Что можно сказать о соотношении спрос-предложение, насколько они совпадают?
Загородный рынок в Нижегородской области находится в стадии формирования и активного роста – не в цене, а в объеме предложения. Причем на рынке действуют две взаимно противоложных тенденции: с одной стороны, медленно сокращается объем предложения в традиционной застройке, с другой – взрывно растет объем предложения в коттеджных поселках. Темпы роста рынка организованных коттеджных поселков в посткризисный период, востребованность и высокие темпы продаж наиболее продуманных и проработанных проектов говорят о высоком потенциале этого сегмента рынка недвижимости.
Если говорить о географии спроса и предложения, то наибольшее развитие и наибольший спрос сосредоточены в 30-километровой зоне на Кстовском, Богородском и Арзамасском направлениях.
Спрос на земельные участки и домовладения Борского и Заволжского направлений ограничивается возможностями Борского моста, а Дзержинское направление стало заложником промзоны Дзержинска. К тому же, Заволжское направление рассматривается в основном для сезонного отдыха, и интерес нижегородцев максимально сконцентрирован по берегам Горьковского водохранилища.
Ценовая ситуация на рынке загородной недвижимости является отражением изменения потребительских предпочтений в последние 2-3 года:
с одной стороны, ближний пригород становится все более востребованным, так как тенденция к деурбанизации начала формироваться еще до кризиса 2008 года. Это обуславливает стабильный рост цен в зоне до 15 км от города как на земельные участки, так и на домовладения, предназначенные для постоянного проживания;
с другой стороны, постепенно меняется психология потребления – все большее количество людей стремится покупать готовые дома, а не тратить время на строительство; и это поддерживает рост цен на готовые дома, предназначенные не только для постоянного проживания, но и для всесезонного отдыха;
в-третьих, кризис спровоцировал выплеск на рынок большого количества земельных участков, зачастую мало приспособленных к индивидуальному жилищному строительству; возросший объем предложения не позволяет расти ценам на землю;
и, в-четвертых, земельный участок перестал осознаваться как самодостаточный объект (что практически свело на нет инвестиционные сделки) и воспринимается теперь лишь как «полуфабрикат», один из элементов будущего дома. Покупатели, которым не хватает средств на приобретение готового дома, выбирают земельные участки и очень требовательно относятся к этому выбору, стремясь снизить бюджет покупки и одновременно повысить ее качество. И это также сдерживает рост цен на землю.
Лидеры продаж в загородной недвижимости
– земельные участки площадью 10-15 соток, со стоимостью сотки от 20 до 50 тыс. рублей (общая стоимость участка не превышает 500 тыс. руб.), расположенные в 30-километровой зоне,
- домовладения площадью 100-150 кв.м, общей стоимостью 2 500 - 4 500 тыс. рублей, пригодные для постоянного проживания и всесезонного отдыха.
Почему так получилось
Совпадение спроса и предложения – это извечная мечта маркетолога, однако редко встречающаяся в действительности.
Только современные коттеджные поселки строятся или, правильнее сказать, должны строиться «на заказ», с учетом предпочтений целевой аудитории, поэтому предложение в них «теоретически» должно соответствовать спросу, чтобы обеспечить финансовую успешность проекта.
Дома же и земельные участки в традиционной застройке изначально приобретались, или строились, или использовались для собственных нужд, а теперь стали по каким-то причинам не нужны, и от них стремятся избавиться. Другими словами: девелоперы коттеджных поселков предлагают то, что, по их мнению, нужно другим, а частные продавцы – то, что больше не нужно им самим.
Что будет
Сформировавшийся интерес к загородной недвижимости, а точнее к загородному образу жизни, позволяет говорить о хороших перспективах рынка. Появление новых проектов коттеджных поселков - менее «амбициозно-фанстастических», более взвешенных и рациональных, говорит о начале нового этапа в развитии загородного рынка, о переходе от хаоса и всеядности к сегментации и избирательности.
Говорить о значительной ценовой динамике на загородном рынке в ближайшем будущем не имеет смысла, т.к. он инертен по своей природе. А ситуация в экономике способствует стабилизации цен, и возможный рост цен вряд ли превысит уровень инфляции.
