Последние месяцы 2010 г. продемонстрировали высокую инертность столичного рынка недвижимости, которая, скорей всего, продлится до конца зимы. Весна вряд ли принесет заметные улучшения – количество сделок будет малым, а цены на квартиры будут снижаться на 0,8-1% в месяц. При этом вероятно увеличение разрыва между ценами предложения и продажи, поскольку продавцы и покупатели по-прежнему будут неохотно идти навстречу друг другу.
Изменение состава предложения
Анализ изменения состава предложения считается одним из наиболее эффективных инструментов наблюдения за рынком недвижимости. Сопоставляя накопленные статистические данные с процессами, которые происходили на рынке в прежние периоды, можно попытаться прогнозировать будущие тенденции. Правда, для этого необходима уверенность, что принципиальных изменений на рынке за это время не произошло. В противном случае формальное использование статистических зависимостей прошлых лет может привести к существенным ошибкам в прогнозировании.
В прошлые годы, когда сделок на рынке недвижимости было достаточно много, увеличение удельного веса «дорогих» трехкомнатных квартир и снижение доли «дешевых» однокомнатных служило признаком того, что в ближайшем будущем можно ожидать рост числа сделок. И наоборот, увеличение удельного веса однокомнатных квартир служило признаком приближающегося спада деловой активности.
Объяснение этому следующее: первыми на любые изменения деловой активности реагировали наиболее «дешевые» сегменты рынка («дешевые» квартиры первыми вымывались из состава предложения при росте деловой активности, и ими первыми затоваривался рынок при спаде активности).
Анализируя представленный график, можно констатировать, что в 2010 г. статистические закономерности прошлых лет были нарушены.
Вполне возможно, что получив официальные (полные) данные о количестве продаж одно-, двух- и трехкомнатных квартир в 2010 г., мы сможем более глубоко проанализировать изменения состава предложения, представленные на этом графике. А пока можем констатировать, что весь год в составе предложения преобладали двухкомнатные квартиры; трехкомнатных было на 0,5 – 2% меньше; однокомнатных еще на 1 - 3% меньше. А то, что в мае удельный вес однокомнатных резко увеличился, можно объяснить введением «выписок из Реестра прав собственности на недвижимое имущество». Владельцы однокомнатных первыми среагировали на эти нововведения и постарались продать квартиры, не дожидаясь усложнения правил.
За последний год в составе предложения доля низкокачественного, морально и физически устаревшего жилья («старый кирпич», «старая панель», «типовая панель») выросла на 3,4%. Соответственно снизилась доля других типов домов. Доля квартир в сегментах «дореволюционные», «сталинки», «улучшенный кирпич» и «улучшенная типовая панель» снизилась на 2,6%. Доля квартир в современных домах снизилась примерно на 0,8%.
Анализ изменений состава предложения позволяет сделать следующие выводы:
- рост доли низкокачественного жилья в составе предложения свидетельствует о том, что владельцы подобного жилья более активны в стремлении продать его; владельцы более качественного жилья пока выжидают;
- снижение доли современного жилья (сегменты «украинский кирпич» и «украинская панель») – естественная реакция рынка на замораживание строительства. А также признак того, что не было массового выброса на рынок так называемых «инвестиционных квартир» (по нашим данным, большинство инвесторов покупали квартиры именно на первичном рынке).
Статистика цен продаж
Данные о ценах продаж квартир на вторичном рынке Киева приведены в таблице и на графиках. Анализируя их, необходимо учитывать, что статистика цен продаж построена на основе очень ограниченного количества сделок; потому ее необходимо воспринимать лишь как преломление процессов на киевском рынке недвижимости через эти конкретные сделки.
Разница между ценами продаж, указанными на графиках и в таблице, объясняется тем, что в таблице указаны средние цены проданных квартир без учета района, типа дома и количества комнат, а на графиках – динамика изменения цен продаж после приведения параметров квартир к усредненным и сглаживания кривых.
Индекс стоимости жилья Киева
Индекс стоимости рассчитывается на основе актуальной базы объектов недвижимости (т. е. на основе цен предложений), но учитывает цены продаж и размеры торгов, а также динамику их изменения в предыдущие периоды. При этом информация о ценах задается либо в долларах за квадратный метр, либо в гривнах за квадратный метр. В первом случае индекс стоимости в декабре снизился на 0,8%, во втором случае снижение за месяц составило 0,6%.
Статистика цен предложений в долларах США
За период с 01.12.2010 по 01.01.2011 усредненная цена предложений (в долларах за квадратный метр) снизилась на 0,8%.
В зависимости от количества комнат, в декабре усредненная цена предложений изменилась следующим образом:
- в однокомнатных квартирах снизилась на 1,0%;
- в двухкомнатных квартирах снизилась на 1,1%;
- в трехкомнатных квартирах снизилась на 0,5%;
- в многокомнатных квартирах снизилась на 0,6%.
За 2010 г. усредненная цена предложений (в долларах за квадратный метр) снизилась на 4,2%.
В зависимости от количества комнат, в 2010 году усредненная цена предложений снизилась:
- в однокомнатных квартирах на 4,0%;
- в двухкомнатных квартирах на 4,3%;
- в трехкомнатных квартирах на 4,1%;
- в многокомнатных квартирах на 3,0%.
Наиболее значительное падение цен предложений зафиксировано на однокомнатные квартиры в сегменте «сталинки» (-17,6%) и многокомнатные квартиры в сегменте «старая панель» (-16,7%).
В отдельных сегментах статистика зафиксировала рост цен предложений. Максимальный рост зафиксирован на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры в сегменте «украинский кирпич» (соответственно +6,9% и +5,4%)
Прогноз на январь и первое полугодие 2011 г.
В январе на рынке недвижимости традиционные зимние каникулы, которые нередко продолжаются до февраля. Каких-либо признаков того, что в 2011 г. эти каникулы пройдут по «сокращенной программе», мы не наблюдаем. Учитывая тенденции последних месяцев 2010 г., с достаточно высокой степенью вероятности можно прогнозировать, что зимние каникулы растянутся дольше обычного.
Ожидать, что в это время тенденции претерпят существенные изменения – вряд ли стоит. Инерция рынка недвижимости очень высока, а каникулы – не то время, когда меняются тенденции. Потому полагаем, что январь на киевском рынке недвижимости будет во многом напоминать декабрь; вот только сделок будет еще меньше. Да и количество просмотров, скорее всего, существенно уменьшится (но тут многое зависит от погоды – в холода и метели просмотры зачастую отменяются или переносятся на будущее).
Делать прогнозы на более длительные периоды – достаточно сложно. Тем не менее, рискнем, опираясь на анализ сложившихся тенденций. В первом полугодии сделок будет существенно меньше, чем обычно (примерно на уровне 2010 г.). Средняя цена предложения на вторичном рынке квартир Киева будет плавно снижаться (ориентировочно, на 0,8% - 1% в месяц).
Возможно, увеличится разница между ценами предложений и реальными ценами продаж. Такой сценарий основан на анализе поведения покупателей и продавцов на рынке. Покупатели не спешат, понимая, что время работает на них. Да и возможности людей копить деньги стремительно снижаются на фоне вялости рынков и высокой инфляции. Большинству продавцов сложно смириться с мыслью о продаже дешевле. Поэтому они тоже никуда не спешат. Тем не менее, наверняка появятся «спешащие продавцы», готовые сбрасывать цены.
Стабилизация цен начнется не ранее второго полугодия, и будет напрямую зависеть от развития ипотечного кредитования. Банки сейчас работают в этом плане – их кредитные программы постепенно подходят к более-менее подъемным процентам и приемлемым для заемщиков условиям. Если так будет продолжаться и дальше, то вполне возможет рост ипотечного кредитования, а вместе с ним и оживление рынка.
Владимир Коломейко, аналитик портала недвижимости www.domik.net, специально для UGMK.INFO
Фото: kto.com.ua
