Загородный рынок в течение всего 2009-го, несмотря на общий упадок в недвижимости, устойчиво был «скорее жив, чем мертв». Даже в декабре на этом рынке активно шли сделки, причем происходило это за счет одного-единственного земельного сегмента. Об участках без подряда как основном продукте загородного рынка мы начали писать в самом начале года. И возвращаемся к этому с некоторой периодичностью: посмотреть, как такого рода переориентация «загородки» отражается на ее облике в целом.
Тревожные ноябрь-декабрь 2008-го не предвещали рынку недвижимости ничего хорошего. В сущности, мало что хорошего и произошло – и единственным сегментом рынка, в котором наблюдалась активность, остался рынок земельных участков. Пусть цены здесь и обвалились уже к началу текущего года, зато объем сделок выглядел впечатляюще. По данным аналитиков земельного портала Zemer.ru, по сравнению с октябрем-ноябрем 2008 года количество поселков, предлагающих земельные участки без подряда в розницу, выросло почти вдвое. Снижение цен на такие предложения стимулировало спрос – в отличие от ситуации с крупными земельными участками, где падение цены на 50-70% за год, вроде бы повысившее привлекательность, например, промышленных земель, да и просто участков большой площади, мало сказалось на спросе, который по сей день остается вялым.
Снижение продаж наблюдалось весь год на вторичном рынке земельных участков. Собственно, совершались лишь отдельные, разовые сделки, в целом же рынок замер: покупатели ждали дальнейшего снижения цен, продавцы – окончания острой фазы кризиса. Некоторые просто сняли участки с продажи до стабилизации рынка. По мнению некоторых докладчиков Второй отраслевой конференции для участников земельного рынка, которая на днях состоялась в Москве, вполне вероятно, что те из крупных землевладельцев, которые выставили сейчас на продажу свои участки, тоже заморозят эти земли после нескольких продаж (которые дадут некоторый финансовый запас).
В начале же 2009 года землевладельцы проявляли изрядную сговорчивость. Как рассказал Тимур Сайфутдинов, директор департамента загородной недвижимости компании Blackwood, за один только декабрь 2009 года в поселке Крекшино было продано 35 (!) участков без подряда. Объяснение этому феномену самое простое: продавец снизил цену с 27 тыс. за сотку до 10 тыс., нарезал участки по 10 соток (самый ходовой сейчас товар), и цена минимального предложения оказалась на уровне 80 тыс.
Участники рынка сориентировались быстро, и мелко нарезанные наделы без подряда начали выходить на рынок один за другим. По цене вдвое меньше докризисной такой товар раскупался быстро – на радость девелоперу.
Согласно статистике, которую привел Геннадий Теряев, директор по развитию Rodex Group, если в 2003 году доля участков без подряда составляла на рынке 20%, то к 2008 она снизилась до 6%. А с 2009-го начала расти и сейчас составляет около 60% рынка.
Хоть цены и снизились вдвое с прошлой осени, фактическая стоимость участков земли еще ниже, уверен Тимур Сайфутдинов. «Земля сейчас не стоит ничего, – говорит эксперт. – В сущности, минимальная стоимость земельного участка – это стоимость подведения коммуникаций».
Позицию лендлорда относительно существующего расклада на рынке земельных участков представил Максим Лещев, генеральный директор компании «Гео-Девелопмент». Оптового рынка земли сейчас, можно сказать, не существует, а дешевые маленькие участки пользуются спросом у людей, которые ранее не могли себе позволить такую покупку. «Сейчас у потребителя есть единственная возможность купить недорогую землю и построить впоследствии дом самостоятельно», – говорит Лещев об участках без подряда. При этом эксперт не исключает, что через год этот спрос будет насыщен, и бум с участками без подряда сойдет на нет.
Подобные перспективы считают реальными и остальные участники рынка. Но этого времени вполне может оказаться достаточно, чтобы «испортить» общую картину Подмосковья и разрушить последнюю надежду на то, что в области останутся площадки, пригодные для постоянного проживания. В отличие от Москвы, подчеркивает Тимур Сайфутдинов, собственник участка в области волен делать со своей землей почти все что угодно. Несмотря на то что законодательные рамки для фантазии человека, купившего землю и строящего дом, существуют, говорит эксперт, практика свидетельствует о том, что соблюдаются они скорее как исключение. Так что нарушение архитектурной концепции поселка или строительство дома, стоящего «спиной» к улице, на которые любят сетовать участники рынка загородной недвижимости, – это милые шалости по сравнению с тем, что мы можем увидеть, когда владельцы этих мелких участков начнут наконец строиться. Процесс этого строительства, скорее всего, будет бесконечным, отмечает Геннадий Теряев: если поселок распродан по участкам, то собственники будут приступать к строительству в разное время, и к тому моменту, как достроится последний дом, первый уже пора будет сносить и строить заново. Так что, как мы видим, риск «подмосковного Шанхая» и усугубляющегося хаоса архитектурных стилей в Подмосковье дополняется еще и перспективой вечной, непрекращающейся стройки.
Рынок земельных участков без подряда, уверен Геннадий Теряев, в ближайшей перспективе перестанет существовать или станет нишевым. «Я бы сравнил этот рынок с рынком порошковых напитков вроде Yupi или Zuco. Когда эти продукты пришли на наш рынок, многие подумали: зачем торговать натуральными соками, если можно быстро сделать бизнес на этих напитках, дешевых и вкусных, – проводит аналогию эксперт. – Я считаю, что это точно такая же флуктуация на загородном рынке, и сроку ей от силы полгода».
Традиционный вопрос от участников мероприятия о прогнозе по рынку на будущее вызвал веселье докладчиков. «Ответить на вопрос, что будет с рынком, скажем, через год, – это все равно что ответить на вопрос, есть ли жизнь на Марсе», – поделился красочной аналогией Геннадий Теряев.
Как считает директор по развитию компании «Партнеры земли» Юрий Сорокин, земельный рынок имеет хорошие перспективы роста за счет развития малоэтажного жилье, особенно в областных центрах. По оценке эксперта, на сегодняшний день сформировался дефицит предложения жилья в диапазоне от 1,7 до 2,5 млн руб., площадью в 70-100 кв. м и с возможностью дальнейшего расширения.
А по словам заместителя генерального директора фонда РЖС Сергея Кузнецова, новый рыночный тренд – это продажа прав аренды земельных участков под комплексную жилую застройку. Первые аукционы такого рода прошли этой осенью в Тюменской, Кировской, Курской областях и в Чувашии. На участках, реализованных в ходе аукционов, построят жилье эконом-класса (впрочем, не мало-, а многоэтажное).
