После постановления властей о переводе объектов мелкорозничной торговли в капитальные строения, в т. ч. жилые дома, спрос на первые этажи последних особенно вырос: чем оживленнее улица, тем выше цена. Но бывает и так, что предприниматель, купив квартиру на первом этаже с целью ее коммерческого использования, терпит большие финансовые потери, столкнувшись с законодательными и административными барьерами. О правовых ограничениях перевода жилого помещения в нежилое «КАПИТАЛИСТ» беседует с Натальей Горбуновой, начальником юридического отдела администрации Советского района Нижнего Новгорода.
Наталья Викторовна, расскажите, пожалуйста, что нужно знать предпринимателю, желающему разместить коммерческое предприятие в бывшей жилой квартире?
— Регламент перевода помещений из жилого в нежилой фонд регулируется Жилищным Кодексом РФ (ст. 22–24). Размещение в жилых домах промышленных производств и развлекательных комплексов вообще не допускается. Существуют ограничения по размещению в жилых домах заведений общепита и иных объектов, которые могут приносить жильцам неудобства. В настоящее время очень много жилых домов выбрали способ управления ТСЖ или ЖСК, поэтому для смены статуса помещения необходимо согласие собственников многоквартирного жилого дома (ст. 36 ЖК РФ), т. к. для устройства входной группы предприниматель будет использовать земельный участок и перестраивать оконный проем своего помещения, что является общим имуществом собственников всего дома. Кроме того, собственник нежилого помещения обязан соблюдать нормы и правила содержания помещений в многоквартирном жилом доме, а так же законные права и интересы других собственников либо нанимателей жилых помещений. При любых разногласиях, связанных с оживленной парковкой, шумным производством, загрязнением прилегающих территорий, появлением насекомых и грызунов, порчей имущества и т. п., жильцы вправе обратиться с жалобами в соответствующие инстанции или подать иск в суд и добиться запрета на размещение предприятия на первом этаже своего дома. Кроме того, предприниматели должны следить за пожарной, санитарно-гигиенической и экологической безопасностью при использовании помещения в коммерческих целях.
Жилые помещения в домах переводятся в нежилые при наличии всех необходимых документов и решения органа, осуществляемого перевод помещений. На территории города Нижнего Новгорода таким органом является администрация района. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения зависит от наличия документов, установленных ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, согласно которой смена статуса помещения, включающая переустройство и перепланировку, не повлечет нарушения прав других собственников.
В каких случаях районная администрация может отказать в переводе жилого помещения в нежилое?
— Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт. Администрация района в распоряжении об изменении статуса помещения предусматривает сроки и режим проведения строительных работ, связанных с перепланировкой. Если дом находится в управлении ТСЖ и ЖСК, то отказ может последовать при отсутствии согласования последнего, т. к. нарушаются права собственников на общее имущество. Администрация вправе отказать, если входная группа переводимого помещения будет выходить за границу «красной линии». «Красная линия» ограничивает территорию общего пользования (дороги, площади, набережные, проезды, скверы, бульвары и т. п.) и линейных объектов (трубопроводы, сети инженерно-технического обеспечения). Там, где находится точка подключения внешних инженерных коммуникаций в жилое здание, никакое переустройство не допускается, т. к. затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам всего дома. В случаях аварийных ситуаций к коммуникациям необходим свободный доступ, поэтому строения в таких местах разрешены только временные, не требующие фундамента.
На практике, в одном районе города (например, в Московском) переводить жилое помещение в нежилое запрещают чаще, а в другом (например, Автозаводском) — реже. Почему такое происходит?
— На самом деле, закон для всех один. Возможно, что в одном районе отказали большему количеству желающих, а в другом — меньшему, но это зависит от объективных причин, от пакетов документов (к каждому собственнику индивидуальный подход), а не от коварства местной администрации. Я сама живу в Московском районе и вижу, как многие квартиры первых этажей успешно переводятся в нежилые помещения и используются в коммерческих целях.
Что бы Вы могли посоветовать предпринимателю, купившему дорогую квартиру на первом этаже в коммерческих целях и получившему запрет на перевод помещения из жилого в нежилое? Понятно, что продать квартиру за такую же цену будет невозможно (люди не хотят жить около дороги). Как минимизировать финансовые потери?
— Я бы посоветовала, прежде чем покупать квартиры на первом этаже, сначала заказать в департаменте архитектуры и градостроительства выкопировку из генерального плана города и идти с ней к архитектору района, чтобы узнать: нет ли каких препятствий? Лучше заранее получить согласие ТСЖ и ЖСК; выяснить состояние дома для возможности обустройства отдельного входа и перепланировки. В противном случае, возместить финансовые потери предпринимателю будет невозможно. Сейчас участились случаи, когда предприниматели покупают квартиру, начинают в ней строительно-ремонтные работы, а уже потом пытаются ее оформить в надлежащем порядке.
Какова же плата за самовольный перевод и можно ли его каким-либо способом узаконить?
— Предприниматель, допустивший такое нарушение, привлекается к административной ответственности в виде штрафа за производство работ без разрешительной документации. (Сумма штрафа может составить от 10 до 25 МРОТ, — прим. авт.) Узаконивание происходит только по решению суда. Сколько на это уйдет сил и времени, сказать сложно, но в любом случае это не быстрый и легкий процесс. Если же предприниматель не узаконит статус помещения, ему придется за свой счет возвращать помещение в первоначальное состояние.
Покупая квартиру с помощью риэлторской компании, можно ли подстраховаться в договоре от запрета на перевод в нежилое помещение?
— Риэлторские компании продают жилое помещение и, в соответствии с договором, отвечают только за оказанные услуги. Перевод — это право собственника. Предприниматель должен сам позаботиться о дальнейшем статусе купленного им помещения, проконсультировавшись с архитектором района, юристом, правлением ТСЖ.
По закону, срок принятия решения о разрешении перевода либо отказе — 45 дней. На практике процедура перевода в нежилой фонд занимает сегодня от четырех месяцев до одного года. С чем это связано?
— Да, действительно, администрации района на принятие решения законом дается 45 дней, и срок этот мы не нарушаем. Однако решение может быть принято только при предоставлении полного пакета документов. А вот со сбором документов у владельцев недвижимости зачастую возникают сложности, и поэтому сроки затягиваются. На мой взгляд, целесообразнее обратиться к специалистам. (Сегодня многие юридические и риэлторские компании оказывают подобного рода услуги, стоимость которых колеблется от $600 до $2 тыс. без учета обязательных платежей, — прим. авт.)
