Московский рынок недвижимости в последние месяцы кардинально изменился. Ажиотаж начала и середины прошлого года сменился стагнацией, сейчас там вроде все оживает… Правда, это оживление - какое-то робкое и с множеством оговорок.
Где же покупатели?
"Куда уехал цирк? Он был еще вчера…", - пелось в популярной лет 20 назад песне. Этим же вопросом, только заменив "цирк" на "спрос", задаются сегодня игроки вторичного рынка. Буквально совсем недавно, до конца лета прошлого года, от желающих купить квартиру в Москве не было отбоя. Потом - как отрезало.
"С января по август 2006 года спрос на московском рынке значительно превышал предложение, разница составляла до 64%, - сообщили нам в пресс-службе ГК "Пересвет-Груп". - Но потом ситуация существенно изменилась. Количество желающих приобрести жилую недвижимость заметно уменьшилось, в сентябре покупателей было больше, чем продавцов, всего на 6 процентов. Тенденция продолжилась и в октябре-ноябре, когда предложение уже превысило спрос - примерно на 10 процентов. Немного изменилась ситуация в декабре (спрос снова превысил предложение), но это можно объяснить сезонным фактором: многие люди хотели непременно решить свою жилищную проблему до конца года. В январе ситуация вернулась в привычное для сегодняшнего рынка положение: желающих купить жилье было меньше на 12 процентов".
Куда же делись покупатели? По мнению многих аналитиков, они вовсе не пропали - но "залегли". "Платежеспособный спрос на жилье есть, и его объемы сопоставимы с объемами весны и лета 2006 года, когда ажиотажно скупались любые квартиры, выставленные на продажу, - говорит Ольга Побединская, директор по маркетингу Бюро недвижимости "Агент 002". - Но в данный момент, в связи с тем что на некоторые категории жилья (в первую очередь низкого качества) цены пошли вниз, покупатели заняли выжидательную позицию". "Страхи продавцов и спартанское терпение покупателей вызваны противоречивыми прогнозами аналитиков рынка недвижимости и заявлениями сильных мира сего о неминуемом падении цен на недвижимость", - соглашается Павел Комолов, начальник отдела андеррайтинга Независимого бюро ипотечного кредитования.
Ну, а в будущем спрос на жилье будет расти - и никуда ему не деться. Это связано и с ростом доходов населения, и с постоянным смягчением условий получения ипотечного кредита и просто с необходимостью решения жилищных проблем.
Динамика цен
Столь нетипичное для последних лет поведение покупателей не могло, конечно, не сказаться на ценах. Сегодня они практически стоят: одни аналитики говорят о снижении на доли процента, другие - о столь же грандиозном росте. На самом деле цены расслаиваются: на одни категории квартир они увеличиваются, на другие - снижаются.
Так, по данным центра "Риэлтор", за первую неделю февраля средняя цена предложения 1 кв. метра увеличилась на 0,3 процента. Однако в Западном административном округе был отмечен прирост в 1,2% (что, согласимся, не так уж мало - если пересчитать на месяцы), а вот в СВАО цены даже снизились - на 0,5 процента.
"Дорогое жилье класса бизнес и элита продолжает дорожать, а вот на самое дешевое цены снижаются", - говорит по этому поводу Ирина Котова, директор по маркетингу компании "ХИРШ".
Ничего удивительного в этих процессах нет. Во время ажиотажа первой половины прошлого года, когда с рынка сметалось вообще все, более всего дорожали как раз дешевые и низкокачественные объекты как наиболее доступные. Эксперты тогда с изумлением говорили о том, что квадратный метр в пятиэтажке стал стоить всего на 5-10% меньше, чем в современном монолитном доме при несоизмеримо худшем качестве. Так что нынешнее расслоение по ценам всего лишь закономерная реакция.
Старость не в чести
Вообще, старые и ветхие дома - явно самые пострадавшие в нынешней ценовой ситуации. Не только хрущевки (название которых давно уже стало пугалом для покупателей), но и даже сталинские дома не избежали этой участи - постоянного удешевления относительно более современных квартир. "Популярность сталинских домов неуклонно снижается, и в будущем квартиры в большинстве из этих зданий (за исключением самых известных, определяющих архитектурный облик Москвы) сравняются в цене с 5- и 9-этажками”, - убеждена И.Котова. Непопулярность старых домов объясняется не только их низкими потребительскими качествами, но и постоянно существующей угрозой того, что здание будет объявлено аварийным и поставлено на реконструкцию - так в Москве деликатно называется слом дома и отселение жителей. При этом все понимают, что действительное состояние дома играет тут последнюю роль - важнее наличие инвестора, страстно желающего получить данный участок земли под застройку.
Не так давно, кстати, в вопросе сноса и реконструкций появилась новая информация. В декабре ряд представителей московских властей сделали заявления о том, что вслед за сносом пятиэтажных домов начнется аналогичная программа для девятиэтажек. Однако рынок воспринял эти слова на удивление спокойно. "Реконструкция девятиэтажек, даже если она начнется, окажется очень длительным мероприятием, - говорит Вадим Мартыненко, директор Департамента вторичного рынка корпорации "Рескор". - Большинство вопросов, конечно, нужно адресовать не к риэлторам, а к тем, кто определяет градостроительную политику в Москве. Какие силы, ресурсы будут выделены на эту программу? Однако я могу напомнить, что программа сноса пятиэтажек, заявленная гораздо раньше, пока еще окончательно не реализована. А девятиэтажных домов в Москве на порядок больше - ими застроены огромные районы между третьим транспортным кольцом и МКАД".
Кроме того, вызывает сомнения и экономическая целесообразность этой инициативы. В девятиэтажках этажей почти в два раза больше, чем в пятиэтажках. А это означает, что отселяемым жителям нужно предоставить почти в два раза больше площадей в новых домах…
Дела ипотечные
Основной вектор развития ипотеки - все новые шаги банков для привлечения все новых клиентов. Здесь и кредитование вообще без первоначального взноса (как напоминает П.Комолов из Независимого бюро ипотечного кредитования, недавно с таким предложением на рынок вышли новые банки - "Райффайзен банк" и Городской ипотечный банк), и специальные программы для тех, кто хочет поменяться с доплатой ("На улучшение жилищных условий", "Новые метры"), и все более либеральный подход к тому, как оценивать платежеспособность заемщика. И конечно, постоянно снижающаяся ставка процентов по кредиту. Это говорит как о дальнейшей стабилизации российской экономики (без этого уменьшение процентов было бы просто невозможно), так и о растущей конкуренции между банками.
С другой стороны, на развитие ипотеки работают и наши цены на недвижимость. Они, мягко говоря, высоковаты, и очень немногие наши сограждане в состоянии самостоятельно накопить полную сумму, необходимую для покупки. Кроме того, ипотечный кредит хорош еще и тем, что это - раз и навсегда зафиксированная сумма, которая не будет увеличиваться, как бы там ни росли цены на рынке недвижимости.
