Сегодня как никогда раньше пристальное внимание участников финансовых рынков привлекает состояние рынка недвижимости США, в частности сектор ипотечного кредитования. Но если еще несколько месяцев назад аналитики говорили о проблемах на рынке жилья лишь как об одном из факторов, который мог оказать негативное влияние на всю американскую экономику, то сегодня приходится констатировать гораздо более значительный масштаб проблем, затрагивающих не только экономику США.
Для начала немного статистики. Объем продаж нового односемейного жилья в июне снизился на 6,6%, а за первые шесть месяцев года - на 22,1%. Продажи нового жилья составляют лишь 15-20% всего односемейного жилищного сегмента, остальная часть - вторичная недвижимость. Общий объем продаж вторичного жилья превышает объем продаж первичного в 5-6 раз. Согласно данным национальной ассоциации риелторов, в июне объем продаж вторичной недвижимости снизился на 3,8%. На фоне снижения объема продаж жилья строительные компании предоставляют скидки на приобретение вторичной недвижимости, что является одной из причин снижения цен на первичное жилье. Средняя цена на новостройку за последний год снизилась на 2,2% и составила в июне 237 тыс. 900 долл.
Запасы непроданных домов значительно выросли по сравнению с 2005г. Это может отразиться на активности в секторе строительства и на ценах на жилье, о чем свидетельствуют и данные по объему начатых строительств. Показатели количества начатых строительств и разрешений на строительство так же снизились. Несмотря на то, что объем начатого строительства в июне вырос на 2,3%, это увеличение относится только к многосемейным домам. Показатель для односемейного жилья в июне снизился на 0,2%. Количество выданных разрешений на строительство односемейных домов упало на 4,1% в месячном исчислении и на 25,4% - в годовом. Начиная с сентября 2005 г. количество выданных разрешений уменьшилось на 43,3%.
Судя по всему, какое-то время объем готового жилья останется на высоком уровне. Индекс национальной ассоциации строителей в июле снизился до отметки 24 пункта, что является новым историческим минимумом. Следует отметить, что ожидания строителей в отношении перспектив рынка на ближайшие 6 месяцев начали снижаться с середины 2005г.
Впрочем, сегодня помимо проблем на рынке недвижимости в США возникли и осложнения в секторе субстандартных кредитов и ипотеки с плавающей процентной ставкой (adjustable rate mortgage, ARM). Напомним, 30% американцев арендуют жилье. Среди 70% американцев с собственным жильем лишь одна треть не выплачивает кредиты по ипотеке, а среди тех, кто погашает кредиты, серьезные проблемы были замечены лишь среди заемщиков subprime, выплачивающих ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой. Впрочем, как отмечает ряд аналитиков, доказательства косвенного влияния этих проблем на рынок недвижимости пока не являются бесспорными. Несмотря на замедление прироста занятости в секторе недвижимости, масштаб увольнений остается меньше ожиданий аналитиков. Тем не менее на рынке поговаривают о кризисе кредитного рынка и возможных последствиях нервозности на финансовых рынках.
Откуда возникла проблема subprime
Ипотечные кредиты subprime – высокорисковые займы, где вероятность полной выплаты ниже, чем в других категориях займов. Они выдаются людям, время от времени испытывающим проблемы с выплатами, или с плохой кредитной историей. Практика выдачи кредитов subprime возникла в середине 90-х гг., чтобы облегчить покупку жилья потребителям, в особенности с низким уровнем доходов. Сегмент subprime тогда представлял лишь 10% всего рынка непогашенных займов. В 2005-2006гг. рынок субстандартных кредитов расширился до 20-25% всего ипотечного сегмента. Сейчас такие кредиты представляют самый большой риск для финансовой системы США. В 2006г. кредиторы subprime начали более агрессивно привлекать клиентов. Увеличение объема выдаваемых кредитов subprime было вызвано более высокими стандартами кредитования на фоне быстрого роста цен на жилье. В результате доступность жилья достигла такой степени, что многие заемщики для получения займа обманывали кредиторов в отношении своих финансовых ресурсов, не принимая во внимание собственную свою неспособность производить необходимые выплат по ипотеке. Например, около 50% всех заемщиков subprime за последние 2 года нужно было предоставить кредиторам минимальную информацию о своих доходах. В 90% случаев заемщики указали размер своих доходов 5% больше действительных. Однако в 60% случаев объем указанных доходов превышал действительный более чем вдвое.
В 2006г., когда цены на недвижимость росли, заемщики с низким доходом были вынуждены продавать свои дома и выплачивать кредиты по ипотеке вперед. Однако в то время как процентные ставки росли, а цены на недвижимость начали снижаться, при невыполнимых условиях рефинансирования и выплат вперед многие заемщики оказались неплатежеспособными.
В результате замедления роста цен на жилье, повышения стоимости кредитов и дефолтов в ипотечном секторе в США пострадало множество кредиторов. Несколько крупных американских компаний сообщили об убытках из-за выдачи кредитов subprime. Десятки компаний были проданы, покинули сектор или обанкротились.
Куда нам плыть?
Последние данные о состоянии рынка жилья США позволяют говорить о том, что проблемы в этом сегменте еще не скоро разрешатся, в частности и из-за ситуации на кредитном фронте. С учетом нынешней динамики доходов населения США и уровня ипотечных процентных ставок для восстановления доступности жилья понадобится еще более значительное падение цен на недвижимость. В течение июня и июля процентные ставки по ипотеке достигали максимумов лета 2006г., что и повлияло на доступность жилья. Таким образом, его низкая доступность будет продолжать оказывать давление на цену. До тех пор, пока цены на жилье будут высокими, объем продаж первичного и вторичного жилья будет находиться на низком уровне. В то же время, когда снижение объема продаж недвижимости прекратится, сдержанное падение объема запасов первичного и вторичного жилья перерастет в сокращение объема начатого строительства и количества выданных разрешений на строительство.
Ассоциация строителей США также говорит об удручающих перспективах рынка недвижимости и подтверждает, что кризис subprime оказывает значительное влияние на реальную экономику. Строительные компании сообщают об уменьшении объема заказов, увеличении числа аннулированных заказов и предсказывают, что восстановление сектора жилья все больше затягивается на неопределенный срок из-за ужесточения кредитных условий, а объем продаж недвижимости будет и дальше снижаться. По прогнозам Национальной ассоциации риелторов, цены на жилье продолжат снижаться, а объем продаж в 2007г. снизится на 19% по сравнению с 2006г.
Основным риском для экономики США является то, что проблемы subprime могут перекинуться на другие сектора финансового рынка, в частности через сегмент высокорейтинговых кредитов. Если это произойдет, это будет верным путем к рецессии, хотя существует мнение, что масштаб subprime не настолько велик, чтобы экономика США "сошла с рельсов". Если не случится рецессии или неожиданного роста уровня безработицы, кризис сегмента кредитного рынка не затронет заемщиков высокорейтинговых кредитов с фиксированной или плавающей ставкой по ипотеке.
Здесь, однако, следует упомянуть состояние рынка труда США. Последние данные продемонстрировали снижение числа новых рабочих мест и рост уровня безработицы. Еженедельные данные по количеству заявок на пособия по безработице с конца июля свидетельствуют об увеличении числа обращений безработных. И это является тревожным фактором. Пока у людей есть работа, они в состоянии выплачивать ипотечные кредиты или брать новые на покупку жилья. Увеличение числа безработных означает, что запасы непроданных домов будут расти, объемы продаж снижаться, объемы строительства снижаться, и компании, работающие на рынке недвижимости, могут понести дальнейшие убытки. Помимо этого, число просроченных ипотечных выплат также будет увеличиваться, так как проблемы охватят и заемщиков с "хорошей" кредитной историей. Таким образом, в течение ближайшего времени позитивных новостей ждать не приходится.
Экономисты МВФ также пессимистично смотрят на перспективы развития событий. Как говорится в отчете МВФ "Money for Nothing and Checks for Free: Recent Developments in U.S. Subprime Mortgage Markets", негативное влияние кризиса subprime на финансовые институты было пока ограниченным. Секьюритизация позволила банкам убрать рисковые долги из своих балансов, но в результате наблюдались убытки в других областях финансовой индустрии. По данным МВФ, объем убытков пока незначителен, однако он может увеличиться.
МВФ прогнозирует, что рынок ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, в ближайшие два года потеряет 18 и 25 млрд долл., если цены на дома останутся стабильными. Если цены опустятся на 5%, убытки могут достичь 60 млрд долл. Трудности домохозяйств также могут усилиться. Ежемесячные выплаты для почти двух третей заемщиков, взявших ипотечные кредиты с гибкой ставкой начиная с 2004 г., вырастут на 25% или более уже в 2007г. А выплаты для каждого пятого из этих заемщиков вырастут на 50%, считает МВФ.
Наталья Щербакова
Департамент аналитической информации РБК
