После ухода ряда зарубежных производителей отделочных материалов поменялась ситуация на рынке квартир с отделкой. О том, что происходит и как "выкручиваются" застройщики, "Интерфаксу" рассказали эксперты рынка недвижимости столицы.
Мода для народа
По данным аналитиков "ПроГорода", на рынке появился новый тренд – снижение доли чистовой отделки в массовом сегменте и увеличение доли квартир white-box. С помощью этого застройщики снижают затраты в условиях долгосрочного планирования проекта.
"Такая тенденция продолжится, что связано, в том числе, и с запросом со стороны покупателей на предчистовую отделку", — отметили в компании.
По итогам I полугодия 2022 года доля квартир и апартаментов с чистовой отделкой и white-box в столичных новостройках Москвы составила 60,7%, рассказала управляющий партнер компании "Метриум" Надежды Коркка. Этот показатель снизился за полгода на 1,9%, но по сравнению с первой половиной 2021 года увеличился на 4,9%.
Также рекордно выросла за полугодие доля лотов с отделкой в сегменте эконом-класса — с 7% до 70%. И в целом выросла доля эконом-класса. Это произошло потому, что сегмент пополнился за счет пула проектов с апартаментами в зданиях после реновации с отделкой.
В сегменте бизнес-класса доля предложения с отделкой осталась на прежнем уровне и составляет порядка 5%. В сегменте комфорт-класса аналогичная ситуация, доля осталась на уровне 55%.
Есть и проекты, где застройщики попросту отказались от отделки. Также как вариант – отказ от меблировки.
Девелоперы заявляют, что данное снятие с продажи объектов с отделкой – временное решение, связанное с переоценкой. Тем не менее, эксперты пока не видят роста доли предложения с отделкой после введенных санкций.
Но не все готовы отказаться от чистовой отделки. По словам директора по развитию ГК "РКС Девелопмент" Станислава Сагиряна, компания ушла от предложения white-box и черновой отделки. Это связано с тем, что зачастую в таких квартирах застройщик в итоге был вынужден делать отделку "под ключ" по просьбе покупателей.
"Так зачем создавать себе и покупателям лишнюю головную боль? Когда во всех квартирах выполнена отделка, это означает, что никто не делает ремонты на протяжении многих лет, как в ЖК без отделки, – нет шума, гама, пыли, побитых стен, бесконечных мешков с мусором, слоняющихся рабочих. Вы приезжаете в готовый дом и живете с соседями, а не с их рабочими. Вы выпускаете детей во двор, понимая, что на закрытую территорию ЖК не могут попасть посторонние", – добавил Сагирян.
В ГК "ПИК" пояснили, что поскольку государственных стандартов, определяющих виды отделки, не существует, а СНиПы на отделочные работы носят рекомендательный характер, девелоперы сами определяют для себя параметры. Например, в компании на сегодняшний день большинство квартир в проектах представлены с отделкой.
Новые вызовы
Эксперты отмечают, что после введения санкций и ограничений на торговлю с Россией доля квартир с отделкой в новостройках Москвы сократилась. Так, по итогам марта она составляла 46,3%, а в мае – уже 38,9%. Но по итогам июня данный показатель снова вырос — до 41,8%.
По данным bnMAP.pro, в 113 новостройках Москвы (за исключением ТиНАО) предлагаются только квартиры с отделкой в количестве 322 штук. Это составляет примерно треть от всех проектов на рынке.
"Но если брать в расчет новостройки, где в принципе можно приобрести квартиру с отделкой (предлагается как опция или как один из вариантов наряда с лотами без отделки), то таких проектов – 208 шт, что составляет почти 2/3 от всех объектов в старых границах Москвы", — подчеркнула управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова.
Она отметила, что в январе было 213. А по сравнению с июлем 2021 года число новостроек, где можно приобрести квартиру с отделкой, выросло на четыре штуки.
Главной проблемой является переориентация рынков — застройщикам приходится срочно искать новых поставщиков, новые направлении для закупки. Поэтому им зачастую проще отказаться от продажи жилья с отделкой, которая и так фактически продается по своей себестоимости. То есть девелоперы диверсифицируют продукт.
По словам директора по аналитике и маркетинговым концепциям ГК "Пионер" Евгения Межевикина, у девелоперов есть четкое понимание, как найти замену ушедшим брендам. Сейчас идет активный подбор новых партнеров и выход на альтернативные поставки от российских, китайских и азиатских производителей. Эксперт уверяет, что по качеству данные позиции не будут уступать текущим решениям, но потребуется время на выстраивание логистических цепочек.
"В выигрышной ситуации сейчас оказались девелоперы с объектами на финишной стадии отделки, которые уже закупили материалы, благодаря чему ограничения коснулись только некоторых необходимых им товаров. Другие начали активно налаживать цепочки поставок через Казахстан, Китай, Азию", — прокомментировал региональный директор департамента городской недвижимости Knight Frank Russia Андрей Соловьев.
Упс, стало дороже
Руководитель отдела ценообразования в строительстве ГК "РКС Девелопмент" Елена Бакаржеева отметила, что застройщик использует в проектах в основном материалы отечественного производства.
"В конце февраля произошел скачок цен и были приостановлены поставки. Сейчас дефицита как такового нет. Предприятия-производители перестраиваются на отечественное или доступное зарубежное сырье из стран-партнеров. Да, по отдельным позициям срок заказа удлинился, в некоторых случаях некоторые позиции снимают с производства, однако всему мы находим замену – и чаще всего у тех же производителей", – подчеркнула эксперт.
По данным "РКС Девелопмент", на конец июня больше всего подорожала сантехника – на 51,7% в сравнении с началом февраля. Почетное второе место занял ламинат с удорожанием на 37,7%. На третьем месте находится керамическая плитка, цена на которую выросла на 15,6%. Среднее удорожание по отделочным материалам за этот период составило 15,15%. Отмечается, что в пиковый период конца февраля-марта рост был гораздо значительнее.
Кто-то из девелоперов имеет и собственные производства.
Хочу это, хочу то…
В условиях экономической неопределенности правит бал покупатель. Выбор варианта отделки — white-box или под ключ — зависит от финансовых возможностей и личных предпочтений. Так, квартиры с отделкой интересны в первую очередь клиентам, берущим ипотеку, так как стоимость ремонта уже включена в ежемесячный банковский платеж, а заселиться можно практически сразу. Кроме того, жилье с отделкой выбирают клиенты, уже делавшие ранее ремонт своими силами.
"В одном проекте, если два корпуса продаются с отделкой, а второй без отделки, то темпы продаж в корпусе без отделки обычно немного выше за счет более низкого бюджета, особенно на старте продаж. Однако, чем выше строительная готовность, тем более востребованной становится предложение с отделкой, так что можно отметить, что несмотря на более высокий бюджет предложения, лоты с отделкой пользуются спросом", – пояснила руководитель департамента маркетинговых исследований и аналитики "Главстрой" Юлия Сапор.
Эксперт Циан.Аналитики Виктория Кирюхина отмечает, что доля заключенных договоров долевого участия с отделкой по итогам полугодия выросла. Так, в январе она составляла 58,4%, а, например, в марте после введения первых санкций — 59,8%. Далее наблюдался небольшой спад, но затем в мае доля ДДУ на квартиры с отделкой выросла сразу до 72,9%, а по итогам июня составила 67,8%.
"В структуре спроса (на рынке элитной недвижимости – ИФ) доля лотов с отделкой – финишной и white-box – сохраняется на высоком уровне на протяжении последних 2,5 лет, и по итогам I полугодия 2022 года было заключено две трети сделок с элитными квартирами и апартаментами такого формата", – отметил Соловьев.
По мнению Межевикина, в нынешних условиях покупателю становится еще сложнее делать отделку самостоятельно. Это связано с высокими затратами и поиском необходимых материалов. И поэтому доля квартир с отделкой будет расти.
