Рига – романтичное имя этого города говорит о красоте и традиции, культурной среде, интересных развлечениях и богатом рынке недвижимости; и, хотя за последнее время ряды российских покупателей жилья в латвийской столице заметно поредели, Рига не теряет своей привлекательности для инвесторов, предлагая интересные возможности как на рынке жилой, так и коммерческой недвижимости.
Основные тренды
Хотя за последнее время произошел ряд перемен, которые привели к изменению структуры спроса на жилье Латвии в целом – и Риги в частности, – в целом на начало 2016 года эксперты рынка недвижимости Риги отмечают его стабильность.
После введения поправок к иммиграционному закону, вступивших силу с 1 сентября 2014 года и повысивших размер иностранных инвестиций в недвижимость, необходимых для получения латвийского ВНЖ до €250 000, почти в 10 раз сократилось число россиян, приобретающих жилье с целью обрести резидентский статус страны. Тем не менее, в отличие от других европейских программ «золотых виз», получатели латвийского ВНЖ имеют право на работу в стране, которая входит в Еврозону.
Состоятельные инвесторы из России по-прежнему рассматривают покупку жилья здесь как перспективную инвестицию. Коммерческая недвижимость латвийской столицы представлена интересными вариантами для инвесторов с разными объемами бюджетов. Жилые объекты Старого города неизменно являются ликвидным вложением – и очень востребованным как у покупателей, так и арендаторов. А что касается объектов стоимостью ниже €250 000, то эксперты отмечают годовой прирост цен в размере около 3%.
Внутренний рынок недвижимости Риги оживлен, объем сделок с местными в 2015 году стабильно повышался. Основными покупателями недвижимости в Риге являются именно граждане Латвии.
Наши соотечественники по-прежнему любят гостить в столице Латвии. По предварительным данным, в период Новогодних праздников около 50% туристов Риги были россияне, что примерно на 10% больше, чем годом ранее.
Плюсы города для инвесторов: почему именно Рига?
Рига – деловой и культурный центр не только Латвии, но и всей Прибалтики. Рига привлекает большое количество туристов и бизнесменов. Это многонациональный город, который находится на пересечении торговых путей с запада на восток, что всегда положительно сказывалось на активности бизнеса.
Высокая ликвидность недвижимости, которую всегда можно сдать в аренду или через какое-то время продать на рынке с неплохой прибылью.
Большое разнообразие объектов для инвестиций: не только квартир, но и коммерческих площадей (от небольших магазинчиков, салонов, мини-отелей до фитнес-центров, офисных и торговых площадей).
Отсутствие языкового барьера и схожий менталитет. На 1 января 2014 года численность рижского населения составляла 701 977 человек, из которых 39% – россияне.
Прозрачное законодательство в сфере недвижимости. Также, хотя государственным языком страны является латвийский, всю основную информацию – как законодательную, так и бытовую – можно получить на русском языке, что весьма немаловажно для собственников недвижимости, которым приходится решать повседневные вопросы по оплате налогов, содержанию жилья и т.д.
Одна из самых простых и понятных (а также недорогих) в ЕС систем выдачи ВНЖ за приобретение недвижимости при инвестициях в размере от €250 000.
Возможность получения ипотеки в одном из латвийских или в филиалах скандинавских банков на хороших условиях.
Удобное географическое положение и транспортная доступность Риги – как средствами наземного, так и воздушного транспорта.
Небольшие расстояния в отличие от России, отсутствие больших пробок. Из центра Риги до аэропорта – 15 минут. До моря – 25 минут.
Европейский стиль жизни и сервис. Бутики, современные торговые галереи не оставят равнодушными любителей шопинга, а многочисленные рестораны и кафе – ценителей национальной и европейской кухни.
Наличие уникальных объектов недвижимости стиля «югенд».
Низкий уровень иммиграции.
Какие объекты представлены
Рынок недвижимости Риги представлен внушительным количеством разнообразных объектов – от исторических квартир до супермодных лофтов, от элитной до бюджетной недвижимости. Сегодня в городе присутствует большое число застройщиков, каждый из новых проектов отличает свой уникальный дизайн.
Эксперты отмечают, что наиболее частым запросом потенциальных покупателей является приобретение рижской квартиры с двумя спальнями стоимостью до €350 000. Преимущественно – в исторических домах или новых проектах, но непременно в хорошем районе, в пешей доступности от всей городской инфраструктуры. Безусловно, не всегда бюджет может обеспечить сочетание всех этих факторов, но в этом и есть плюс рынка недвижимости Риги, поскольку на нем представлено большое разнообразие выбора, позволяющее подобрать оптимальный объект.
Представители риэлторских агентств сообщают, что в 2015 году был отмечен стабильный спрос россиян на коммерческую недвижимость латвийской столицы. Действительно, в Риге можно найти коммерческие объекты с доходностью 6-8% годовых, как в Германии. Хотя ставки по кредитам здесь выше, чем в немецких банках, но при этом кредиты можно получить на более выгодных условиях, чем в России. К тому же, бизнес в Еврозоне дает больше надежности и стабильности, чем в нашей стране сегодня.
В 2015 году в Латвии объем сделок с объектами коммерческой недвижимости увеличился почти на 20% в сравнении с показателями 2014 года. Это объясняется желанием инвесторов вкладывать свои средства в сегменты рынка, обеспечивающие стабильный доход.
Наиболее интересные районы для инвестиций
Самые популярные районы Риги для приобретения недвижимости – это Старый город, Ближний и Тихий центр (Посольский район). Они хороши как для собственного проживания, так и для сдачи жилья в аренду. Высокая ликвидность здешней недвижимости объясняется стабильным интересом со стороны местного населения и иностранцев, в том числе жителей Западной Европы. Меньшей популярностью пользуются микрорайоны Риги, хотя здесь есть исключения.
Квартиры в реновированных исторически значимых многоквартирных домах являются эксклюзивной недвижимостью, поскольку сочетают в себе отличное месторасположение, историческую ценность здания и его соответствие современным требованиям. По соседству с архитектурными шедеврами прошлых лет появляются новые проекты, построенные по самым передовым технологиям, обеспечивающие всю необходимую инфраструктуру для комфортабельной жизни.
Недвижимость в Посольском квартале, особенно в районах улиц Алберта-Антонияс-Элизабетес, где расположены лучшие образцы знаменитой архитектуры в стиле «югенд», всегда будет отлично продаваться, а еще лучше – сдаваться, отмечают эксперты. Здесь квартиры с удовольствием арендуют как представители местного населения, которые, хотя и имеют хорошие доходы, не могут позволить себе ипотеку, так и иностранные специалисты, приезжающие в Ригу в долгосрочные командировки.
Старая Рига обладает огромным очарованием, однако постоянное проживание в центре – удовольствие на любителя, из-за постоянной оживленности и шума. Однако, это лучший вариант для посуточной аренды. Для достижения стабильного дохода лучше обратиться к управляющей компании – или со всей серьезностью заниматься этим бизнесом самостоятельно. Многие иностранные покупатели с семьями предпочитают жить в Тихом центре, где меньше шума и нет проблем с парковкой.
На другом берегу Даугавы также есть престижные районы – такие как Кипсала и Кливерсала, где сейчас строятся элитные дома. Отсюда до Ратушной площади – всего минут 10-15 неспешной прогулки по Каменному мосту через реку, но жизнь здесь намного тише, к тому же до сих пор можно встретить предложения с видами на Старый город. Эти районы пользуются хорошей популярностью у арендаторов.
Межапарк считается одним из самых элитных и благоустроенных жилых районов Риги. Здесь находится озеро Кишэзерс, где можно заняться различными видами водного спорта, лесопарк – популярное место среди ценителей спокойного и спортивного отдыха, а также здесь проводятся различные развлекательные мероприятия. В Межапарке имеется гольф-клуб, недалеко находятся универмаги, удобное сообщение с центром города. Здесь много реновированных и отвечающих современным требованиям частных домов, представляющих собой культурно-историческую ценность, а также построены новые виллы и особняки.
В серийных домах Дальнего центра покупают квартиры преимущественно местные жители. До 1 сентября 2015 года здесь можно было купить несколько небольших квартир, получить ВНЖ и сдавать их достаточно выгодно в аренду.
При покупке квартир в серийных домах постройки советских времен следует обращать повышенное внимание на стоимость расходов и качество обслуживания здания, размер коммунальных платежей, техническое состояние квартиры и всего дома, а также на тот факт, находится ли земельный участок, на котором располагается дом, в собственности владельцев квартир. В противном случае собственнику придется платить не налог на землю, а арендную плату, которая будет заметно выше. К тому же, коммунальные платежи в серийных домах могут быть более высокими, чем в новых проектах. Поэтому эксперты рекомендуют покупку одной квартиры в новом доме, к чему располагают и новые условия получения ВНЖ.
Также специалисты рижского рынка недвижимости рекомендуют присмотреться к жилью в таких «спальных» районах, как Тейка, Пурвциемс, Плявниеки, Золитуде, Иманта, Агенскалнс.
Цены
Согласно данным Европейской Статистической Службы Eurostat, в 2015 году снижение средней стоимости недвижимости Латвии составило 4% в сравнении с 2014 годом. Латвия оказалась в четверке стран Европейского союза – наряду с Италией, Францией и Финляндией, – в которых было зафиксировано падение цен на недвижимость. Однако единственным сектором, в котором произошло снижение цен, стало элитное жилье Латвии.
А в исследовании компании Balsts отмечается, что с начала 2015 года стоимость серийных квартир в латвийской столице выросла на 1,72%. Самой высокой в ноябре оставалась цена квадратного метра в микрорайоне Тейка – €792, самая низкая цена была отмечена в Вецмилгрависе – €536 за кв. м. Цены на квартиры в новых проектах в 2015 году снизились на 9%. Снижение было связано с рыночной «переориентацией» на местных потребителей.
Цены на новые квартиры в микрорайонах Риги составляют в среднем от €1000 до €2000 / кв. м.
В Ближнем центре, Тихом Центре и Старой Риге – это €800-€2400 / кв. м. за квартиры без ремонта в нереконструированных зданиях. В квартирах с ремонтом квадратный метр обойдется в €1200-€3300. А в апартаментах с ремонтом в реконструированном здании – в €2500-€5000. В редких случаях за некоторые уникальные и эксклюзивные предложения объектов недвижимости цена кв. метра с полной отделкой достигает €7000.
Аренда
Рынок аренды Риги сегодня намного более оживлен, чем рынок продаж, отмечают эксперты. Интерес к аренде в центре Риги во многом формируют сотрудники дипломатических ведомств, международных организаций и компаний, а также зарубежные студенты. Количество зарубежных студентов с каждым годом увеличивается благодаря популярности таких учебных заведений, как медицинский Университет имени П. Страдыня и Стокгольмская школа экономики, Латвийский Университет.
Традиционно наибольшим спросом пользуются квартиры с одной и двумя спальнями. За квартиру ценой в €250 000 можно получить доход в размере €600-€800 в месяц. С двумя спальнями – до €900. В эксклюзивных проектах квартира с одной спальней и ценой порядка €300 000 может сдаваться и за €1000-€1100 в месяц. Чем больше у квартиры преимуществ – тем выше стоимость аренды. Арендаторы готовы доплачивать за вид на реку или на город, за роскошную отделку, за систему «умный дом» и т.д. Большие площади сдаются хуже, отмечают эксперты, но существует стабильный спрос на пентхаусы.
В центре Риги и Старом городе, собственники квартир в домах класса «эксклюзив» сдают однокомнатные квартиры за €600-€800 в месяц, двухкомнатные – за €700-€1500, а трехкомнатные – за €800-€2000. Квартиры здесь же, но в более «бюджетных» домах, обходятся арендаторам – соответственно в €350-€600, €450-€700, €600-€1000 в месяц.
Самым массовым продуктом аренды в Риге остается аренда серийного жилья, спрос на которую формируют местные жители и граждане, переезжающие в Ригу из других регионов страны. Запросы граждан, приезжающих из регионов Латвии, достаточно скромные, поэтому наиболее приемлемый для них вариант – аренда квартир в серийных домах советской постройки. Находящиеся в «приличном» состоянии однокомнатные квартиры в спальных районах Риги сдаются очень быстро, по цене около €180 в месяц. Стоимость таких квартир составляет €20 000-€25 000, и они способны обеспечить инвесторам отдачу, превышающую 7% годовых. Сейчас это один из наиболее высоких показателей доходности для латвийского рынка недвижимости.
Если рассматривать сдачу в аренду двухкомнатных серийных квартир в таких столичных микрорайонах, как Пурвциемс, Плявниеки, Зиепниеккалнс, Золитуде или Иманта, то стандартный на сегодня уровень – €240-€350 в месяц, трехкомнатных – €270-€400 в зависимости от качества ремонта и расположения дома.
Средняя доходность от аренды в Риге составляет 4-6% годовых. Если выгодно приобрести недвижимость, то доход может составить и 7-8%, но для иностранного инвестора это крайне маловероятно – таких предложений мало, и местные предприниматели их быстро «перехватывают», сообщают специалисты. Что касается сумм доходов от квартир премиального класса в Риге, то она составляет 4,5-5% годовых, а спрос на них недостаточно высок для повышения ренты. Довольно сложно сдаются в аренду квартиры в центре Риги с двумя-тремя спальнями, собственники которых не хотят иметь дело со студентами, поскольку семей дипломатов и сотрудников иностранных компаний, желающих арендовать жилье, все же не так много.
Для чего приобретать?
Латвия – относительно недорогая, безопасная и комфортная страна для ПМЖ. В отличие от курортных регионов, в которых можно приобрести жилье для себя и сдавать его в течение сезона, спрос на аренду в Риге стабилен круглый год. Поэтому то, каким именно будет «сценарий» покупки, зависит исключительно от предпочтений и намерений покупателя.
Доходность рижского жилья в сегменте «Для ВНЖ» редко превышает 6% годовых. Как правило, инвесторы сначала приобретают недвижимость в стране, затем получают ВНЖ, сдают свое жилье в аренду, чтобы окупить содержание, – и через пару лет перебираются в Латвию на ПМЖ. Те, кто покупает квартиры без отделки и делает ремонт «под себя», зачастую отказываются от сдачи. Расходы на содержание квартир в Риге достаточно невысоки, и состоятельные собственники вполне могут позволить себе оставить жилье пустым, лишь периодически останавливаясь здесь.
В том случае, если инвестора не интересует получение вида на жительство в Латвии, и он рассчитывает на получение стабильного дохода, – эксперты рекомендуют обратить внимание на коммерческую недвижимость Риги.
Кому порекомендовать
Людям, которые ценят европейский уровень жизни, любят старинную архитектуру, следят за здоровьем и хотят жить в русскоговорящей среде. Всем, кто устал от больших городов, от быстрых темпов, от бетонных башен и бесконечных пробок.
Семьям, которые хотят обеспечить своим детям безопасность, детство в стране с хорошей экологией, возможность получить хорошее образование. Всем, кто любит вкусную еду из натуральных продуктов, а также море и живописную природу!
Пенсионерам, закончившим активную карьеру и желающим спокойной и размеренной жизни, при этом, богатой культурно: с посещением театров и оперы, концертов, выставок и т.д. А также возможностью удобно путешествовать по Европе на автомобиле или самолете.
Бизнесменам. Рижский аэропорт обеспечивает стыковку со многими городами – и бизнесмены имеют возможность с комфортом совершать командировки, будь то в Москву или Стокгольм.
Инвесторам, желающим сохранить или приумножить свои накопления. Здесь есть большой выбор для инвестиций – от покупки небольшой квартиры до приобретения торгового центра или организации собственного производства.
Важные нововведения
С 1 января 2016 года жилая недвижимость Риги, в которой не задекларирован ни один гражданин или негражданин Латвии или лицо с постоянным видом на жительство, прожившие в стране более семи лет, облагается повышенным налогом в размере 1,5% от кадастровой стоимости объекта. Для всех остальных ставки остаются прежними – от 0,2% до 0,6% в зависимости от кадастровой стоимости. Для семей с детьми предусмотрены скидки по налогу в размере 50%, если имеется один ребенок, и 70% – если два и более.
Это нововведение не обрадует тех, кто покупает недвижимость в Риге в качестве «запасного аэродрома». Теперь они будут вынуждены платить повышенный налог.
Кроме того, в последние полгода Служба Государственных Доходов (СГД) Латвии особенно интересуется сферой сдачи внаем своего жилья и активно ищет тех, кто не хочет делиться с государством частью доходов от сдачи квартир.
Достопримечательности
Безусловно, большинство достопримечательностей Риги сосредоточено в ее Старом городе. Гостям столицы стоит совершить неспешную прогулку по его улочкам, зайти в Домский собор с одним из крупнейших органов в Европе, посетить церковь св. Петра – самое знаковое здание столицы Латвии, которое уже много сотен лет создает неповторимый силуэт города, а шпиль которого венчает золотой петушок, символ Риги. Рига является одной из признанных мировых столиц югенд-дстиля (модерн, или ар-нуво) – и в Ближнем и Тихом центре можно увидеть сотни прекрасных зданий, в особенности на улицах Алберта и Элизабетес. Рига – очень зеленый город, и в самом центре находятся старинные парки – чудесные места для прогулок.
Театралам – обязателен к посещению Театр Русской Драмы имени Михаила Чехова, билеты в который нужно покупать сильно заранее. Это же касается и Национальной Оперы. Художественный музей недавно был отреставрирован – и также является обязательным пунктом программы знакомства с городом. Местные жители непременно порекомендуют туристам побывать в Латвийской Национальной Библиотеке, известной как Замок Света.
Интересно, что честь 80-летнего юбилея Раймонда Паулса колокола Рижской думы уже с февраля начнут исполнять фрагменты его музыкальных композиций. 15 наиболее популярных мелодий, которые выберут рижане в ходе опроса в социальных сетях, обработают под звучание колоколов, а аранжировки будут согласованы с композитором. Колокола Ратуши были сделаны и привезены из Германии в 2006 году – и начали звучать на террасе Ратуши каждый час с 8 утра до 11 вечера.
Ригу по праву можно считать одной из гастрономических столиц Северной Европы, а если говорить о соотношении цена-качество, то в Западной Европе, без преувеличения, трудно найти другой город, где за столь небольшие деньги можно так вкусно поесть. Это и недорогие этно-рестораны LIDO и знаменитые Vincents, Biblioteka Nr.1, Bergs, Kalku varti, Le Dome и многие-многие другие. Непременно стоит посетить средневековый Rozengrals, располагающийся в подземелье Старого города: здесь можно прочувствовать в атмосферу настоящего Средневековья и отведать удивительных блюд, приготовленных по старинным рецептам. А если хочется просто вкусных и натуральных местных продуктов – нужно отправиться на Центральный рынок, где даже проводятся экскурсии!
Любителям хоккея будут интересны матчи сборной Латвии и с рижским Динамо, проходящие в Arena Rīga. Также в Риге – множество спорт-баров на любой вкус и кошелек.
Планируя поездку для ознакомления с рынком недвижимости столицы Латвии, стоит непременно ознакомиться с текущей культурной программой: наверняка в городе выступает какая-то популярная группа, проходит интересная выставка или развлекательное мероприятие.
HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Александра Рунца (Old Town Estate), Ирину Дзюину (корпорация «Адвекс. Недвижимость») и Дмитрия Тимофеева (LATVIO).
