Эксперты оценили влияние санкций на рынок недвижимости и дали прогноз на осень
В конце июля ЕС впервые ввел в отношении России «настоящие» санкции – секторальные, то есть направленные не против одной-двух компаний и их директоров, двух-трех депутатов или чиновников, а уже против целых секторов экономики. Помимо прочих, в санкционный список были включены Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк, ВЭБ и Газпромбанк. Таким образом, под санкции попали основные банки, финансирующие отечественный рынок недвижимости (и застройщиков, и ипотечных заемщиков). Как минимум на 3 месяца они лишились возможности занимать дешевые деньги за рубежом. Дальнейшее развитие событий будет зависеть от того, отменят ЕС и США эти санкции либо продлят их. Если продлят, то, по прогнозам экспертов, это может вызвать несколько неблагоприятных для рынка последствий.
Во-первых, весьма вероятно, что осенью ипотечные ставки поднимутся, в результате чего произойдет снижение спроса со стороны покупателей.
Во-вторых, кроме объемов ипотечного кредитования, сократятся и объемы проектного финансирования. Банки будут кредитовать строительство только самых ликвидных, доходных и коротких проектов жилищного строительства. Это значит, что объемы нового строительства из-за ограниченного финансирования могут сократиться. Прежде всего это коснется крупномасштабных жилых комплексов, включающих в себя несколько очередей и располагающихся, как правило, не в городской черте. Как известно, именно в таких ЖК и устанавливаются самые низкие цены.
В-третьих, банки при выдаче ипотечных кредитов будут еще более требовательно рассматривать персоны заемщиков. Это может стать еще одной причиной, способной вызвать сокращение объема выдачи ипотеки.
Четвертое возможное последствие финансовых санкций может выразиться в снижении платежеспособности россиян – а значит, спрос на недвижимость тоже может снизиться. Если такое произойдет, то в нынешней экономической ситуации могут снизиться и цены. Как всегда, наиболее упорно сопротивляться этому снижению будет вторичный рынок. Давно известны психологическая особенность продавцов квартир на вторичном рынке считать именно свое предложение уникальным, а также боязнь продешевить. Еще в период весеннего роста курса доллара многие продавцы поспешили проиндексировать цены по курсу доллара. Потом, в период отката курса назад на 10%, они «забыли» проиндексировать цену обратно, но затем в июле при новом росте курса некоторые снова пересчитали цены вверх. По-видимому, они не сделали вывода из того, что рост цен не был подтвержден активизацией спроса и ростом числа сделок.
Риэлторы предполагают, что осенью наиболее успешно будет продаваться жилье только самого низкого ценового сегмента. А поддержать спрос (но тогда и цены) сможет только один рыночный фактор: в нестабильные времена вложения в недвижимость, особенно в крупных городах, становятся весьма популярным средством сбережения капитала – даже более популярным, чем вложение в валюту.
Мы спросили у наших экспертов, успели ли они уже заметить результаты действия санкций (например, ускоренное «вымывание» дешевых предложений, снижение ипотечной активности, падение спроса и т.п.), какова на начало августа средняя цена предложения однокомнатных и двухкомнатных квартир, идет ли рост или снижение цен и какие прогнозы и советы покупателям можно дать сегодня.
Дмитрий Сидоренко, руководитель отдела продаж ГК «ЦДС»:
Сказать, что санкции повлияли на покупательский спрос, мы не можем. В первом полугодии отмечен рекордный объем продаж. В более выигрышном положении оказались застройщики, которые успели вывести свои новые проекты на рынок. В более сложной ситуации оказались застройщики, которые зависят от заемных банковских средств.
Но, безусловно, экономическая и политическая ситуации обычно влияют на рынок недвижимости. Сложности могут испытывать покупатели: если растет ставка Центробанка, то повышается и ставка по ипотеке.
Я могу посоветовать покупателям обратить внимание на жилые комплексы, строящиеся в формате ЖСК. Он более гибкий и предусматривает возможность длительной рассрочки – при ДДУ рассрочка возможна только до получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию, а ЖСК не ограничены этим условием. В нашей практике есть примеры, когда люди уже живут в построенных домах и продолжают выплачивать рассрочку на протяжении многих лет.
Юрий Воробьев, директор компании «Адвекс – Петроградское агентство»:
Пока я не заметил влияния западных санкций на рынок недвижимости. До середины августа роста или снижения цен не наблюдалось. Реальные цены, с которых начинаются продажи, таковы: однокомнатные квартиры в сегменте «эконом» – от 2,9-3 млн рублей, «комфорт» – от 3,5, «бизнес» – 5,5–6 млн рублей; двухкомнатные квартиры в классе «эконом» – от 3,6-3,7 млн рублей, «комфорт» – 4,5 млн, «бизнес» – от 8-9 млн.
Думаю, если бы не было санкций, все было бы абсолютно так же. Понятно, что в средне- и долгосрочной перспективе санкции будут иметь последствия, но едва ли они будут катастрофическими. В ведущих банках, попавших под санкции – Сбербанке, ВТБ24, Газпромбанке, – достаточно много корпоративных программ по ипотеке. Обычно банки повышают ставки по таким программам в наименьшей степени, поэтому те корпоративные заемщики, которые планировали брать ипотеку, ее и возьмут. Есть у людей и накопления. Сегодня им особо некуда вкладывать деньги – фондовый рынок не работает, в банки класть никто не будет. Для накоплений сейчас единственное окошко – это недвижимость. Так что санкции на рынке недвижимости работают, с одной стороны, в минус, но с другой – в плюс. Что перевесит, пока сказать трудно.
Дмитрий Соловьев, генеральный директор АН «Абсолют Сити»:
Никаких признаков депрессии в Петербурге я пока не наблюдаю. Наоборот, наш отдел маркетинга с середины июля отмечает устойчивый рост аудитории, интересующейся недвижимостью, – на 10–20% за месяц в разных сегментах.
Какого-либо судорожного спроса на самые дешевые объекты мы не наблюдаем – интерес к ним, как и прежде, составляет порядка 50% запросов. Никакого существенного роста или падения цен ни в одном из сегментов рынка нет. Массового ухудшения условий ипотечных программ также нет – наоборот, в июле-августе появилось несколько интересных специальных предложений от ведущих банков страны. Также я не думаю, что государство оставит госбанки без ликвидности. Кстати, до санкций западные рынки денежных заимствований не были для госбанков основным источником фондирования – там искали деньги прочие коммерческие банки, на которые санкции и сейчас не распространены.
Не ждем мы и сокращения проектного финансирования – банки, наученные кризисом 2008-2009 годов, и без того серьезно подходят к выбору проектов.
