Спад активности почти не затронул отдельные сегменты рынка жилья. Покупатели звонят, торгуются и заключают сделки. Ситуацию обрисовал генеральный директор корпорации «Адвекс. Недвижимость» Владимир Гаврильчук.
– Владимир Семенович, расскажите, пожалуйста, что сейчас происходит на рынке жилья?
– Если сравнивать с январем 2008 года или со средними показателями, объем сделок сейчас заметно меньше. Но есть сегменты рынка, в которых активность покупателей не только не снизилась, но и увеличилась. Это недорогое жилье – комнаты и дешевые однокомнатные квартиры. Жизнь ведь идет: создаются новые семьи, рождаются дети, взрослые дети разъезжаются с родителями, в Петербург приезжают люди из соседних регионов – учиться, работать. Возможностей найти достойную работу в Северной столице больше, чем в небольших городах, а жилье дешевле московского. Поэтому потребность в жилье огромная.
Инвестиционная составляющая в структуре спроса в данный момент сократилась до минимума. Те, кто планировал покупку недвижимого имущества для сохранения сбережений, пытаются угадать, когда привлекательные объекты будут на минимуме цены.
– Как вам представляется развитие ситуации в ближайшее время?
– Прежде всего надо понимать, о какой системе координат мы говорим. Значительное ослабление рубля, который зависит от цен на энергоносители, сводит на нет вероятность дальнейшего снижения рублевых цен, скорее, даже работает на возможное их повышение.
Если считать стоимость жилых объектов в другой валюте – долларах или евро – понятно, что предпосылок для роста нет и снижение неизбежно продолжится еще какое-то время. Как только курс стабилизируется, это приведет к увеличению активности на рынке. Думаю, оживление произойдет уже в ближайшие недели.
– Какие факторы, помимо девальвации рубля, сегодня определяют ценовую динамику на рынке жилья?
– Влияние некоторых факторов, повышающих цены (сокращения новых проектов строительства и объема предложения), пока можно назвать отложенным. Они, безусловно, скажутся, но не в самой ближайшей перспективе.
Ситуация на рынке жилья зависит от состояния экономики в целом, от объема денежной массы. Сейчас урезаются бюджеты различных уровней, во многих компаниях прошли сокращения сотрудников, кто-то отправлен в неоплачиваемый отпуск, переведен на неполный рабочий день, попал под сокращение зарплаты. Серьезно уменьшились объемы ипотеки, весь сектор кредитования сейчас в непростой ситуации: долгосрочные займы не получить ни предприятиям, ни самим банкам.
И это все не может не коснуться событий на рынке недвижимости. Но сейчас уверенно прогнозировать развитие ситуации, называя конкретную цену квадратного метра, невозможно. Я считаю, что ближайшие несколько недель должны внести некоторую ясность.
Фундаментальные вещи остаются в силе: Петербург – уникальный город, в котором хотят жить многие. А свой дом или квартира занимает важное место в системе ценностей. Остается в силе желание большинства горожан улучшить жилищные условия, и они ищут возможность реализовать это желание.
Просто людям нужны позитивные индикаторы. За последние два месяца было слишком много негатива выплеснуто средствами массовой информации. Я считаю, что человек должен быть оптимистом, это помогает жить и развиваться.
– Такой совет вы даете клиентам, приходящим в «Адвекс»?
– Я им говорю, что надо постараться составить как можно более объективную картину в интересующем клиента сегменте рынка недвижимости. Специалист-риэлтор помогает посмотреть на ситуацию не изнутри, а немного со стороны, как советует восточная мудрость.
Например, имеет ли смысл ждать дальнейшего снижения цен, чтобы переехать из однокомнатной квартиры в двухкомнатную. Сегодняшний рынок характерен тем, что малогабаритные объекты продать легче, чем более просторные. Это значит, что ситуация благоприятствует улучшению жилищных условий.
Выжидательная позиция, вроде бы, сулит некую экономию на доплате. Но в расчете на эту предполагаемую экономию вы теряете в качестве сегодняшней жизни.
– Как сказывается на процессе расселения коммунальных квартир тот факт, что спрос сосредоточен на малогабаритных объектах? Сейчас выгоднее продать комнату как отдельный объект, чем пытаться найти покупателя на всю квартиру?
– Комнаты в нынешних условиях – очень ходовой товар. Но не это тормозит процесс превращения коммунальной квартиры в отдельное жилье.
Во-первых, расселение коммуналки связано с инвестиционным риском, который несет покупатель всей квартиры. В условиях экономической нестабильности число потенциальных инвесторов сокращается: не каждый готов вкладывать деньги в длинную сделку. Тем более что привлекательные по местоположению коммуналки в большинстве своем уже расселены.
Во-вторых, большие квартиры, если речь не идет об уникальных объектах, в принципе менее ликвидны по сравнению с типовыми. В теперешнем же состоянии рынка – тем более.
Но это – сиюминутный срез. Как только станет больше ясности и стабильности (вполне возможно, что это случится достаточно быстро), процесс расселения возобновится. Городские программы субсидирования очередников будут этому способствовать.
– Что вы думаете о мерах государственной поддержки рынка жилья и ипотеки, которые уже запущены? Был вдвое увеличен налоговый вычет, разрешено потратить материнский капитал на погашение кредита, предложена схема реструктуризации взятых кредитов. Также Правительство обещало помочь предприятиям из списка системообразующих – предоставить им субсидии, гарантии, возможность реструктуризации долгов.
– Поддержка государством граждан в виде субсидий очередникам по городским целевым программам на рынке сегодня заметна. Доля покупателей, использующих социальные выплаты, среди клиентов нашей компании, например, увеличилась.
Если говорить о необходимости и достаточности – эти меры, безусловно, необходимы рынку, сам факт их принятия не может не оцениваться позитивно. Рынок нуждается в положительных сигналах. Таковыми могут служить предоставление долгосрочных кредитов для компаний, стимулирование потребителя их продукта или закупка жилья для городских нужд по приемлемым ценам.
Предложенные на данный момент государством меры не закрывают все ниши. Поддержка одной компании, попавшей в список системообразующих предприятий, не означает поддержки рынка. На рынке строящегося жилья Северо-Запада работает намного больше одного застройщика.
Сегодня в самой трудной ситуации оказались те строители, у кого высокая долговая нагрузка в валюте. Девальвация рубля только усугубляет их сложности. Этим компаниям, безусловно, нужна помощь в реструктуризации долгов или перекредитовании.
С одной стороны, состояние рынка строительства и недвижимости серьезно влияет на социальное и экономическое положение страны. С другой – помочь всем государство не может. Нужен некий баланс. Мне кажется, позитивную роль для рынка сыграло бы определение четких, прозрачных правил и условий, по которым та или иная компания могла бы рассчитывать на господдержку.
– Некоторые строительные компании заявили, что переходят на цены в условных единицах. Что происходит на вторичном рынке?
– Увеличилось число продавцов жилья, настаивающих на расчетах в валюте. Таким образом они стараются защититься хотя бы от обесценивания уже согласованной с покупателем суммы сделки за время, пока документы проходят регистрацию.
– С одной стороны, покупатели жилья сейчас не слишком активны. С другой – на выставку-семинар «Жилищный проект», официальным партнером которой выступает «Адвекс», приходят до четырех тысяч посетителей. Как вы думаете, о чем это говорит?
– Потенциал спроса на жилье в Петербурге очень велик. Сейчас, очевидно, он не может быть реализован в полной мере из-за непростой экономической ситуации. Но люди не отказались от намерения улучшить свои жилищные условия, а просто отложили решение. Поэтому они стараются держать руку на пульсе рынка. Кроме того, есть необходимость разъяснить петербуржцам, как работают новые меры поддержки. Например, процедуру погашения жилищного кредита за счет материнского капитала.
– Удобен ли формат ежемесячной выставки-семинара посетителям и бизнесу?
– В условиях быстро меняющегося рынка он востребован, такой формат дает возможность достаточно оперативно сканировать состояние рынка. Хотя, думаю, он требует большой организационной работы.
Существует активный интерес к достоверной информации из первых рук – от специалистов компаний, работающих на рынке. Особенно на негативном информационном фоне. Сейчас многие из специалистов финансового рынка, журналистов, чиновников увлеклись шаманским гаданием на кофейной гуще. Иначе назвать «точные» ценовые прогнозы на год вперед – в условиях волатильности валют, цен на углеводороды, общей нестабильности – я не могу.
Психологические факторы играют заметную роль как на рынке жилья, так и в финансовой сфере. Под влиянием страхов и опасений граждане изъяли деньги с депозитных счетов и вкладов, переводя их в наличную валюту – эти капиталы перестали работать. Это огромный ресурс, и чтобы вновь вовлечь его в оборот, нужно больше позитива. Кризисы рано или поздно заканчиваются, а недвижимость остается.
Досье «БН»
Владимир Гаврильчук родился в 1969 году в Ленинграде. Учился в 14-й, а затем в 344-й физико-математической школе Невского района. Служил рядовым в ВС СССР в Чите. Окончил Военно-механический институт (ныне Балтийский государственный технический университет) в 1994 году. В компании «Адвекс» – с 1993 года. В 1996–1997 годах работал руководителем проекта Российского центра приватизации при Правительстве РФ (Москва). В 1997–1998-х участвовал в создании компании «Адвекс» в Нижнем Новгороде. В 1998 году вернулся в Петербург на должность заместителя генерального директора «Адвекса». С апреля 2001-го – генеральный директор корпорации «Адвекс. Недвижимость».
Женат. Воспитывает двух дочерей. Увлечения: бильярд, большой теннис, туризм. Болельщик «Зенита» с большим стажем.
