Юный рынок оценки переживает очередной кризис. Впрочем, у молодых и растущих это случается периодически. В том, что рынок оценки кризис переживет, нет никаких сомнений, но вот каким он из него выйдет – вопрос. О том, что происходит на рынке оценочной деятельности, какие опасности его подстерегают и что ждет в ближайшем будущем, мы поговорили с профессионалами, знающими ситуацию не понаслышке. Наши собеседники - Сергей Безруков, директор Центра оценки «Выбор», Валерий Дмитриев, директор по оценочной деятельности ООО «Формула Идеального Дома» и Геннадий Кузнецов, руководитель ООО «Эксперт-оценка».
Стоимость работы - 0 рублей
- Недавно в Госдуму внесен законопроект «О внесении изменений в ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Депутаты озаботились качеством оценочных услуг и заговорили о введении стандартов деятельности, о едином квалификационном экзамене для оценщиков, о страховании ответственности эксперта. А с 22 июля 2010 года были внесены некоторые изменения в N167-ФЗ. С чего бы это?
Сергей Безруков:
- Вообще-то стандарты оценочной деятельности существуют. Введение экзамена – это уже пройденный этап. Когда оценщиков было не так много, экзамены проводил областной комитет по управлению госимуществом (КУГИ). Я не считаю, что эти меры решат все проблемы. А проблемы на рынке оценки действительно существуют.
Одна из них состоит в перепроизводстве специалистов. Это приводит к перепроизводству структур, объединяющих этих специалистов – различных ООО, ИП. В результате порождается демпинг, который в последнее время приобретает не то что устрашающие, а уже труднопонимаемые размеры. Например, при объявлении конкурсов на оценку того или иного имущества выставляется цена – «0» рублей. Подобный подход демонстрирует либо заинтересованность в том, чтобы оценку не сделать, либо в том, чтобы сделать оценку «определенным» образом. Недавно коллеги поделились информацией: некая фирма выиграла конкурс по оценке КАМАЗа за 30 тысяч рублей. Это даже не смешно. Причем бывает, что люди выигрывают конкурс, потом понимают, что не в силах справиться с объявленным объемом работы, и отказываются. Значит, опять нужно тратить время на подготовку положения о конкурсе, на его проведение. А время уходит.
Я считаю, что основной способ решения проблемы - тарификация услуг. Есть научно обоснованные трудозатраты на производство того или иного вида оценки. Будь то оценка жилых помещений, предприятий бизнеса или интеллектуальной собственности. Есть нормативы, есть поправочные коэффициенты по регионам. К сожалению, на эти нормативы государственные и муниципальные органы, мягко говоря, не обращают внимания. Они, в соответствии с законом о закупках для государственных и муниципальных нужд, отбирают исполнителей по одному основному критерию: кто сделает дешевле. Этот принцип отбора уже привел к тому, что на строительство дорог, к примеру, тратятся бешеные средства, но строится ...то, что строится.
Чиновники сами разводят руками: «С удовольствием бы заказали оценку авторитетной компании. Знаем, что фирма «А» хорошо работает, и ее отчеты не нужно перепроверять. Но есть Федеральный Закон о конкурсах, в котором даже минимум цены не прописан». Если бы закон указал минимальную цену услуги, тогда многие конкурсанты заявили бы одинаковую стоимость, и можно было бы выбирать специалистов, исходя из качественных оценок. Тогда рынок отметет тех, кто работает плохо.
Геннадий Кузнецов:
- Для меня необходимость внесения этих и каких либо других изменений в ФЗ "Об оценочной деятельности" вовсе не очевидна. Прежде чем устанавливать требования к экспертам и ужесточать их ответственность, необходимо устранить существующие сейчас пробелы в законодательстве, хотя бы самые элементарные. Например, для меня не ясно, почему дата оценки и дата составления отчета не должны отстоять друг от друга более чем на 3 месяца. Как не нарушить данное правило при оценке наследственного имущества, когда оценка проводится на момент вступления в наследство (т.е. минимум через 6 месяцев после даты смерти) и по состоянию на дату смерти? Это только один пример.
Что касается нового проекта, то после знакомства с ним у меня осталось двоякое впечатление. Мысль вроде бы верная, но реализована она как-то не так. К примеру, проект вводит экзамен для желающих получить статус эксперта. Разумно? Да. Но почему за плату? Почему с использованием специального программного обеспечения? Может быть, было бы правильнее саморегулируемой организации (т.е. тому самому профессиональному сообществу) решать, кого оно видит и признает экспертом в определенной области и в каком виде и кому нужно сдавать экзамен. Среди людей любой профессии есть общепризнанные профессионалы и для того, чтобы профессиональное сообщество в лице СРО признало их в качестве экспертов, зачастую не нужны никакие экзамены.
Проект содержит и недоработки. Так, предлагается вводить солидарную ответственность СРО "…за дачу положительного заключения". Почему за дачу положительного заключения, разве отрицательное заключение не может нанести ущерб пользователю отчета? Разумно предусмотреть санкции за некачественно сделанную экспертом работу без акцентирования внимания на том, какое это заключение - отрицательное или положительное. Вопросов законопроект вызывает множество.
Кроме этого, возникает вопрос в принципиальной необходимости этих изменений. Сейчас уже предусмотрена многоуровневая система ответственности специалистов - оценщиков за свою деятельность – страхование, компенсационный фонд СРО, личная имущественная ответственность. Разве этого недостаточно? Если эта система не работает, разве это значит, что нужно надстраивать еще один уровень ответственности и ужесточать санкции в отношении экспертов? Нужно просто заставить работать существующую систему ответственности. Или разработчики считают, что работа оценщика оказывает такое важное влияние на жизнь страны? Тогда почему нет специальной профессиональной ответственности для врачей, учителей, и чиновников, выполняющих гораздо более важные социальные функции? Разве работа оценщика может привести к более тяжелым последствиям, чем работа хирурга, терапевта или чиновника?
- Но если вернуться к качеству подготовки... Насколько я знаю, в вузах на специалистов-оценщиков не учат?
Сергей Безруков:
- Не готов ответить на этот вопрос. По-моему, я встречал оценщиков с профильными дипломами. Но пока основной кузницей кадров является переподготовка на базе высшего образования. Любого. Среди оценщиков есть и бывшие гуманитарии, хотя проще обучить человека с инженерным или экономическим образованием. Потому что потребуются бухгалтерские навыки и понятие о налоговом праве. Что касается качества обучения... Любой вуз дает лишь базовую подготовку. Придя на производство, человек вынужден постоянно повышать свою квалификацию. Если, конечно, он хочет успешно работать.
Вы заговорили о квалификационных экзаменах... К сожалению, пока существуют товарно-денежные отношения, вопрос об экзаменах легко решается. Если граждане кавказского региона сдавали ЕГЭ лучше москвичей, о чем тут говорить?
Геннадий Кузнецов:
- В ННГАСУ есть специальность, которая называется похоже – экспертиза и управление недвижимостью, есть специализация оценка недвижимости. Но окончание ВУЗа по данной специальности не дает возможности вступить в СРО – необходима переподготовка по специальной программе. Хотя и после профессиональной переподготовки редко кто из молодых оценщиков способен выполнить оценку с соблюдением стандартов оценки.
Валерий Дмитриев:
- Как-то в разговоре с ректором Московского института профессиональной оценки прозвучала фраза о том, что в недрах нашей Госдумы готовится закон о легитимности специалистов-оценщиков. Так вот, легитимными будут признаны лишь те, кто получил специальное оценочное образование и учился при этом не менее 5 лет. Таким образом, в стране, где всего три учебных заведения готовят таких специалистов и выпускают в год не более 150 человек, появится острый дефицит на оценочные услуги. А на мой вопрос, будет ли сам ректор с выходом такого закона иметь право оценивать имущество, он ответил отрицательно. Вот так.
- Разговоры о том, что оценщиков больше, чем нужно, что наступает демпинг, велись еще до кризиса. Честно говоря, я полагала, что в кризис пена снимается в первую очередь и непрофессионалы вытесняются с рынка.
Валерий Дмитриев:
- Не совсем так. Кризис, как кривое зеркало, исказил до неузнаваемости все стороны нашей деятельности. Это касается и нынешних объемов демпинга. На одном из заседаний комитета в нашем СРО в Москве был приглашен председатель Госимущества России. И на мой вопрос о демпинге при проведении конкурсов на оценку федерального имущества сообщил, что на проведение оценки имеется бюджет, который год за годом показывает экономию, и вопрос стоимости стоит так: кто дешевле окажет услугу. Я спросил, сколько же теряет государство от такой дешевой горе-оценки и недальновидной политики руководства,- он не смог внятно ответить. Поэтому в подобных конкурсах мы принципиально не участвуем.
Не было ни одного собрания в нашем СРО, когда бы не ставился вопрос о демпинге, мы разослали рекомендации Национального Совета по оценке в части ценовой политики, но «воз и ныне там».
Сергей Безруков:
- Вы знаете, процесс идет. Есть случаи банкротства оценочных фирм. Знаю, что многие компании сворачивают объемы работы. Они и у нас сократились. Правда, в основном в денежном выражении, то есть при том же объеме работ снизились доходы. До сих пор основным потребителем услуг оценщиков являются государственные и муниципальные структуры, а также монополии с государственным участием (РЖД, Газпром.)
Геннадий Кузнецов:
- Конечно, оборот с развитием кризиса снизился. Работы не то что бы стало меньше, партнеры стараются экономить на всем, приходится снижать цены для постоянных заказчиков, но все равно есть граница, ниже которой уважающий себя профессионал работать не будет. На мой взгляд, путь демпинга – тупиковый, правильнее искать новые сферы деятельности, работать над расширением клиентской базы.
Банкиры дальновиднее чиновников
- Кто в основном обращается к оценщикам?
Сергей Безруков:
- Так случилось, что основным потребителем наших услуг являются муниципальные и государственные органы, а также банковские структуры, которым требуется оценка имущества для кредитования под залог или для ипотечного кредитования.
Валерий Дмитриев:
- Потребители наших услуг остались те же: банки, инвесторы, предприниматели, частные и юридические лица.
Геннадий Кузнецов:
- В основном старые клиенты, государственные учреждения, ВУЗы, в меньшей степени банки. Основная часть заказов касается коммерческой недвижимости. Для государственных органов делаем оценку в рамках государственных контрактов. Правда, в последнее время желания участвовать в конкурсах резко убавилось, поскольку цены этих заказов приближаются к себестоимости.
- Банкиры и предприниматели – не чиновники, по какому принципу они предпочитают выбирать партнеров?
Сергей Безруков:
- Они пытаются отслеживать при отборе несколько факторов, хотя стоимость услуг тоже учитывается. Например, мы в этом году победили в конкурсе, который проводила Горьковская железная дорога (филиал ОАО РЖД). Был серьезный конкурсный отбор. Цены разумные. Отбор жесткий. Это пример, когда компания заинтересована в сотрудничестве с профессионалами и хочет видеть реальную картину, а не нарисованную. Не мы же придумали, что скупой платит дважды. Аналогичный подход демонстрирует и компания Лукойл.
Валерий Дмитриев:
- Прежде всего, доверие. И если клиент видит в тебе информированного специалиста, способного выдать объективные цифры и защитить их в любых органах, то это высший пилотаж.
У нас особый подход к каждому клиенту. Мы, прежде всего, риэлторская фирма и, пользуясь риэлторской базой всей области плюс консультациями ведущих риэлторов, имеем возможность показать примерный результат, который будет получен. Кого-то это не устраивает, тогда мы советуем обратиться к другим оценщикам.
Геннадий Кузнецов:
– Предприниматели от государственных заказчиков отличаются тем, что распоряжаются своими деньгами, а не каким-то безликим "бюджетом". У них, кроме критерия наименьшей цены существует критерий качества. Отсюда главный принцип отбора – способность выполнить объективную оценку, а не минимальная стоимость работ. Здравомыслящий предприниматель готов заплатить деньги, чтобы получить объективный и аргументированный отчет.
- Насколько я поняла, оценка жилой недвижимости частных лиц занимает в деятельности оценщиков далеко не первое место.
Геннадий Кузнецов:
- И не второе. Правда, некоторая часть заказов приходит по муниципальным программам («молодая семья» и прочие), изредка обращаются физические лица по поводу проливов, стараемся никому не отказывать. Станет более активным рынок жилой недвижимости, будет и для оценщиков больше работы с квартирами и коттеджами.
Сергей Безруков:
- Мне кажется, это связано в целом с активностью рынка. Когда упало количество сделок купли-продажи, снизилась и потребность в оценке жилья. У нас сейчас в общем объеме оценка жилой недвижимости частных лиц занимает менее половины.
Валерий Дмитриев:
- Оценка жилой недвижимости частных лиц – это как бы особая специализация, ведь, по сути, это ипотека, и требуется пройти аккредитацию в каждом кредитном учреждении, а это время. Деньги за услуги здесь небольшие, а ответственность в части уровня рыночной стоимости и сроков подготовки отчетов жесткие, поэтому в эту нишу идут оценщики, способные «крутиться».
Репутация, стаж и ...решения судов
- Чем бы вы рекомендовали руководствоваться при выборе оценочной компании или оценщика?
Сергей Безруков:
- В первую очередь - деловой репутацией фирмы. Для этого есть инструментарий. К примеру, есть рейтинги, которые проводятся рейтинговым агентством журнала «Эксперт РА» или авторитетной компанией «Юниправекс». Никому не навязываю свое мнение. Решение остается за человеком. Но ведь не пойдет же он зуб рвать к первому попавшемуся стоматологу и жену не пошлет в первый попавшийся роддом. Мы ведем речь об оценке собственности, а собственность – значима. И партнера надо выбирать ответственно. Выбор оценщика зависит и от того, какой результат хочешь получить – приятный тебе или реальный, который можно отстоять и в суде. Случалось, что люди хотели сэкономить на оценке, а потом им приходилось тратить еще столько же.
Какие еще есть критерии? Стаж работы, количество сертифицированных специалистов. Есть фирмы, где сертификат имеют 1-2 человека, а остальные являются «подпольщиками». То есть они составляют отчет об оценке, а подписывает его тот, у кого имеется членство в саморегулируемой организации (СРО). Таким образом, экономятся деньги на членских взносах и на переподготовке. Приличные компании, наоборот, стремятся к тому, чтобы как можно больше было сертифицированных специалистов. У нас в СРО входит 10 человек. Мы за каждого платим членские взносы, несем расходы на переподготовку. Чтобы качественно оказывать услуги, нужно отслеживать новации: читать специальную периодическую литературу, юридическую и специальную.
Важный показатель - в скольких профессиональных конкурсах победил специалист, были ли на него нарекания, опротестовывали ли его заключения в суде. Бывает, что в суде встречаются две оценки одного объекта, и уже в соперничестве мнений выясняется, какая из них наиболее объективная и более отвечает ситуации. Мы в таких ситуациях бывали и выходили из них «со щитом».
Геннадий Кузнецов:
- Если бы я вынужден был обращаться к оценщикам, постарался бы узнать, как долго работает компания, кто уже пользовался ее услугами, кто в числе ее постоянных клиентов. Обязательно поинтересовался бы величиной страховки оценщиков – это минимальная величина в 300.000 или реальная сумма в 30 млн. рублей, как в нашей компании.
Валерий Дмитриев:
- Рекомендации, рекомендации и только рекомендации…
- Сколько сейчас стоит оценка квартиры по сравнению с докризисными временами?
Сергей Безруков:
- Порядка двух-трех тысяч рублей. Раньше стоимость доходила до 5-6 тысяч. Подготовка отчета, как и прежде, занимает 2-3 дня. Бывают ситуации цейтнота, тогда мы идем навстречу клиентам. Бывало, и за день управлялись. Хорошо, что рынок жилой недвижимости достаточно развит. По объектам любого типа всегда можно найти достаточное количество аналогов, которые предлагаются к продаже. Правда, чем дальше от крупного населенного пункта, тем сложнее делать оценку.
- А как узнать халтурщика?
Сергей Безруков:
- Сейчас в интернете есть черный список недобросовестных компаний. Но, чтобы в него попасть, нужно сильно постараться.
Геннадий Кузнецов:
- Другому оценщику раскусить халтурщика несложно. А тот, кто хочет получить качественную работу, должен сам приложить усилия и посмотреть - что включают стандарты оценочной деятельности, какие пункты должен включать отчет. Один из признаков хорошего отчета добросовестного оценщика – его легко читать, в нем все объяснено, он понятен любому пользователю
Валерий Дмитриев:
- Критерий один – несоответствие отчетов, договоров и т.д. Федеральным стандартам и Федеральным законам…
- Можно ли за демпинг наказать официально?
Геннадий Кузнецов:
- Не слышал о таких фактах, если только в рамках СРО применить какое то воздействие.
Сергей Безруков:
- На конференции москвичи говорили, что компанию «Азира» уже предупреждали, что она демпингует. И пригрозили, что подадут в суд. От трудозатрат зависит и качество, и зарплата. Обычно отчет по бизнесу крупной компании должны готовить несколько специалистов не меньше 2-3 недель (кто-то будет заниматься движимым имуществом, кто-то финансами, кто-то недвижимостью). А если делают за 2 дня за 30 тысяч, получается, что времени хватит только на то, чтобы набить текст. Если ты на рынок идешь, должен, как минимум, предложить квалифицированную услугу.
Валерий Дмитриев:
- Трудно, но можно. Нам СРО уже предложило «стучать» по этим фактам, так что каждый выбирает свой путь.
Слабые с рынка уйдут
- Что, по вашему мнению, ждет рынок оценки впереди?
Валерий Дмитриев:
- Я думаю, с оживлением рынка продажи недвижимости оживится и рынок оценки. Все взаимосвязано.
Сергей Безруков:
- Так или иначе, худшие и слабые будут вынуждены уйти с рынка. Уходят в первую очередь новички, маленькие фирмы, не успевшие набрать обороты. У нашей компании нет каких-либо преференций, кроме тех, что нажиты нашим трудом. Поработайте на рынке 13 лет, накопите опыт, пройдите через кризисы, и у вас появятся. Сильнейшие, я думаю, выживут. Хотелось бы, чтобы руководство наших СРО чаще интересовалось мнением тех, кто работает на местах.
Геннадий Кузнецов:
- Если бы не было проекта закона, с которого мы начали разговор, сказал бы, что все выровняется и спокойно войдет в свое русло.
Но сейчас с этим законом могут быть серьезные перемены. Боюсь, что все будет жестко зарегулировано, а в текущей редакции эксперты будут просто опасаться писать положительное заключение, поскольку за него предусмотрена ответственность. Оценочная деятельность – деятельность по определению субъективная, в соответствии с законом результат оценки это только "мнение оценщика". У нас же за высказывание этого мнения предусмотрена многоуровневая ответственность. При введении саморегулирования я считал, что оно вводится несвоевременно, что оценщиков принудительно загоняют в СРО, не дождавшись, когда профессионалы сами дозреют до этой мысли. Теперь история повторяется, и те эксперты в саморегулируемых организациях, которые на протяжении долгих лет занимались экспертизой отчетов, и которые признаны сообществом, будут вынуждены сдавать экзамен. Это все равно, что насильно заставлять окружающих считать тебя приличным человеком. На мой взгляд, эксперты должны признаваться профессиональным сообществом - СРО - и получать такой статус по решению СРО.
Фото: realto.ru
