Город Астрахань — административный центр Астраханской области. Расположен на 11 островах Прикаспийской низменности, в верхней части дельты реки Волги. Основан в 1558 г., население — порядка 500 тыс. человек.
Общие сведения
Город разделен на две части рекой Волгой, сообщение осуществляется по двум мостам. Большая часть территории, где проживает примерно 80% населения Астрахани, расположена на левом берегу. Протяженность города вдоль реки 22 км.
В 1769 г. был утвержден Генеральный план Астрахани, по которому город получил регулярную планировку. В центре была устроена квадратная площадь, ее застроили по периметру зданиями в стиле классицизма. Это дом генерал-губернатора, длинная аркада, Московский торговый дом и др. Центральная часть Астрахани формировалась по «образцовым проектам»; набережные застроены усадебными комплексами и особняками; через протоки и рукава, отходящие от волжского русла, перекинуты многочисленные мосты. Облик этой части города сродни архитектуре Петербурга и напоминает о том, что здесь бывал Петр I, приложивший немало усилий к развитию Астрахани как Волго-Каспийского порта.
В настоящее время Астрахань разделена на четыре административных района: Кировский, Советский, Ленинский и Трусовский. В области функционирует около 120 крупных и средних предприятий, основная их часть находится непосредственно в Астрахани.
Высшее образование можно получить в пяти вузах города, крупнейшие из них — Астраханский государственный технический университет и Астраханский государственный университет.
Главные архитектурные достопримечательности города — Успенский собор и колокольня Пречистенских ворот, Астраханский кремль, Троицкий собор в Астраханском кремле, римско-католический храм Успения Пресвятой Богородицы. Одна из городских доминант — собор Равноапостольного князя Владимира.
Состояние рынка жилья
Астрахань имеет 450-летнюю историю. Накануне юбилея, осенью текущего года, город посетил глава Правительства РФ В. В. Путин. В ходе визита премьер отметил крайне неблагополучную жилищную ситуацию. Он потребовал ускорить темпы строительства и переселения жителей из ветхих домов в новые. Согласно планам местных властей в городе намечено снести более 162 тыс. кв. м аварийного и ветхого жилья и построить не менее 1,7 млн кв. м нового. При этом на начало 2008 г. весь жилищный фонд Астрахани составлял около 11 млн кв. м, из которых ветхое и аварийное жилье — порядка 1,8 млн кв. м, то есть около 10%.
Согласно статистике в среднем на одного человека в Астрахани приходится 21 кв. м жилой площади. Но следует отметить, что из них 40% — это малоэтажные деревянные, глинобитные и камышитовые дома. Здания повышенной этажности начали сооружать здесь только в начале 1980-х гг., и их доля в жилой застройке города незначительна. А в последние годы возводили преимущественно элитное жилье, в ущерб социальному экономкласса.
За 2007–2008 гг. цены на недвижимость в Астрахани повысились на 30%. В настоящее время средняя стоимость 1 кв. м в типовой новостройке составляет 21,4 тыс. руб., на вторичном рынке — 22,8 тыс. руб.
Что касается темпов строительства, то за последние три года в Астрахани было возведено 108 многоэтажных домов общей площадью порядка 440 тыс. кв. м. Большая часть застройщиков — местные коммерческие структуры.
Продолжает развиваться индивидуальное жилищное строительство. Дома сооружают как на свободных территориях, так и в сложившейся части города за счет реконструкции старой застройки и использования промзон.
Для строительства элитных домов по индивидуальным проектам выбирают наиболее престижные районы с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью. Современные архитектурно-планировочные решения предусматривают создание подземного паркинга, просторные квартиры с большой кухней, двумя лоджиями и санузлами, системой видеонаблюдения и кондиционирования. В центральных районах города (Кировский, Советский и Ленинский) дома возводят на месте снесенных. Здесь появляются элитные жилые здания и целые микрорайоны шести-четырнадцатиэтажных домов (например, микрорайон Луковки).
В отдаленных районах (например, Трусово) строят дома экономкласса, ориентированные на покупателей с небольшим доходом. Как правило, это панельные типовые здания с малогабаритными квартирами. Средняя цена 1 кв. м составляет 28–30 тыс. руб.
Квартиры в кирпичных домах в зависимости от района и этапа строительства продают по цене от 40–45 тыс. руб. за 1 кв. м.
В последние десятилетия в левобережной части Астрахани появились новые районы многоэтажной застройки — Центральный и Кирикилинский. В городе формируются также районы жилья повышенной комфортности — «Эллинг» (набережная Приволжского затона), полуостров Пролетарский, набережная Волги (район Коса), а также индивидуальные коттеджи вдоль берега Волги. А в исторической части Астрахани — Белом городе, сосредоточенном вокруг Кремля, — преобладает одно-двухэтажная каменная застройка без инженерных сетей и коммуникаций.
Городской общественный центр протянулся вдоль главных улиц города — Советской и Кирова. Он застроен зданиями и учреждениями административно-культурного назначения. Сооружено несколько крупных общественно-деловых и торговых центров, реконструирован Братский сад и пешеходная Октябрьская улица. Один из самых амбициозных проектов новой Астрахани — создание современной офисно-деловой части города.
Спрос и предложение
За последние три года в Астрахани спрос на жилье (как на квартиры, так и на индивидуальные дома) вырос на 30%. В то же время произошли значительные изменения в его структуре. Если в 2005 г. около 60% спроса приходилось на двухкомнатные квартиры и только 11% на однокомнатные, то в 2008 г. 39% — на двухкомнатные и почти 40% — на однокомнатные.
Покупатели по-прежнему отдают предпочтение Кировскому, Советскому и Ленинскому административным районам. Трусовский район, как самый отдаленный и менее благоустроенный, интересует не более 10–12% покупателей.
В 2008 г. ежемесячно на рынке жилья предлагалось около 800 квартир (53 тыс. кв. м) и индивидуальных домов общей площадью 40 тыс. кв. м.
Многоквартирные дома в Астрахани — это двух-, пяти- и девятиэтажные постройки. В основном они сосредоточены в спальных районах города. С точки зрения рентабельности вложений для инвестора-застройщика наиболее перспективен Трусовский район, где преобладает малоэтажная частная застройка.
Наибольший объем продаж (50%) приходится на однокомнатные квартиры; 30% — на двух-, трехкомнатные; 20% — на квартиры с четырьмя комнатами и более.
В новостройках квартиры с типовой планировкой и муниципальной отделкой составляют 62,5% продаж; соответственно, на квартиры свободной планировки приходится 37,5%.Что касается частного сектора, то больше всего продано домов общей площадью от 40 до 70 кв. м.
Цены
В 2008 г., особенно в первой его половине, на рынке астраханского жилья наблюдался резкий скачок цен. На конец 2007 г. в Центральном районе средняя стоимость 1 кв. м составляла 21,7 тыс. руб.; в начале III квартала 2008 г. — 35,6 тыс. руб. Соответственно на окраине города этот показатель был равен 15,3 тыс. руб. и 24,7 тыс. руб. Цены заметно различаются в зависимости от местоположения дома: в центральных районах они выше среднего показателя на 9–10%, на окраине — ниже на 23%.
В настоящее время однокомнатная квартира в новостройке стоит в среднем 1,3 млн руб., двухкомнатная — 1,8 млн руб., трехкомнатная — более 2 млн руб. Уже на нулевом цикле распродается практически 100% квартир.
На рынке вторичного жилья сроки экспозиции объектов зависят от метража квартиры, категории, качества дома, его месторасположения, этажности, стоимости квадрата. Так, сроки экспозиции одно- и двухкомнатных квартир в среднем составляют три — четыре недели; трех- и четырехкомнатных — от четырех до восьми месяцев.
Быстрее раскупается жилье в спальных районах — Ленинском и Советском.
Что касается индивидуальных домов, то строения небольшой площади (до 70 кв. м) в центральных районах продают в течение двух — трех месяцев; дома площадью от 300 кв. м — за полгода — год.
Прогноз
Несмотря на негативные тенденции, связанные с мировым финансовым кризисом, рынок недвижимости в Астрахани имеет значительный потенциал роста. Это объясняется повышенным спросом на жилую недвижимость, необходимостью ее обновления в силу большой изношенности, стремительным экономическим развитием региона и притоком в связи с этим эмигрантов. А также возможностью финансирования социальных программ из федерального и регионального бюджетов. Наиболее перспективным сегментом эксперты считают рынок первичного жилья (многоэтажные дома и коттеджные поселки).
В настоящее время наметились две тенденции. С одной стороны, согласно Генеральному плану развития Астрахани, к 2010 г. необходимо расселить из ветхого и аварийного фонда 7,7 тыс. семей, введя в эксплуатацию 2,7 млн кв. м жилья экономкласса. Покупателем его станет администрация города и области. С другой стороны, для большинства застройщиков по-прежнему будет выгодно строить жилье повышенной комфортности, в основном кирпичные дома. Ведь спрос на такие объекты остается достаточно высоким. Специалисты прогнозируют сохранение достигнутых темпов, это особенно справедливо в отношении одно-, двухкомнатных квартир. Население с более высокими доходами стремится покупать индивидуальные дома или коттеджи.
В целом к 2015 г. в Астрахани предполагают сдать в эксплуатацию 3125,9 тыс. кв. м жилья. Из них 82,9% составят многоэтажные здания, 15,1% — малоэтажные (два — четыре этажа), 2% — жилье усадебного типа.
Решая градостроительные проблемы Астрахани, следует учитывать следующие особенности:
- разделение города рекой Волгой на два обособленных района;
- наличие железнодорожной магистрали, пересекающей левобережную часть города;
- наличие охраняемого законом исторически сложившегося центра города;
- ограничение территориального роста города на север и юг из-за наличия военного аэродрома и гражданского аэропорта;
- отсутствие удобного транспортного сообщения право- и левобережных районов города, а также центра с окраиной;
- отрезанность города от берега Волги значительным количеством промзон.
Использованные источники информации: Википедия, аналитика агентств недвижимости Астрахани.
