Прошедшие месяцы 2012 года были отмечены активным спросом и плавным ростом цен на рынке недвижимости, но одновременно – ожиданием нового экономического кризиса. Насколько оптимистично настроены застройщики сегодня? О своих наблюдениях за динамикой цен и спроса и прогнозах на ближайшее будущее рассказывают участники нашего круглого стола – специалисты рынка строящейся недвижимости Петербурга
Депутаты петербургского ЗакСа обратились к губернатору Полтавченко с просьбой запретить СМИ упоминать наступление конца света, которое, согласно календарю майя, произойдет в декабре текущего года. Парламентарии опасаются нагнетания эсхатологических настроений в обществе, которые могут привести к росту алкоголизма и наркомании, а также злоупотреблениям со стороны всякого рода мошенников и шарлатанов.
Если эсхатологическая нервозность в Петербурге в этом году и имеет место, то ее точно не разделяют участники первичного рынка жилья. Средний рост цены квадратного метра, произошедший за минувшие месяцы 2012 года, оценивается по крайней мере в 5-7%. По отдельным объектам зафиксировано подорожание на целых 20%. «Виной» тому – и повышение готовности проектов, и активный спрос, который в этом году не снизился даже летом.
Впрочем, одновременно действуют и негативные факторы. Регулярно слышны новости об экономической нестабильности в ЕС. В России даются неутешительные прогнозы по инфляции. Центробанк повышает ставку рефинансирования, что ведет к удорожанию банковских кредитов. Все это, с одной стороны, тревожит покупателя, с другой же – заставляет его действовать быстрее, пока положение на рынке более-менее благополучно.
На первый взгляд, в продаже находится большое число объектов на любой вкус и кошелек, и ежемесячно появляются новые проекты. По информации «Петербургской Недвижимости», только за последние два месяца на рынок вышло 42 строящихся объекта класса масс-маркет. Однако застройщики говорят о трудностях с согласованием новых проектов, которые могут привести к формированию дефицита жилья. Потенциальный спрос на квартиры в Петербурге огромен: по данным, озвученным Комитетом по строительству весной этого года, обеспеченность жильем в нашем городе составляет 25 кв.м на душу населения, что значительно ниже европейских показателей. А развитие ипотеки приводит к тому, что все больше жителей Петербурга, нуждающихся в улучшении жилищных условий, наконец могут себе позволить «расшириться». Спрос на квартиры растет. К примеру, компания «НДВ СПб» говорит об увеличении спроса на новостройки в 2012 году на 30-40% по сравнению с предыдущим годом. Вывод – чтобы соответствовать запросам покупателей и сохранить баланс рынка, девелоперы должны строить больше, чем сейчас. И нужно, чтобы административные барьеры им в этом не мешали.
Так или иначе, застройщики надеются на стабильное развитие ситуации, планируют вывод на рынок новых проектов и строят прогнозы по плавному и обоснованному повышению цен. Психологически важный рубеж, который замаячил на горизонте в последнее время, – достижение цены на новостройки, равной докризисной. «Возвращения в 2008-й» одни эксперты ожидают уже в текущем году, другие – не ранее конца 2013-го. Однако все согласны с тем, что в обозримом будущем оно произойдет – если, конечно, не случится какого-либо макроэкономического эксцесса.
Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам «Лидер Групп»:
По данным маркетингового исследования компании «Лидер Групп», цена на новостройки в 2012 годув среднем выросла на 10-15%, а по некоторым объектам – на 20%. Если цены будут расти в таком же темпе, то есть вероятность, что до конца года стоимость квадратного метра достигнет докризисных показателей.
Если проанализировать рынок недвижимости за последние 10-15 лет, то, как правило, после бурного роста цен наступала некая стабилизация, иногда даже с некоторым отскоком назад. Думаю, что в ближайшее время мы будем наблюдать именно такую картину. Кроме того, средние цены станут несколько ниже за счет традиционных скидок, которые предоставляют застройщики в период с ноября по январь.
С начала года цены на жилье в «Лидер Групп» выросли на 10-20% в зависимости от объекта. Например, в январе 2012 года средняя цена квадратного метра в ЖК «Акварель» составила 65 тыс. рублей. На сегодняшний день средняя цена в этом же жилом комплексе выросла до 85 тыс. рублей за кв.м. В ЖК «Лесная Сказка» в январе средняя цена составляла 75 тыс. рублей за кв.м, а сегодня выросла до 92 тыс. рублей за кв.м. В ЖК «Капитан Немо» в январе средняя цена за кв.м была 70 тыс. рублей, сегодня кв.м там стоит 85 тыс. рублей.
Сложности с согласованием новых жилых комплексов и недостаточное количество объектов влияют на рост цен в существующих домах. В рамках 2012-2013 гг. появятся несколько масштабных проектов в Московском и Фрунзенском районах, а также на севере города. До тех пор, пока они не появились, отсутствие жилья напрямую влияет на его стоимость.
Что касается банковских кредитов, то сегодня можно наблюдать тенденцию более лояльного отношения банков как к покупателям жилья, так и к застройщикам. Эту тенденцию можно отследить по выданным ипотечным кредитам: количество ипотечных сделок на первичном рынке ежемесячно увеличивается.
В целом, до конца 2012 года цены на строящееся жилье вырастут на 7-10%.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:
С начала года спрос и цены на строящуюся недвижимость уверенно растут. Мы в конце прошлого года начали продажи в третьей очереди «Нового Оккервиля» (со сроком сдачи в 2014 году) и за полгода реализовали полдома –
из 1200 квартир более 600 было продано. Росту цен также способствует быстрое «вымывание» с рынка наиболее ликвидных квартир на начальном этапе строительства. Это приводит к тому, что на оставшиеся квартиры, независимо от срока их сдачи, цены повышаются. Если раньше (во время кризиса и после него) клиенты были готовы купить квартиру либо в уже сданном доме, либо в высокой степени готовности, то сейчас 31% опрошенных рассматривают вариант покупки в доме со сроком сдачи через 3 года, чтобы заплатить наименьшую цену.
Традиционно мы готовились к лету как к сезону отпусков – ведь обычно в это время затишье на рынке недвижимости. В этом году такого не было: и в мае, и в июне мы повышали цены, что не характерно для летнего сезона. И активность на рынке была достаточно высокая. В ближайшие полгода мы также прогнозируем большой спрос, подогреваемый выставками по недвижимости, стартом продаж в новых объектах и т.д. Мы планируем этой осенью запустить еще один новый дом и, соответственно, начать продажи.
Большинство клиентов также не ждут снижения цен. В начале сентября мы провели опрос на нашем сайте, спрашивая посетителей, что, на их взгляд, будет происходить с ценами на квартиры в новых домах в ближайшие полгода. Из более чем 1500 опрошенных 62% считают, что цены будут расти, 18% – что останутся на прежнем уровне, 20% – что будут снижаться.
Вячеслав Ефремов, заместитель генерального директора «НДВ СПб»:
По нашим данным, с начала года стоимость квадратного метра строящегося жилья выросла в среднем на 10%. При этом рост цен на строящиеся объекты, реализуемые компанией «НДВ СПб», составил в среднем 10-12%.
Стоимость первичного жилья в Петербурге подвержена влиянию ряда факторов. Основными нам представляются активность спроса и объем предложения, который, в свою очередь, связан с политикой согласования новых строительных проектов. Если в ближайшее время не вырастут темпы строительства, мы можем столкнуться с определенным дефицитом предложения строящихся домов. На фоне растущего инвестиционного спроса со стороны населения – продажи в новостройках Петербурга в этом году на 30-40% выше, чем в 2011-м, – это может привести к существенному росту цен. В целом по Петербургу рост цен осенью-зимой достигнет уровня 6-8%. Нельзя забывать и о том, что рост спроса подкреплялся развитием ипотечного кредитования. Только в первом полугодии 2012 года в Петербурге было выдано ипотечных кредитов на сумму в 1,5 раза большую, чем за аналогичный период 2011 года. Сегодня темпы роста ипотечного кредитования несколько снижаются, но все еще сохраняют положительную динамику.
Мы ожидаем дальнейшего роста активности покупателей на рынке первичной недвижимости. В ноябре-декабре продажи вырастают обычно на 30-40%. И хотя в январе спрос традиционно падает, в этом году благодаря маркетинговой политике наши продажи превзошли результаты декабря 2011 года. Не исключено, что и в следующем году январь не станет месяцем затишья.
Анна Корсакова, заместитель генерального директора АН «Балтрос»:
С начала года стоимость квартир в районе «Славянка» увеличилась на величину от 5% до 7% на разные категории квартир. Увеличение стоимости было обусловлено, в основном, повышением готовности объекта. Летом новые кварталы района «Славянка» были сданы в эксплуатацию, и к сентябрю мы вышли на финальную стадию продаж. Отмечу, что дельта стоимости квартиры от ее вывода на рынок на этапе котлована до полной готовности объекта в среднем составляет 20%.
Рост стоимости жилья обусловлен в том числе уменьшением объема предложения на рынке. Так, по итогам первого полугодия 2012 года спрос на первичном рынке жилой недвижимости Петербурга вырос на 13%, объем предложения – снизился на 3%. Особенно характерно снижение предложения на рынке элитного жилья, что связано с дефицитом участков под застройку жилыми домами высокого класса.
Наиболее значительный рост стоимости, как и в первые три квартала 2012 года, мы ожидаем в сегментах элит– и комфорт-классов. До конца года цены квадратного метра могут вырасти еще на 3-4%. Говорить о сезонном осеннем повышении цен на недвижимость еще рано, но в целом тенденция текущего года показывает ежемесячный прирост стоимости на 1-2%. Вероятнее всего, она сохранится до конца года.
Если говорить непосредственно о предложении нашей компании, то до конца года стоимость квартир в районе «Славянка» увеличится на 5-7%. Сегодня ГК «Балтрос» предлагает квартиры в сданных домах «Славянки», а цена квартиры в готовом объекте всегда выше, чем в строящемся. Повышение стоимости планируется с октября.
В первом полугодии 2012 года спрос только повышался. При условии сохранения текущей экономической ситуации мы ожидаем продолжения данной тенденции и увеличения спроса еще на 7-10% до конца текущего года. Отметим ставший более явным рост спроса на просторные квартиры. Популярность малогабаритных квартир (студий и однокомнатных) за год упала на 4%. А двухкомнатных квартир, наоборот, выросла – на 2-2,5%.
Алексей Муравьев, директор по маркетингу проекта «Новоселье: Городские кварталы»:
Средняя цена квадратного метра в проекте «Новоселье: Городские кварталы» с момента открытия бронирования квартир выросла на 21%. Это связано с тем, что мы «тестировали» рынок пробными продажами. Аналитически рассчитанная цена квадратного метра предложения с учетом локации проекта, психологического восприятия места как отдаленного (хотя добираться к нам удобнее, чем из севера города в центр), с учетом того, что проект новый и пока малоизвестный, составляла на момент открытия бронирования 48,6 тыс. рублей, сейчас средняя цена на этапе пробных свай составляет 59 тыс. рублей.
Наибольшим спросом пользуются, безусловно, студии и однокомнатные квартиры.
Факторы, которые оказывают и будут оказывать наибольшее влияние на изменение цен и активности спроса на рынке строящегося жилья, – это объем денежной массы на рынке (объемы ипотечного кредитования и объемы денежных средств на депозитах физических лиц), стоимость барреля нефти Brent как индикатор «самочувствия» экономики, активность спроса, а также соотношение объемов строящегося жилья и уже построенного.
Мой прогноз изменения средней цены квадратного метра до конца 2012 года – 84 949 рублей. Таким образом, за 2011-2012 гг. изменение средней цены на первичном рынке жилья Петербурга составит 10%. Мои расчеты показывают, что к докризисным показателям средней цены квадратного метра в 91 605 рублей (цена 29 февраля 2008 года) на рынке строящегося жилья мы в 2012 году однозначно не придем. Если в 2013 году объемы ипотечного кредитования вырастут, вслед за ростом стоимости барреля нефти, может быть, рынок достигнет докризисных показателей средней цены предложения к концу 2013-началу 2014 гг.
Спрос на квартиры в проекте «Новоселье: Городские кварталы» сейчас абсолютно адекватен предложению, локации объекта, сроку существования и жизненному циклу всего проекта. Если говорить языком цифр, с момента начала рекламной кампании и выхода проекта на рынок в июле 2012 года прошло три месяца. Спрос за это время благодаря грамотной маркетинговой политике увеличился на 91,78%.
Что касается прогноза активности спроса на 2013 года, то она останется в пределах показателей активности спроса в течение 2012 года с учетом сезонных всплесков и падений.
Ирина Онищенко, генеральный директор ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ»:
Безусловно, по мере строительства жилых комплексов цены на квартиры в них растут. Динамика роста цен зависит и от ассортимента оставшихся в продаже квартир, и от местоположения объекта, и от уровня спроса на конкретные квартиры. Например, в жилом комплексе «Орбита» около метро «Академическая», строительство которого полностью завершится уже в этом году, цены выросли с начала года в среднем на 12%.
Цены на жилую недвижимость продолжат свой рост. На фоне кризисных явлений в Европе, в РФ в настоящий момент все достаточно стабильно, но как экономическая нестабильность в мире скажется на нашей экономике в дальнейшем – неизвестно, а недвижимость – это наиболее надежное вложение средств. При этом Петербург – город, в который приезжают жить и учиться из других регионов РФ. Да и коренное население постоянно нуждается в улучшении жилищных условий. Спрос высокий.
Мы думаем, цены вырастут за осень-зиму 2012-2013 гг. где-то на 6-8%.
Если говорить о нашей компании, то мы вошли в стадию наиболее активного спроса. В начале года мы объявили, что «2012 год – это год новых объектов», и теперь активно выполняем это обещание. С марта 2012 года стал продаваться один из крупнейших жилых комплексов Невского района «Ласточкино гнездо», в котором мы предлагаем как наиболее востребованные на рынке квартиры небольших площадей, в том числе квартиры-студии, а также квартиры с отделкой. С сентября в продажу вышли «Дом на Тухачевского» в Красногвардейском районе и жилой комплекс «Летний» в Московском районе. До конца 2012 года мы планируем выпустить еще ряд проектов. В дополнение к квартирам в новых жилых комплексах мы полностью завершили строительство «Юбилейного квартала» в Приморском районе, а также жилых комплексов «Престиж» в Василеостровском районе и «Этюд» в Невском. В этом же году мы закончим строительство жилого комплекса «Орбита».
Таким образом, у нас в предложении есть квартиры на любой вкус: разнообразные по метражам, с отделкой, в разных районах города, доступные для покупки в длительную рассрочку (до 2017 года), жилье в сданных домах.
Мария Орешкина, начальник отдела продаж ЗАО «Группа Прайм» (входит в группу компаний Prime Group):
С начала года уровень цен на первичном рынке недвижимости демонстрирует уверенный рост, и такая тенденция легко прослеживается в целом по городу. Только в квартале «Новая Скандинавия» за этот же период цены повышались неоднократно, и в результате общий рост составил порядка 17%.
Вероятнее всего, тенденция к увеличению цен за квадратный метр в строящихся жилых объектах сохранится, и причиной тому может стать целый ряд факторов. Постоянные колебания на валютных и фондовых рынках, повышение цены на нефть и энергоносители неизменно приводят к удорожанию строительных материалов. К этому добавляются более локальные затруднения, вызванные все еще существующими пробелами в законодательстве, затрудняющими согласование и ввод в эксплуатацию объектов недвижимости, а также оформление земельных участков и т.д. Все это вынуждает застройщиков расходовать более значительные средства на возведение своих объектов, и в конечном итоге эта дельта закладывается в стоимость квадратного метра.
Цены на первичном рынке Петербурга в ближайший осенне-зимний период продолжат плавное повышение. По нашим прогнозам, на первые недели октября стоимость квадратного метра увеличится примерно на 10-15%. Затем последует ставшее уже традиционным снижение, происходящее за счет новогодних и рождественских акций, скидок и спецпредложений для покупателей. И через некоторое время после завершения так называемого периода затишья на рынке, ввиду того, что многие потенциальные покупатели предпочитают уезжать на все праздничные дни, цены снова плавно поползут вверх.
Мы ожидаем, что наиболее продуктивными в плане продаж станут ноябрь-декабрь. Это связано с нестабильным состоянием российской экономики, повышением ставки рефинансирования Центробанком и удорожанием банковских кредитов, что вынуждает людей вкладывать средства недвижимость как в одну из возможностей сохранить и приумножить свои деньги. Конечно, к этому периоду мы постарались подготовить максимально интересные предложения для наших клиентов.
Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП “Петербургская Недвижимость”»:
Основным фактором, влияющим на динамику цен в различных сегментах строящейся жилой недвижимости, является накопленный населением так называемый отложенный спрос, который до сих пор не реализован. На фоне этого на рынке наблюдается недостаток именно качественного, интересного предложения. В особенности последнее утверждение касается таких сегментов как бизнес-класс и элита. При этом, несмотря на то, что, например, за последние два месяца на рынок вышло 42 новых строящихся объекта класса масс-маркет, качественной, ликвидной недвижимости в этом сегменте не хватает для удовлетворения спроса.
Таким образом, еще в августе 2010 года средние цены на строящееся жилье начали свой плавный рост с сегмента масс-маркет. С тех пор стоимость квартир в новостройках растет плавно, но постоянно. Через несколько месяцев после старта цен в масс-маркете рост стоимости квадратного метра стал заметен и в более дорогих сегментах. Более того, сейчас именно в бизнес-классе и элитном сегменте наблюдается дефицит новых интересных проектов на фоне преобладания на рынке стремительно устаревающих объектов, которые вышли на рынок еще в 2007-2008 годах. И этот фактор обеспечивает рост цен в этих классах, где квартиры в каждом новом ожидаемом проекте продаются существенно дороже, чем те, что уже есть на рынке.
У нас есть все основания полагать, что рост цен при условии текущей экономической ситуации продолжится. Так, в этом году число сделок летом выросло у нас в два раза. В настоящее время мы продаем порядка 1000 квартир в месяц. И это не предел: предполагаю, что до конца года эта цифра еще вырастет примерно процентов на 20. Таким образом, получается, что сейчас рынок строящегося жилья очень активен, и баланс спроса и предложения не достигнут. Соответственно, мы ожидаем, что до конца года цены вырастут еще на 3-5% во всех сегментах. Итого за год рост составит порядка 15%. Тем не менее, в этом году на рынке строящегося жилья, в отличие от вторичного рынка, докризисных ценовых значений мы еще не достигнем. Сейчас средняя цена квадратного метра в сегменте масс-маркет составляет чуть более 82,2 тыс. рублей.
Геннадий Рагулин, глава представительства в Санкт-Петербурге ЗАО «ИСК Квартира.ру»:
Экономическая ситуация в Европе, ожидание инфляции в России, повышение ставки рефинансирования, проблемы с согласованием новых проектов – безусловно, все эти факторы оказывают и будут оказывать влияние на динамику цен в строительстве. Так как экономика РФ уже активно интегрируется в экономику Европы, наш потребитель примеряет на себя все перемены, происходящие в ЕС. Инфляция – это фактор, который упоминается в первую очередь, когда разговор заходит о сохранении накоплений. Рынок недвижимости раньше других рынков реагирует на стоимость денег. И на сегодняшний день приобретение жилья – это один из самых надежных способов сбережения и преумножения капитала. Не последнее место занимает демографический фактор. Постоянно растет число сделок с покупателями из других регионов нашей страны. Да и у многих коренных жителей Петербурга жилищный вопрос стоит так же остро.
Цены расти будут. Скорее всего, это будет плавный подъем в размере 3-5% до января-февраля 2013 года. Что будет дальше, сказать пока сложно. В 2011 году, после небольшого спада, цены стабилизировались и с 2012 года показывают постоянную положительную динамику. Возможно, выход некоторых девелоперов на рынок недвижимости с проектами-миллионниками на территории Ленинградской области поможет держать рост стоимости в прогнозируемом коридоре. Рост стоимости квадратного метра больше всего будет заметен в домах с высокой степенью готовности.
По оценкам многих экспертов, спрос платежеспособной части населения наконец-то вернулся на докризисный уровень. По данным Росреестра, в июне количество зарегистрированных сделок оказалось на 25% выше майских показателей. Снижение на уровне 13% зафиксировано в июле, однако в августе был снова отмечен рост данного показателя почти на 11%. И до конца года, скорее всего, покупательская активность снижаться не будет. Как всегда, люди хотят закрыть свой жилищный вопрос до наступления Нового года, а также многих пугают традиционные слухи о глобальном подорожании жилья после новогодних праздников.
Павел Третьяков, начальник отдела сопровождения договоров ООО «КВС»:
В нашей компании с начала 2012 года стоимость квадратного метра выросла в среднем на 15%. Обычно мы поднимаем цены на 3-5% один раз в квартал. На примере ЖК «GUSI-ЛЕБЕДИ» (Приморский район) постараюсь показать, как менялись цены с начала года по типам квартир. Больше всего в цене увеличились «евродушки» (36,5 кв.м) – на 17%, а также двухкомнатные квартиры небольшого метража (50,50 кв.м) – на 15,5%. Однокомнатные квартиры прибавили в цене 13%, двухкомнатные квартиры (55-64 кв.м) подорожали на 10%, трехкомнатные (77-82 кв.м) стали стоить на 8% дороже по сравнению с началом года.
С моей точки зрения, на динамику цен в первую очередь влияет выход на рынок больших проектов, которые могли бы за счет предложения больших объемов жилья замедлить рост стоимости квадратного метра как по своему району, так и по городу в целом. Во вторую очередь – вложения в недвижимость, с учетом нестабильного экономического положения в ЕС и США, с целью инвестирования или сохранения капитала. Такие инвестиции являются наименее рискованными, при условии, что застройщик работает в рамках действующего законодательства.
На мой взгляд, до конца 2012 года цены должны еще немного подрасти и остановиться на докризисном уровне, психологически перешагнуть через который будет достаточно сложно, так как события 2008 года еще никто из застройщиков не забыл.
После лета, когда рынок находится в небольшой стагнации, спрос, как правило, начинает расти. Также осенью в Петербурге проходит несколько выставок, которые придают импульс продажам. К тому же многие застройщики планируют сдачу объектов на конец года, что приводит к увеличению спроса, так как остаются последние квартиры, цены на которые ниже, чем на вторичном рынке, а риски практически отсутствуют. Исходя из этого, можно предположить, что в конце 2012-начале 2013 года спрос будет расти.
Наталья Тужилова, заместитель генерального директора ООО «Петротрест-Недвижимость»:
За 2012 год петербургский рынок недвижимости приблизился к балансу между спросом и предложением. Однако нельзя исключать влияние на отрасль таких факторов как снижение прогнозов роста мировой экономики, сложности с согласованиями новых проектов и др. В случае стабилизации макроэкономической ситуации показатели ввода смогут сохраниться на достигнутом уровне и не приведут к уменьшению объемов строительства. Характерный для осеннего сезона активный рост сделок, вызванный возвращением отложенного спроса, спадет с 20 декабря по 1 февраля.
На сегодняшний день динамика спроса и предложения делает ситуацию на рынке стабильной, не предполагающей глобального повышения либо падения цен. На осень-зиму 2012-2013 гг. можно прогнозировать рост рынка не выше ставки банковских депозитов – 8-10% в год.
В 2012 году рост средней стоимости был зафиксирован почти во всех сегментах недвижимости: комфорт-класс показал увеличение цен на 3,6%, элитный сегмент – на 2,2%. Лидерами по площади продаваемого на первичном рынке жилья остаются Приморский и Выборгский районы. На их долю приходится около 16% от всего предложения недвижимости в Петербурге.
По итогам анализа рынка недвижимости Петербурга можно сказать, что в первом полугодии ипотека стала более популярной, предложение пополнилось новыми объемами недвижимости бизнес– и премиум-класса, а в массовом сегменте по-прежнему высоким спросом пользуются квартиры-студии. Линия спроса в этом году выше прошлогодней.
Строительный рынок продолжает поступательное развитие, которое будет характеризоваться появлением новых проектов и достаточной покупательской активностью.
Фото: 80.риэлтор-гид.рф
