвальное помещение — 30 кв. м), — за 105 тыс. долл., что эквивалентно 3888 долл. за 1 кв. м жилой площади.
В качестве примера более дорогого жилья можно привести трехкомнатную элитную квартиру в Гурзуфе (район Артека), расположенную на втором этаже нового девятиэтажного одноподъездного дома, с полной отделкой современными материалами, итальянской мебелью и прекрасным видом на море (общая площадь — 76 кв. м). Сейчас ее продают по 3010 долл. за 1 кв. м.
Следует отметить, что ценообразование на рынке крымской жилой недвижимости формируется по законам юга: наиболее высока цена 1 кв. м в прибрежной зоне. Так, расценки на жилье, находящееся в непосредственной близости к морю (на первой линии), могут доходить до 3–4 тыс. долл. за 1 кв. м. Чем дальше дом от береговой линии, тем ниже цены.
Коттеджная недвижимость, дома и виллы
После 2002 года, то есть после того, как в Украине был решен вопрос об оформлении земли в собственность, иностранцы получили возможность выкупать участки вместе с приобретаемым жильем. С момента принятия этого закона стоимость сотки увеличилась с 700 долл. до 15 тыс. долл. Верхнего предела здесь, похоже, нет, ибо уже сейчас некоторые участки у моря стоят по 25–35 тыс. долл. за сотку.
ЮБК является вторым в Украине регионом (после Киева) по развитию коттеджной застройки. Яркими примерами коттеджного строительства являются поселки Галата, Изумрудный берег, Изумрудный берег — 2 и Испанская деревня в Гурзуфе, поселок Горный в сердце уникального Ялтинского горно-лесного заповедника, а также коттеджный городок на участке площадью 1,18 га в верхней части поселка Кореиз (Большая Ялта).
Развитию рынка малоэтажной недвижимости в Крыму препятствует недостаток земельных участков, пригодных для реализации современных проектов. Тем не менее цены за 1 кв. м в коттеджных поселках в районе Ялты, стартуя от 1500 долл., достигают 5 тыс. долл. Так, в новом коттеджном поселке Галата (17 домовладений площадью от 320 до 420 кв. м с земельными участками по десять соток), расположенном в 100 м от моря, цена 1 кв. м составляет 2500 долл.; в коттеджных поселках Изумрудный берег и Изумрудный берег — 2 — 2 тыс. долл. Аналогичная цена 1 кв. м и в расположенном в 800 м от моря коттеджном поселке Испанская деревня (охраняемая территория из семи домов, общая площадь от 500 до 700 кв. м, земля — от 17 до 24 соток, все коммуникации, без отделки).
Ценовую ситуацию на рынке отдельно стоящих домов наглядно демонстрируют несколько свежих примеров. В Гурзуфе в настоящее время продается небольшой дом (капитальное строение по ул. Ленинградской) общей площадью 30 кв. м на участке земли в 1,5 сотки по цене 95 тыс. долл. (3167 долл. за 1 кв. м).
В Алупке дом общей площадью 60 кв. м, с видом на море (участок в 1,5 сотки) предлагают к продаже за 85 тыс. долл. (1417 долл. за 1 кв. м). В Коктебеле дом общей площадью 38 кв. м на участке 4,5 сотки, с гаражом, беседкой и летней кухней предлагают за 89 тыс. долл. (2342 долл. за 1 кв. м), а новый двухэтажный коттедж в непосредственной близости к заповеднику Карадаг, с большим холлом, кухней-столовой с выходом во двор, двумя санузлами, тремя спальнями, гостиной, кондиционерами, новой мебелью, каменным забором и гаражом (участок в 8 соток) — за 310 тыс. долл. Еще дороже — 350 тыс. долл. — стоит готовый для заселения дом в Ялте на улице Курчатова (общая площадь 270 кв. м, двор — 50 кв. м, сауна, три санузла, четыре балкона, два камина, вид на горы и море), однако в пересчете на 1 кв. м цена его составляет всего 1296 долл.
Между тем на ЮБК имеются и более дорогостоящие объекты, цена которых превышает 1 млн долл. В качестве примера можно привести виллу, расположенную в районе парка «Нижняя Ореанда», в 5 км западнее Ялты. Эта вилла общей площадью 1170,5 кв. м, построенная с привлечением иностранных специалистов, представляет собой двухэтажное здание, оснащенное всем необходимым для комфортабельного отдыха: каминным залом, баром, гидромассажной ванной, сауной и турецкой баней. На территории (площадь участка составляет 0,35 га) имеется гостевой дом, гараж на четыре машины, собственный виноградник, открытый плавательный бассейн и даже вертолетная площадка. Цена этой виллы, находящейся в 350 м от моря, составляет 5,5 млн долл., что эквивалентно 4699 долл. за 1 кв. м.
Прогноз: ориентир на Москву
Потенциал роста цен на жилую недвижимость ЮБК составляет, по мнению аналитиков, еще как минимум 50 %, и эта ценовая планка может быть взята в ближайшие год-полтора. В более отдаленной перспективе цены здесь вполне могут сравняться с московскими. Связано это с тем, что на рассматриваемом рынке наблюдается стабильно устойчивое преобладание спроса над предложением по всем видам недвижимости. Свое влияние также окажут темпы инфляции, рост тарифов и себестоимости строительства, что неизбежно приведет к повышению цен на первичном рынке, за ним подтянется и «вторичка».
Фото В. Сербул
