В марте на киевском рынке недвижимости замедлилось и даже остановилось снижение цен – вместо этого более отчетливым стало расслоение рынка. Все это происходило на фоне падения деловой активности. Поэтому в апреле, который является одним из традиционно наиболее продуктивных месяцев на киевском рынке жилья, оживление ожидается, но незначительное.
Индекс стоимости жилья Киева IKm(USD) 1430 пунктов (+0,1% за март, -0,1% за первый квартал).
Индекс стоимости жилья Киева IKm(UAH) 11485 пунктов (+0,1% за март, -0,2% за первый квартал).
Индекс ценового ожидания (предполагаемое изменение индекса стоимости в следующем месяце) 0,0%.
Индекс доходности жилья (сравнение инвестиций в недвижимость с банковским депозитом) не изменился и составил 0,2 банк/деп.
Анализируя процессы, протекавшие на киевском рынке недвижимости в первом квартале 2012 г., можно констатировать, во-первых, достижение некого «ценового дна», а, во-вторых, расслоение рынка. За три месяца индексы стоимости жилья Киева практически не изменились. При этом цены в различных сегментах менялись, хоть и медленно, но по-разному. Где-то они снизились на несколько процентов, где-то на столько еж выросли. Снижение произошло преимущественно в сегментах «дорогого» жилья; рост – в некоторых сегментах «дешевого». Все это очень похоже на некое «ценовое дно», правда, не совсем «ровное». Полагаем, что оно является промежуточным, т.е. спустя какое-то время реальная стоимость недвижимости вновь начнет снижаться.
К особенностям первого квартала можно отнести также определенный отход от привычных сезонных колебаний уровня деловой активности. Январь и первая половина февраля особых сюрпризов не преподнесли. В январе на рынке недвижимости были традиционные зимние каникулы, в первой половине февраля деловая активность немного выросла. Во второй половине февраля количество заявок на покупку, просмотров, задатков и сделок заметно увеличилось.
Все это давало основание прогнозировать дальнейшее оживление киевского рынка недвижимости. Тем более что с приходом весны деловая активность обычно растет. Но в марте вместо прогнозируемого роста произошел спад деловой активности. Спад небольшой, рынок работал; и если бы не февральское оживление, то можно было бы полагать, что все развивается по традиционному сценарию.
Провести всесторонний анализ по «горячим следам» весьма непросто. Тем не менее, некоторые причины отхода от традиционного сценария более-менее ясны. Одна из них заключается в ужесточении позиций продавцов наиболее популярных малогабаритных квартир. Осознав, что цены в их сегментах рынка достигли определенного дна, и при этом просмотров достаточно много, некоторые стали набавлять цены, более жестко вести торги. В предыдущие месяцы подобные процессы происходили в сегментах гостинок и однокомнатных квартир; теперь они затронули и некоторые сегменты двухкомнатных квартир. В результате части потенциальных покупателей пришлось временно покинуть рынок недвижимости.
Нельзя также недооценивать влияния на рыночные процессы громких заявлений высших должностных лиц государства о планах строительства доступного жилья и резком снижении банковских процентов по ипотечным кредитам.
Еще одна причина – заметное сужение выбора в последнее время. Во многих сегментах рынка лишь на первый взгляд предложений много. Когда же дело доходит до просмотров и торгов, то нередко оказывается, что выбор весьма ограничен и везде свои недостатки. Вот и ждут многие покупатели появления квартир, которые подошли бы им по деньгам, качеству, иным параметрам. Мол, такая же квартира и примерно за такую же цену, но с окнами на юг и менее шумными соседями…
Согласно нашим данным, в марте цены продаж были в среднем на 8,5% ниже средних цен предложений в соответствующих сегментах рынка (в январе и феврале соответственно на 9,2% и 9,4%).
Индексы стоимости киевского жилья рассчитываются на основе актуальной базы объектов недвижимости портала www.domik.net (то есть на основе цен предложений), но учитывают цены продаж и размеры торгов, а также динамику их изменения в предыдущие периоды. При этом информация о ценах задается либо в долларах за квадратный метр, либо в гривнах за квадратный метр.
Статистика цен предложений
Кривые изменения статистики цен предложений по всему городу достаточно близки по форме, но возле метро они значительно выше. Выше цены и в новых домах. При этом в первом квартале средние цены по городу были достаточно стабильными.
Начиная с октября, статистика цен предложений в Деснянском районе идет вверх. Есть тенденции к росту и в Днепровском районе. В Дарницком районе цены более-менее стабильны, в Святошинском плавно идут вниз.
Цена на гостинки в Оболонском районе колеблется, цены предложения на однокомнатные и двухкомнатные и трехкомнатные квартиры последние месяцы плавно растут.
Но тут необходим более детальный анализ, т.к. изменение соотношения количества предложений в современных кирпичных и в старых панельных домах оказывает заметное влияние на общую статистику цен.
В последние месяцы статистика цен предложений на однокомнатные квартиры в Соломенском районе растет, на гостинки, двух- и трехкомнатные – колеблется.
Более детальный анализ нужно проводить по массивам и отдельным типам домов.
Прогноз на апрель
Апрель – традиционно один из наиболее продуктивных месяцев на киевском рынке недвижимости. Потому мы склоняемся к тому, что и в этом году он принесет определенное оживление. При этом нас настораживают тенденции определенного снижения деловой активности в марте. Потому вряд ли стоит ожидать какого-то значительного увеличения количества задатков и сделок.
Что же касается изменения цен, то тут наверняка скажется высокая степень инерции рынка недвижимости. Если в ближайшее время не произойдет какого-либо финансового или политического кризиса, то устоявшиеся в последние месяцы тенденции, скорее всего, будут наблюдаться и в апреле.
В целом по городу уровень цен в апреле вряд ли существенно изменится. При этом будет продолжаться расслоение рынка. То есть, в одних сегментах рынка цены будут плавно снижаться, а в других немного подрастут.
Что же касается более дальних прогнозов, то наметившийся рост цен на малогабаритное «дешевое» жилья является одним из признаков того, что в ближайшие месяцы общий уровень цен на киевское жилье снижаться не будет. Другое дело, что при наступлении кризиса все может резко изменится.
Владимир Коломейко, аналитик портала недвижимости www.domik.net, специально для UGMK.INFO
Фото: www.gc.ua
