В апреле 2012 г. традиционного для весны оживления рынка недвижимости в Киеве так и не произошло. При этом одновременно снизилось количество звонков и заявок на покупку и просмотров и выросло количество договоров задатка. в ближайшем будущем резкого изменения ценовых тенденций что ожидать не стоит, при этом расслоение рынка будет продолжаться.
Индекс стоимости жилья Киева IKm(USD) 1431 пункт (+0,1% за апрель).
Индекс стоимости жилья Киева IKm(UAH) 11489 пунктов (не изменился).
Индекс ценового ожидания (предполагаемое изменение индекса стоимости в следующем месяце) 0,0%.
Индекс доходности жилья (сравнение инвестиций в недвижимость с банковским депозитом) + 0,4 банк/деп (+0,2 банк/деп).
Рыночные тенденции апреля были похожи на те, что мы наблюдали в марте. Традиционного весеннего оживления рынка так пока и не произошло. Но определенные подвижки все-таки были, в частности, хотя количество звонков и заявок на покупку и просмотров в апреле снизилось, но количество договоров задатка при этом выросло.
На наш взгляд, основная причина подобного разнонаправленного изменения деловой активности - снижение числа «экскурсантов», изучающих текущие рыночные реалии с помощью звонков и просмотров. Судя по всему, в условиях стабильности цен, многим «экскурсантам» стало надоедать хождение по рынку, на котором мало что меняется.
Вполне возможно, что часть «экскурсантов» всерьез заинтересовали правительственные программы строительства доступного жилья и компенсации основной части банковских процентов по ипотечным кредитам. Сложно сказать, какая часть народа поверила, что именно так и произойдет. То, что это популизм и предвыборный ход, понимают, наверное, все. Но ведь в подобных случаях нередко срабатывает подсознательное стремление к самообману.
Совокупность всех этих факторов и привела к тому, что в апреле вырос удельный вес «реальных покупателей» с необходимыми деньгами и соответствующими устремлениями. Заметим, что в данном случае речь идет лишь об относительных (а не абсолютных) величинах. Хотя количество задатков и выросло, но этот рост в пределах статистической погрешности. Дело в том, что имеющиеся в нашем распоряжении выборки задатков и сделок, во-первых, весьма небольшие; а, во-вторых, не учитывают изменений числа активно действующих риэлторов (кто-то из стажеров переходит в разряд риэлторов, кто-то уходит).
Потому и необходима официальная статистика количества сделок по отдельным месяцам и регионам. Без нее крайне сложно анализировать рыночные тенденции и принимать взвешенные решения. Почему государственные органы не дают подобную статистику – понять сложно. Остается надеяться, что соответствующее требование будет закреплено законодательно (например, в разрабатываемом законе о рынке недвижимости и риэлторской деятельности).
Средний уровень цен по городу практически не изменился (с начала года снизился на 0,1%, за апрель вырос на 0,1%). В отдельных сегментах рынка продолжались процессы расслоения. Как и прежде, спросом пользовалось преимущественно «дешевое жилье». И это обусловило рост цен во многих сегментах «дешевого жилья». При этом в целом ряде сегментов «дорогого жилья» цены продолжали снижаться. Но далеко не во всех сегментах «дешевого жилья» цены росли, и далеко не во всех сегментах «дорогого жилья» они снижались.
Налицо некое «ценовое дно». И высока вероятность того, что оно окажется лишь промежуточным. Украина в настоящее время очень уязвима. Если положение ухудшится, то цены вновь начнут снижаться на всю киевскую недвижимость.
И тут интересно подвести промежуточные результаты нашего конкурса прогнозов. Большинство участников этого конкурса прогнозировали весьма существенное снижение индекса стоимости в первом полугодии 2012 г. (обобщенный прогноз 217 участников этого конкурса – снижение индекса стоимости в первом полугодии на 4,5%). При этом риэлторы, участвующие в конкурсе, в основной своей массе, прогнозировали стабильность индекса стоимости (некоторые даже небольшой рост). Очевидно, на их прогнозы наложили свой отпечаток тенденции в отдельных сегментах рынка, а также регулярное участие в переговорах с продавцами, упорно не желающими сбрасывать цены.
Согласно нашим данным, в апреле цены продаж были в среднем на 6,4% ниже средних цен предложений в соответствующих сегментах рынка (в январе, феврале и марте соответственно на 9,2%, 9,4% и 8,5%). Насколько верно отражают эти данные общерыночные тенденции – сказать сложно. Во-первых, в каждом сегменте рынка свои особенности, свое соотношение спроса и предложения. Во-вторых, эти данные получены на основе очень небольшого количества сделок (потому статистическая ошибка высока). В-третьих, большинство проданных объектов составляют квартиры, состояние которых существенно отличается (в ту или иную сторону) от «среднестатистического». И хотя при сравнении цен мы используем не только общедоступный сервис оценки квартир в Киеве, но и соответствующие методы, позволяющие учесть состояние жилья, подобное разнообразие вариантов также является источником ошибок и погрешностей.
Статистика цен предложений
В конце марта 2012 г. мы сделали общедоступным сервис «Статистика и динамика цен на недвижимость» http://www.domik.net/nedvizhimost/dinamika-cen.html.. Информация выдается в виде графиков и в виде таблиц. При этом были существенно ужесточены правила формирования выборок, используемых при определении статистики. Поэтому результаты несколько отличаются от тех, что мы приводили раньше. Статистические данные предоставляются не только по Киеву, но и другим городам. Другое дело, что над статистикой по многим городам Украины необходимо еще работать с участием региональных агентств недвижимости и объединений риэлторов.
Прогноз на май
Полагаем, что ожидать в ближайшем будущем резкого изменения ценовых тенденций последних месяцев не стоит. В целом по городу уровень цен вряд ли существенно изменится. При этом будет продолжаться расслоение рынка. Т. е. в одних сегментах рынка цены будут плавно снижаться, а в других немного подрастут.
В пользу такого прогноза свидетельствуют следующие факторы. Инерция рынка недвижимости очень велика. А наметившиеся тенденции роста цен на малогабаритное «дешевое» жилья является одним из признаков того, что в ближайшие месяцы общий уровень цен на киевское жилье снижаться не будет.
Кроме того, учитываем стремление руководства страны не допустить до выборов ухудшения экономической ситуации. Сложно сказать, хватит ли на это сил и ресурсов до выборов мэра Киева и Верховной Рады. Но до Евро-2012 серьезное ухудшение обстановки маловероятно.
Что же касается возможного изменения уровня деловой активности, то тут инерционность рынка недвижимости влияет значительно слабее. И это, естественно, сказывается на точности и достоверности прогнозирования.
Тем не менее, рискнем предположить, что немало участников рынка недвижимости постараются решить свои жилищные и финансовые проблемы до начала периода летних отпусков. При этом уровень деловой активности в мае, скорее всего, вырастет. Но вряд ли этот рост будет значительным. Дело в том, что сейчас многие участники рынка выжидают, рассчитывая, что после Евро-2012 и выборов рыночные тенденции вновь начнут меняться.
Владимир Коломейко, аналитик портала недвижимости www.domik.net, специально для UGMK.INFO
Фото: kto.com.ua
