В этом году полугодовые результаты очень показательные: именно сейчас наметилась основная тенденция рынка, которая полностью реализуется к концу года. Ситуацию, сложившуюся в названном сегменте рынка, комментирует руководитель отдела зарубежной недвижимости корпорации «БЕСТ-Недвижимость» кандидат исторических наук Юлия Титова.
Традиционно в первом полугодии спрос на зарубежную недвижимость выше, чем во втором. Большинство покупателей начинают решать вопрос о приобретении жилья за границей зимой или весной, пытаясь обеспечить семью качественным летним отдыхом в собственном доме. Осенью рынок переживает вторую волну. Это активизируются покупатели, привыкшие готовить сани летом, а телегу зимой, те, кто еще прошлой весной не задумывались о покупке недвижимости в другом государстве, но за лето пришли к выводу, что это реально как с точки зрения проведения самой процедуры, так и в плане наличия денег. Осенние покупатели совершенно правильно не откладывают решение вопроса до весны — в любом случае жилье не подешевеет. Тем не менее статистика показывает, что у нас в стране граждане начинают заниматься покупкой недвижимости за границей только весной. Диаграмма 1 наглядно демонстрирует, что во втором полугодии спрос на зарубежную недвижимость обычно растет медленнее, чем в первом. Хотя специалисты знают: чтобы летом с полным правом хозяина отдыхать в собственном доме у моря, подбирать варианты следует заранее и без лишней суеты.
Как видно, спрос на зарубежную недвижимость активно растет. Наиболее популярные у россиян страны обрели в полтора-два раза больше поклонников. По сравнению с первым полугодием 2006 года на конец первого полугодия 2007 года число покупателей зарубежной недвижимости выросло на 82%. Наибольший рост популярности вновь продемонстрировала Черногория, на втором месте Болгария. Удивительно, но на последних позициях десятки оказались Испания и Кипр. Если опираться на итоги первого полугодия 2006 года, то кипрская недвижимость стала более востребованной на 44%, а испанская — на 57%. Однако надо понимать, что такая ситуация оправданна. Меньшее увеличение спроса объясняется тем, что ранее эти страны занимали одни из самых высоких позиций в рейтинге популярности. Россияне покупают недвижимость на Кипре и в Испании начиная с 1990-х годов, поэтому спрос на два названных направления растет не так активно, как на новые.
Аудитория покупателей болгарской и черногорской недвижимости начиная с первого полугодия 2006 года увеличилась больше, чем в два раза. Это объясняется динамичностью названных рынков, благоприятным инвестиционным климатом ну и, безусловно, тем, что россиянам близка языковая и культурная среда южнославянских государств. Таким образом, черногорский и болгарский сегменты заметно усилились за прошедший год и особенно за истекшее полугодие, изменив ситуацию на пьедестале почета. В целом десятка наиболее массовых направлений осталась прежней, просто некоторые страны оказались на других позициях в рейтинге популярности.
В тройку лидеров входят те же страны, но Испания заняла всего лишь третье место (18%), пропустив вперед модные и активно развивающиеся направления — Черногорию и Болгарию (по 20%). Судя по показателям, спрос на черногорскую и болгарскую недвижимость практически аналогичный, в первом случае он больше на десятые доли процента. Черногорию можно назвать наиболее «запрашиваемым» государством (еще раз подчеркнув, что она незначительно опережает Болгарию). Болгария стала самой «покупаемой» страной у россиян в этом сезоне.
Черногория сегодня — самая притягательная для наших соотечественников страна. В большинстве государств Европы российские покупатели составляют не самую значительную долю из общего числа иностранных инвесторов, а в Черногории названный показатель равен почти 80%. Однако сложившаяся здесь ситуация не слишком благоприятствует тому, чтобы мечта о приобретении недвижимости в этой красивой стране превратилась в реальность. Постоянно растущий спрос на жилье не имеет сейчас адекватного воплощения в предложении. Большинство местных агентств предлагают покупателям недвижимость на вторичном рынке. Причем документы на эти объекты не всегда чистые, а сами они, бывает, не соответствуют чаяниям покупателей о европейском качестве жилья. Однако риелторы абсолютно справедливо подогревают клиентов фразами о том, что все равно недвижимость уже не будет дешевле. Россияне понимают: наиболее перспективное инвестирование за рубежом — приобретение апартаментов в новостройках. В этом смысле черногорскому побережью совсем не повезло в нынешнем сезоне. Местные власти уже около года обсуждают и не могут утвердить новый ДУП (детальный урбанистический план), то есть план застройки побережья. Застройщики, агентства и покупатели с нетерпением ждут, когда будет принят ДУП, так как после этого на рынке появится выбор качественных и ликвидных объектов недвижимости. В связи с тем, что черногорское побережье развивается и средний уровень стоимости квадратного метра в новостройках перевалил порог в 3 тыс. евро, намечаются будущие тенденции строительства. По нашим прогнозам, предстоит дальнейший рост цен наряду с улучшением инфраструктуры побережья и повышением стандартов качества жилья. Будущее черногорской недвижимости — в клубных комплексах апартаментов и коттеджных поселках классов бизнес и премиум. После утверждения нового урбанистического плана темпы строительства в Черногории увеличатся в несколько раз по сравнению с нынешними, в связи с чем в ближайшие несколько лет облик побережья изменится до неузнаваемости. Перспективность вложений в качественное новое жилье на черногорском побережье несомненна.
Болгария — самая «покупаемая» страна в этом сезоне. Одной из причин востребованности болгарской недвижимости послужило вступление страны в Евросоюз в январе текущего года. Но не это главное. Многие из тех, кто отправился в Черногорию с целью покупки жилья, нередко возвращались, так и не реализовав свои планы. Дело в том, что стоимость объектов там очень часто не соответствует их качеству. Болгария в этом плане — полная противоположность. Большинство клиентов отправляются на осмотр объектов с целью покупки или для того, чтобы ознакомиться со своей недвижимостью, приобретенной в прошлом году на этапе строительства и уже возведенной, и приезжают в полном восторге: соотношение «цена — качество» болгарской недвижимости превосходит все ожидания. Черноморское побережье сейчас активно застраивают высоко-классными комплексами апартаментов и таунхаусов, уровень которых полностью соответствует бизнес-классу, при этом стоимость болгарской недвижимости не может не радовать. Однокомнатную квартиру студио в апарт-отеле с бассейном, рестораном, парковкой, охраняемой территорией, детской площадкой в шаговой доступности от моря можно приобрести по цене от 30 тыс. евро. Причем при покупке объекта на этапе строительства не требуется вносить всю сумму сразу. В большинстве случаев клиенту предлагают гибкую схему оплаты с беспроцентной рассрочкой платежа. Панорамные апартаменты с одной спальней обойдутся примерно в 70–80 тыс. евро. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках составляет здесь сегодня около 1,3 тыс. евро. Ежегодный рост цен на недвижимость в Болгарии колеблется в пределах 20–50%.
Испания традиционно привлекает россиян великолепным балансом «цена — качество» жилья и прекрасной кредитной политикой, которую проводят испанские банки по отношению к нерезидентам. Здесь стоимость недвижимости немного выше, чем в Черногории, а местами и сопоставима. Так, на Коста-Бланке в районе Торревьехи можно купить отличные апартаменты или таунхаусы по цене 2,5–3 тыс. евро/кв. м. Конечно, недвижимость на Коста-Брава и Коста-дель-Соль несколько дороже. Однако покупатель, имея на руках 40% от общей стоимости объекта, вправе приобрести жилье в кредит. Испанские банки предлагают нашим соотечественникам ипотеку на срок до 25 лет под 4,5% годовых. Обладатель испанской недвижимости и члены его семьи ежегодно получают шенгенскую мультивизу. На испанском рынке россияне составляют незначительную долю покупателей в виду того, что жилье на побережье пользуется стабильным спросом у англичан и северных соседей Испании по Евросоюзу. В этой стране цены на недвижимость, безусловно, растут не так стремительно, как на развивающихся рынках других государств. Однако стабильная политико-экономическая ситуация наряду с возможностью получения постоянного дохода от сдачи объекта в аренду, а также высокая ликвидность жилья говорят в пользу Испании.
На Кипре ситуация с ценами и кредитами, предоставляемыми на покупку недвижимости, примерно та же. Однако есть и разница: протяженность кипрского побережья значительно короче испанского, поэтому привлекательных мест для строительства становится все меньше и меньше. Стоимость же объектов, расположенных на первой береговой линии, повысилась за последний год почти в два раза.
Турция, как и Болгария, славится низкими ценами на жилье. Превосходные апартаменты в новых охраняемых комплексах с бассейнами, расположенные на первой-второй линии от моря в Антальи или Аланьи, стоят около 1000 евро/кв. м.
Цены на недвижимость за рубежом
Объект недвижимости Минимальная стоимость объекта, тыс. евро
Студио в Болгарии, Турции
Однокомнатная квартира в панельном доме времен социализма на окраине Праги или Карловых Вар (Чехия) 30
Апартаменты с одной спальней в Болгарии, Турции
Двухкомнатная квартира в панельном доме на окраине Праги или Карловых Вар 70
Студио в Черногории, Испании, на Кипре
Апартаменты с двумя спальнями в Болгарии, Турции
Двухкомнатная квартира в приличном районе (не центр!) Праги или Карловых Вар 100
Апартаменты с одной спальней в Черногории, Испании, на Кипре
Трехкомнатная квартира в приличном районе (не центр!) Праги или Карловых Вар или однокомнатная квартира в центре города
Таунхаус с двумя спальнями в Болгарии, Турции
Студио в Дубае (ОАЭ) 150
Апартаменты с двумя спальнями в Черногории, Испании, на Кипре
Двухкомнатная квартира в центре Праги, Карловых Вар
Вилла с тремя спальнями в Болгарии, Турции
Апартаменты с одной спальней в Дубае 200
Таунхаус в Черногории, Испании, на Кипре
Апартаменты на Лазурном Берегу (Франция)
Апартаменты на озере Комо или Маджоре (Италия) Апартаменты в Баден-Бадене (Германия) 300
Вилла в Черногории, Испании, на Кипре
Небольшая квартира в центре Парижа, Лондона, Рима, Мюнхена
Вилла в пригороде Праги или Карловых Вар
Апартаменты на Пальме Джумейра в Дубае 500
В пешей доступности от моря можно купить апартаменты по 700–800 евро/кв. м. Правда, в отличие от Болгарии в этой стране практически не строят маленькие квартиры. Предполагается, что для комфортного проживания необходимо не менее 100 кв. м недвижимости. Турецкое законодательство несколько раз менялось за последние годы и вот, наконец, в нынешнем году полностью выработана процедура покупки жилья иностранцами. Власти государства не видят больше проблем с частными зарубежными инвесторами и рассматривают новые законы, направленные на привлечение иностранного капитала и развитие местного рынка недвижимости. Так, 6 марта 2007 года принят закон об ипотеке. Ранее ипотечное кредитование как для турок, так и для иностранцев, отсутствовало. Таким образом, на рынке наблюдается некоторый ажиотаж, обусловленный грядущим платежеспособным спросом. Иностранцам предполагается выдавать кредиты на срок от 3 месяцев до 10 лет. Ставки составляют 7,8% годовых для кредитов в европейской валюте и 8,4% для долларовых займов. Уже сегодня турецкая недвижимость — это прекрасное вложение средств и качественный отдых. С учетом же последних законодательных изменений, направленных на развитие ипотечного кредитования, надо ожидать резкого повышения платежеспособного спроса, и, соответственно, дальнейшего роста цен на жилье в Турции.
Чехия привлекает все больше и больше иностранных инвесторов, включая российских. Несмотря на то что приобретение недвижимости в этой стране возможно только на юридическое лицо, россияне активно покупают здесь жилье. Наибольшим спросом пользуются Прага и Карловы Вары. Самыми востребованными являются квартиры в первую очередь в новостройках или старинных домах, подвергшихся капитальной реконструкции. В зависимости от расположения объекта стоимость квадратного метра колеблется от 1,5 до 5 тыс. евро. С момента вхождения Чехии в Евросоюз (май 2004 года) ежегодный прирост цен составляет около 20%. В текущем году, вероятно, этот показатель будет увеличен благодаря ожидаемому присоединению Чехии к Шенгенскому соглашению (31 декабря 2007 года). Кроме того, дополнительным стимулом роста цен на недвижимость послужит повышение в новом году ставок НДС на покупку жилья. Сегодня НДС равен 5%. Пока нет точных сведений о новых ставках, но по прогнозам они достигнут 9–19% в зависимости от площади жилья. Кроме того, в результате приобретения недвижимости в Чехии покупатель может стать резидентом государства Евросоюза, не отказываясь от российского гражданства.
Италия, Германия и Франция не являются массовыми направлениями у россиян, но традиционно лидируют в элитном секторе, где также весомое место занимает недвижимость в Великобритании и ОАЭ.
