Состояние вторичного рынка недвижимости Киева в 2010 г. можно охарактеризовать как глубокий системный кризис. Уровень деловой активности был низким, цены плавно снижались, покупатели не находили общий язык с продавцами. И хотя изредка наблюдались признаки оживления, на общем состоянии рынка они не отразились – сделок становилось все меньше, а условия их заключения неоднократно усложнялись государством.
Низкая деловая активность наблюдалась в отношении самых важные показателей: количества сделок и оборотов рынка. Звонков и просмотров в течение года было немало. Однако подавляющее большинство их были направлены на прояснение рыночной ситуации, создавали лишь иллюзию деловой активности. Просмотры нередко напоминали экскурсии. На них ходили как потенциальные покупатели, так и продавцы. Все они пытались разобраться в происходящих на рынке процессах, выяснить реальные цены предложений и размеры возможного торга.
Лишь в ноябре-декабре доля «экскурсантов» заметно снизилась. В преддверии традиционных новогодних каникул (которые нередко растягиваются до февраля) многие из них временно ушли с рынка; переговоры стали проходить в более конструктивном русле. Но до подписания официальных документов (договоров задатка) дело доходило редко: даже при взаимных уступках различие между ценами предложений и спроса было значительным.
В декабре индексы стоимости жилья Киева IKm (USD) и IKm (UAH) снизились соответственно на 0,8% и 0,6%. В целом же за 2010 г. они снизились на 7,9% и 8,0% соответственно. Другими словами, за год киевская жилая недвижимость подешевела примерно на 8% (как в долларах, так и в гривне). Если же учесть инфляцию, то реальное снижение стоимости жилой недвижимости будет порядка 17-20% (по данным Главного управления статистики Киева за 11 месяцев 2010 г. индекс потребительских цен вырос на 8,6%, индекс цен производителя вырос на 15,8%).
Но и при таком снижении цен, покупателей было на порядок меньше, чем продавцов. Несмотря на все каноны рыночной экономики, равновесие между спросом и предложением в 2010 г. так и не было достигнуто. Потенциальные покупатели все это время ожидали резкого снижения цен, а продавцы, в основной своей массе, цены придерживали.
Покупатели были уверены, что киевская недвижимость переоценена; цены не соответствуют ни покупательной возможности подавляющего большинства граждан, ни качеству жилья. Что в условиях, когда кредиты практически недоступны (слишком высокие проценты и требования к заемщикам), у подавляющего большинства граждан просто нет необходимых средств. А у тех немногих, у кого деньги есть, нет желания приобретать дешевеющее жилье.
Что же касается продавцов, то многие из них просто не могли понять, почему они должны снижать цены в условиях, когда все дорожает, когда очень мало альтернативных вариантов вложения средств, а стабильность валют и банковской системы вызывают сомнения.
В условиях отсутствия сделок, значительная часть продавцов, стремящихся улучшить жилищные условия, просто не могли резко сбросить цены. Ибо полученных при продаже денег, а также имеющихся у них накоплений не хватало для покупки более просторного и/или качественного жилья. Обычно подобные продавцы-обменщики вовсе не против общего снижения цен. Но при условии, что при обмене они не прогадают. Потому согласны снижать цены на свои квартиры лишь после того, как снизятся цены на приобретаемое жилье.
Все эти факторы влияли на тенденции в течение всего года, который начался с новогодних каникул на рынке недвижимости и ожесточенных предвыборных дискуссий в СМИ, влияние которых на рынок недвижимости сложно переоценить. Они существенно усложнили прогнозирование будущих тенденций, заставили потенциальных участников рынка выжидать.
И это выжидание растянулось на весь год. Судя по всему, продавцы и покупатели очень по-разному восприняли многие факты и доводы. И это неудивительно. Наши исследования показывают, что в дискуссиях участники рынка (в том числе, и потенциальные) нередко пытаются лишь укрепиться в своих убеждениях. Потому выделяют факты и аргументы, подтверждающие их выводы; отвергая или быстро забывая те, которые не соответствуют их убеждениям.
Выжидательную позицию избрали и банки. Задолженности по проблемным ипотечным кредитам (в большинстве случаев) реструктуризировали. Это позволило не только дать заемщикам передышку, но и представить регулятору и акционерам достаточно неплохую (в условиях тяжелейшего финансового кризиса) отчетность.
Практически никто в принудительном порядке залоговые квартиры не отбирал. Банки шли их на продажу лишь в случае согласия хозяев. А те стремились продать залоговую недвижимость на приемлемых для себя условиях.
Социальная напряженность, связанная с принудительной реализацией залоговых квартир, не нужна была ни банкам, ни законодателям, ни обществу в целом. В создавшейся обстановке банкам важно было отсутствие претензий регулятора и акционеров (а они на многое были готовы смотреть «с пониманием»). Банкам проще и лучше поддерживать вялый рынок и транзакции по высоким ценам, чем обвалить рынок недвижимости.
Избранная практически всеми тактика выжидания не позволяла ценам быстро снижаться и привела к тому, что в ряде сегментов уменьшился не только спрос, но и предложение. Продавцы, отчаявшиеся в этих условиях продать недвижимость, нередко просто снимали ее с продажи (но на существенное снижение цен не шли). Многие продавцы, пытавшиеся с помощью операций купли-продажи решить свои жилищные и финансовые проблемы, уходили с рынка вынуждено. Они не могли связать продажу одной квартиры и покупку другой.
Определенные признаки оживления рынка появились лишь в марте. Очевидно, сказалось снижение уровня неопределенности, участникам рынка стало проще ориентироваться в ситуации и принимать решения. В отдельных сегментах рынка цены после длительного снижения поползли вверх. Например, если зимой можно было приобрести более-менее ухоженную двухкомнатную квартиру на Оболони за $80 000., то в конце марта цены выросли до $85 000-90 000.
Это оживление рынка оказалось очень непродолжительным. В апреле 2010 г. количество сделок на вторичном рынке жилья Киева сократилось почти до уровня февраля. Появились случаи разрыва договоров задатка, отмены устных договоренностей. Основные причины этого – чисто психологические: у целого ряда участников рынка прошла эйфория, связанная с формированием новых властных структур и стабилизацией политического курса.
Очередное кратковременное оживление произошло во второй половине мая. Выросло количество сделок, но спрос при этом сместился в сторону наиболее дешевого жилья; качество «усредненной» проданной квартиры заметно снизилось. Полагаем, что это была реакция на переход от привычных «справок-характеристик» на «выписки из Реестра прав собственности на недвижимое имущество». Некоторые участники рынка торопились оформить сделки, используя именно «справки-характеристики», срок действия которых заканчивался. И дело тут не только в том, что переход от одних форм документов к другим мог затянуться, а это нарушило бы достигнутые договоренности. Многие участники рынка связывали нововведения с планами привлечения оценщиков к составлению документов, необходимых для операций с недвижимостью. А это уже далеко не технический нюанс.
С целью ускорения процесса некоторые владельцы не самого ликвидного жилья стали снижать цены. В отдаленных от метро районах появились вполне реальные предложения двухкомнатных «хрущевок» (а, в отдельных случаях, и «чешек») по цене около $65 000. Цены на трехкомнатные «хрущевки» в этих районах начинались с $75 000 (таких предложений там давно уже не было).
С приходом лета количество сделок резко упало. Сказались традиционные летние каникулы, а также усложнение процедуры оформления документов, необходимых для купли-продажи недвижимости. Нельзя также не отметить и организационно-психологические факторы.
Потенциальные покупатели недвижимости, имеющие сбережения и именующие себя «хомяками», предприняли попытку объединиться. Они выступили с обращением ко всем участникам рынка, в котором привели доводы в пользу резкого снижения цен на недвижимость. Мол, пока продавцы цены не снизят, «хомяки» постараются обходить стороной отечественный рынок недвижимости.
Подавляли деловую активность и попытки властей привести законодательную базу и тарифы к международным нормам. В частности, в стране, где значительная часть экономики много лет находится «в тени», увеличение внимания государства к источникам средств на приобретение недвижимости наверняка способствовало снижению деловой активности во второй половине года.
Июль, август и сентябрь были наиболее сложными для киевского рынка недвижимости. И без того небольшое количество сделок в третьем квартале резко снизилось. Столь провального (по количеству сделок) периода на нашей памяти еще не было.
В этих условиях риэлторам приходилось прикладывать огромные усилия, чтобы сблизить позиции сторон, подтолкнуть сделки. Риэлторы заняли более жесткую позицию по отношению к продавцам, держащим цены значительно выше рыночных. Если раньше они пытались убедить подобных продавцов преимущественно словесно, то теперь все чаще стали отказывать им в сотрудничестве. Мол, или снижайте цены до рыночных, или ищите покупателей сами.
Подобная тактика дала определенные (достаточно скромные) результаты лишь в октябре. По сравнению с провальными предыдущими месяцами, количество задатков и сделок купли-продажи заметно выросло. Но и этот период оживления был весьма кратковременным.
В ноябре количество задатков вновь уменьшилось. Правда, увеличилось количество сделок купли-продажи; но это было лишь следствием достигнутых в октябре письменных договоренностей. В декабре количество договоров задатка снизилось еще больше.
Подводя общие итоги, можно сделать вывод, что в 2010 г. вторичный рынок недвижимости Киева работал на малых оборотах, а в отдельные периоды – на очень малых.
Владимир Коломейко, аналитик портала недвижимости www.domik.net, специально для UGMK.INFO
Фото: estatebroker.com.ua
