Когда летом приезжаешь на побережье Черного моря, невольно задаешься вопросом: «А почему я живу не здесь?». Благодатный климат, море, обилие свежих местных овощей и фруктов (сладких и сочных – не сравнить с привозными или выросшими в средней полосе). Что еще нужно человеку, чтобы быть счастливым?
Сегодня мы начинаем серию публикаций, посвященных рынку недвижимости в южных городах-курортах нашей страны. В этом номере наш рассказ пойдет об Анапе. Эксперт – Александр Потатуев, генеральный директор анапского агентства недвижимости «Респект» (www.respect-anapa.ru).
Анапа - город на юге России в юго-западной части Краснодарского края на Черноморском побережье. Из 365 дней в году 280 в Анапе держится солнечная погода. При этом город наполнен свежестью. Причиной тому служит морской бриз. Ежегодно здесь отдыхает более 2 млн человек. Протяженность песчаного пляжа составляет 42 километра, галечного - 12.
В городе Анапа около 100 улиц. Они образуют прямоугольную сетку в центральной части города, а в курортной зоне (в северо-западной части) доминирует Пионерский проспект, вдоль которого расположены санатории и пансионаты.
Сам Анапский район небольшой – здесь проживает порядка 120-130 тысяч человек. В городе – 80-90 тысяч.
- Александр, если говорить о влиянии кризиса на рынок недвижимости, как вы считаете, он пошел на пользу или нет?
- Благодаря экономическому кризису произошли серьезные изменения на ценовом рынке в сфере недвижимости: сформировались адекватные цены, соизмеримые с доходами населения. Я считаю, что сегодня человек со стабильным заработком может рассчитывать на приобретение однокомнатной квартиры эконом-класса. При этом речь идет о личных, а не заемных средствах. Спрос на недвижимость в начале кризиса в 2008 году в нашем городе резко упал. Неважно в этом смысле обстояли дела в первом и втором кварталах 2009 года. Именно на этих этапах цены на недвижимость подверглись значительной корректировке.
На сегодня, я думаю, она завершена. С начала 2010 года спрос на недвижимость начал расти. Во всяком случае, в АН «Респект» с начала года по апрель продано полторы тысячи квадратных метров жилья в новостройках - объектах, предусматривающих долевое участие в строительстве.
На первичном рынке у нас не было приостановлено ни одной стройки. Уже заложенные объекты достраивались и продолжают достраиваться. В целом все стройплощадки на сегодня работают стабильно. По окончании строительства дольщики получают свидетельства о собственности, проблем с этим не возникает. Незначительно затягиваются сроки сдачи из-за падения спроса. Цены в строящемся жилье на начальном этапе возведения дома составляют 35-40 тысяч рублей за квадратный метр. Если это квартира площадью 35-40 кв.м, то общая цена составляет 1,25-1,3 млн. рублей.
- На что ориентируются покупатели при выборе застройщика?
- При выборе застройщика играют важную роль цена за квадратный метр, репутация, сроки сдачи предыдущих объектов, предоставление рассрочки платежа, планировка жилья.
Высоким спросом у нас пользуется жилье эконом-класс. Цена в новостройках «эконом-класса» составляет 35-40 тысяч рублей за квадратный метр. Если в доме на начальной стадии строительства квартиры реализуются по 35 тысяч рублей, то такой вариант будет предпочтительнее почти построенного дома, где стоимость составляет 40 тысяч рублей за квадрат.
- Вы сказали, что строительство новых домов идет достаточно активно. А что можно сказать об этажности возводимых объектов?
- Сегодня закладывается довольно много домов в девять этажей и выше. Но также практикуется строительство малоэтажных (до 5 этажей) домов по городу.
- Насколько развито кредитование в жилищной сфере?
- Приобретение жилья связано, главным образом, с личными накоплениями или с реализацией уже имеющегося жилья. Ипотека не пользуется большим спросом. Популярны сегодня: рассрочки платежей от застройщиков, сертификаты. Например, наша компания активно работает с администрацией по приобретению жилья ветеранам Великой Отечественной войны. Объем выделяемых средств на приобретение жилья, конечно, низкий, но мы находим варианты – однокомнатные квартиры за 1-1,2 миллиона рублей.
Еще в 2007 и 2008 годах люди спокойно брали кредиты под залог недвижимости. На сегодня к кредитам многие относятся осторожно, поскольку не нормализовалась ситуация по кредитным ставкам. Есть проблемы и с выплатами. На рынок вышло много объектов, выставляемых банками по причине не возврата ипотечных кредитов.
- А как обстоят дела на рынке вторичного жилья?
- Здесь цены выше, чем на первичном рынке. В Анапе преобладает старый фонд – дома с 75 по 90-е годы постройки. В этом сегменте цены составляют примерно от 50 до 60 тысяч рублей за квадратный метр.
Протяженность города небольшая. Но существует ценовая дифференциация в зависимости от района. Центр оценивается дороже: жилье в новостройках здесь встречается по 120 тысяч рублей за квадрат, построенный элитный комплекс по 200 тысяч рублей за квадратный метр, центральные улицы - по 60-65 тысяч рублей. В спальных районах жилье стоит примерно от 45 до 55 тысяч рублей за квадратный метр.
- Что вы можете сказать о рынке малоэтажного строительства?
- Сегодня пользуется спросом строительство жилых домов эконом-класса как в ближайшем пригороде, так и в Анапском районе. Площадь таких домов составляет около 85 кв. м, количество комнат 2-3, земельный участок 5 соток. Достойная альтернатива квартире в городе. Сравним цены: квартиру пл. 50 кв. м по 40 тысяч рублей, вы приобретете за 2 миллиона рублей. А вышеописанные дома стоят в пределах 2-х, а то и 1,8 млн. рублей. Плюс своя земля. Указанные цены на дома действуют в радиусе 17 км от Анапы, в 15-20 минутах езды от города и моря. Это не является проблемой, так как в городе-курорте развита транспортная сеть, общественный транспорт ходит во всех направлениях.
- А что можно сказать о стоимости земли?
- Все зависит от места расположения. Средняя цена земельного участка – 2 миллиона рублей за сотку в городской черте. Рядом с морем (в нескольких десятках метров) – сотка «уходит» от 3 миллионов. Цены на периферию (в радиусе 35 км от Анапы) колеблются от 300 до 800 тысяч рублей за сотку.
- На сочинскую недвижимость приближение Олимпиады оказало существенное влияние. А что можно сказать об Анапе в этом плане?
- Пиковый спрос на недвижимость, связанный с олимпийскими играми 2014 года, мы ожидаем в 2012-2013 годах. Наш город, наряду, с Геленджиком и Туапсе, развивается именно как курорт, т.е. все внимание уделяется именно отдыхающему контингенту, его комфорту, здоровью и т.д. У нас не строится «серьезных» олимпийских объектов, а Сочи большее внимание уделяет именно олимпийским объектам, «забывая» об отдыхающих.
- К лету 2010 вы готовы?
- Да. На сегодня справились с пробками. У нас были расширены въездные пути. Традиционно наибольшее количество автомобилей мы наблюдаем в августе, но, думаю, что в этом году в этом плане будет намного легче.
- А сколько стоит проживание в городе в летний сезон?
- Аренда квартиры обойдется порядка 1500 рублей в сутки, с размещением от 4 человек.
Номер в гостинице от 500 рублей в сутки с человека. Можно подыскать номер-студию примерно за 3 000 рублей в сутки на двух человек. Есть гостиницы, где полулюкс стоит 5 тысяч рублей с человека в сутки.
Обычно в стоимость проживания питание не входит, но найти место, где возможно позавтракать, пообедать и поужинать за 150 рублей и выше – не проблема. В нашем городе большое количество ресторанов, кафе, столовых на любой вкус и кошелек.
Если рассматривать централизованный отдых, то пансионат/санаторий обойдется от 4 000 рублей в сутки на человека.
Разбег цен существенный. Самый востребованный «экономичный» вариант – номер в частной гостинице по 300 рублей за койко-место в сутки на человека. Можно найти аналогичное предложение по 500 по 1 000 рублей. Все зависит от условий размещения, от места расположения гостиницы, ее близости к морю.
- Говорят, в Анапе грязное море?
-За чистотой воды в Анапской бухте регулярно следит Госсанэпиднадзор, забирая пробы морской воды каждый день по несколько раз в разных местах бухты. Все результаты анализов в пределах нормы, отклонений не бывает. Процесс уборки пляжей механизирован. За каждый кусок пляжа отвечает здравница, к которой он прикреплен. Городские пляжи убирают коммунальные службы.
На сегодняшний день распространяется практика передачи пляжей в частные руки. Сложно сказать, к чему это приведет, улучшится ли уровень обслуживания отдыхающих, общий уровень города как курорта. Если улучшатся, то возможно, муниципальные пляжи будут передаваться в аренду частным компаниям на летний сезон.
- Если вернуться к рынку недвижимости, то кто действует на нем в Анапе?
- Большую роль играют агентства. Клиенты больше доверяют им, получая, таким образом, гарантии сделки. Тем же самым застройщикам выгодно работать с агентствами, потому что у последних больший потенциал в плане предоставления и поиска клиентуры.
Конкуренции со стороны частных маклеров мы не чувствуем. Что касается количества, то официально существующих агентств, работающих по стандартам, утвержденным Краевой Ассоциации риэлторов, сейчас действует лишь два. А всего – порядка семидесяти. Частных маклеров – думаю, порядка сотни.
- Кто, в основном, покупает недвижимость в Анапе?
- В основном иногородние. Например, люди предпенсионного возраста стараются именно здесь приобрести недвижимость. Интересен наш край, в частности наш город, и жителям северных регионов. Они стремятся у нас купить квартиру, участок под строительство или иной объект недвижимости для проведения летних отпусков или для переезда на постоянное место жительства.
- Каковы ваши прогнозы на ближайшее время?
- Мы ожидаем подъем, увеличение спроса на недвижимость. Такой вывод исходит из анализа существующего спроса. Думаю, что к сентябрю таких цен, как сейчас, не будет. Те же самые малосемейки поднимутся до 1,5 миллионов рублей.
Если судить по прошлому опыту, то лето у нас – время ознакомления отдыхающих с прелестями местной недвижимости и ценами на нее. Август-сентябрь – сезон покупок. Так что мы вполне обоснованно рассчитываем на рост спроса и, соответственно, цен, видимо, кризис на рынке курортной недвижимости канул в лету.
Беседовала Наталья Чернышева
P.S. АН «Респект» всего за три года деятельности на рынке приобрело известное имя, солидную клиентуру, установило прочные связи с государственными правоохранительными, социальными органами города-курорта. Компания является членом Краевой Ассоциации риэлторов, следующий этап – вступление в Гильдию российских риэлторов.
В числе корпоративных клиентов АН «Респект» – крупные компании Сахалина, Севера, Сибири, Урала, а также индивидуальные покупатели. ООО «Респект» участвует в реализации приоритетных национальных проектов «Доступное и комфортное жилье», «Молодая семья», осуществляет ипотечное кредитование на муниципальном уровне.
В перспективных планах фирмы – расширение географии по размещению инвестиций не только в строительство жилья, но и в объекты промышленного, сельскохозяйственного назначения.
Фото: max1.moifoto.ru
