80% коттеджных комплексов в Московской области построены без всякого намека на инфраструктуру.
На сегодняшний день только один из пяти коттеджных поселков Подмосковья имеют в своей инфраструктуре помимо базовых требуемых элементов (электричества, водоснабжения и канализации) и другие опции (например, магазин, мини-стадион и детскую площадку). 10% имеет не более одного дополнительного инфраструктурного элемента (например, детскую площадку).
В данный момент российский рынок загородного жилья состоит из домов и коттеджей, имеющих юридический статус индивидуального жилого строительства, объединенных в так называемые «поселки». На самом деле, юридически никаких поселков нет. У них нет адреса, их нет на карте области. Соответственно, покупатели домов в таких поселках не могут рассчитывать на комфортную близость к ключевой городской инфраструктуре: магазинам, больнице, пожарной части и так далее. Рынок перенасыщен «поселками» в чистом поле, без всякого намека на дороги и цивилизацию. Развитие такой ситуации рано или поздно приведет к кризису на этом рынке, и чтобы этого не произошло, подмосковным властям следовало бы внести изменения в свою градостроительную политику.
В идеале, подмосковным властям стоит ужесточить требования к переводу земель сельхозназначения под загородное строительство. Сейчас перевод возможно осуществить при наличии на территории всего трех базовых элементов: канализации, водо- и энергоснабжения. К этим требованиям необходимо добавить и жестко закрепить еще порядка десяти, касающихся инфраструктуры. Например, удаленность коттеджного поселка от больницы ближайшего городского поселения должна быть не более 5-10 км, удаленность от пожарной части – не более 5 км, удаленность от местных органов правопорядка – не более 10 км. В требования к инфрастуктуре должны также входить и школа, и магазины, включая аптеки и прочие необходимые элементы, составляющие поселок. Помимо инфраструктурных требований, в этот перечень должны входить и строительные параметры. И в этом смысле нужно ориентироваться на Москву, ведь здесь существует комплекс требований и к дорогам на прилегающей территории, и к сетям, и к качеству и параметрам строительства. Эту же систему нужно применять и в загородке. В противном случае, получается ситуация, когда покупатель приобретает загородное жилье, неудобное для проживания: электричество работает с перебоями, сети проложены некачественно, «ливеневка» и канализация не работают, да еще, до ближайшего магазина или медпункта более 20 километров, а за Скорой помощью лучше не обращаться.
Такое перестроение требований к нормативам невозможно без структурного подхода к развитию загородного жилищного строительства в московской области. Подмосковным властям придется брать на себя обязанности по развитию территории, создавать комплексный план по развитию малых поселений. Формировать портфель земель, пригодных для строительства, и реализовывать их на инвестиционных аукционах. И затем присваивать вновь возводимым коттеджным территориям статус поселка, брать на баланс их сети и дороги, обязывать застройщиков заключать договора с управляющими компаниями на уборку и обслуживание поселка, сдавать договора в органы местного самоуправления, как это происходит в Москве. При этом индивидуальное жилищное строительство должно остаться на загородном рынке, как более дешевый сегмент.
Конечно, все эти мероприятия увеличат рост цен на загородном рынке от 10 до 30%. Но они же помогут и четко структурировать рынок по категориям. По сути, на рынке загородного жилья сформируются две группы объектов: поселки и индивидуальное жилищное строительство. Также, это поможет присвоить жилью определенный класс внутри этих категорий, более четкий и логически обоснованный, чем в настоящий момент. Приобретая дом в возводимом поселке, покупатель будет четко понимать, что он приобретает вместе с загородным жильем.
