Латвия всегда была одной из самых популярных стран у россиян для покупки недвижимости; инвесторов привлекают близость расположения, адекватные цены на жилье и коммерческие объекты, повсеместное распространение русского языка, хорошая экология и европейский образ жизни; однако за последнее время на рынке недвижимости Латвии произошел ряд серьезных перемен. Как обстоит дело с инвестициями в жилье Латвии сегодня – и как себя «ведут» на рынке россияне, рассказывают ведущие эксперты индустрии.
Ветер перемен
Поворотным событием для рынка недвижимости Латвийской Республики, повлиявшем на его «взаимоотношения» с российскими покупателями недвижимости, эксперты называют принятие 1 сентября 2014 года поправок в «Законе об иммиграции». С этого момента порог минимальной стоимости приобретаемого объекта недвижимости, необходимый для получения ВНЖ в Латвии, увеличился до €250 000. Напомним, что ранее он составлял от €143 000 в рижском регионе – или от €72 000 в других регионах государства. Это решение властей Латвии привело к снижению числа российских покупателей жилья в стране, прежде активно пользовавшихся возможностью получить европейский вид на жительство за довольно адекватные средства. И в особенности спад заметен на рынке недвижимости Юрмалы, сообщают латвийские риэлторы.
Еще минимум два существенных фактора оказали влияние на «охлаждение» к латвийской недвижимости со стороны россиян, отмечают эксперты. Первый из них – это негативный образ Латвии, формировавшийся в сознании наших сограждан с конца 2014 года. Он был обусловлен довольно агрессивным предвыборным поведением ряда латвийских политиков ввиду резкого ухудшения добрососедских отношений между Латвией и Россией, а также обострения внешнеполитической обстановки между Россией и Евросоюзом в целом. Заявления некоторых латвийских политических деятелей о необходимости приостановлении выдачи ВНЖ Латвии именно российским гражданам; запрет на въезд на территорию Латвийской Республики некоторым российским звездам шоу-бизнеса; и громкий уход из Юрмалы музыкального конкурса молодых исполнителей «Новая волна»; распространение некоторыми российскими СМИ искаженной информации о принятом и утвержденном запрете выдачи ВНЖ для россиян в Латвии – все это сказалось на ситуации.
Другим существенным фактором, повлиявшим на отток россиян с латвийского рынка недвижимости в конце 2014-го и начале 2015 года, послужил нестабильный курс российского рубля – и, как следствие, заметно снизившаяся покупательная способность россиян. Согласно сообщениям разных источников, поток инвестиций со стороны граждан нашей страны за эти полтора года уменьшился до 80%. Несмотря на заметный спад продаж, застройщики и продавцы свежей «вторички» не снизили цены. Лишь к середине лета 2015 года рынок снова немного ожил.
Однако, отмечают эксперты, основной поток покупателей латвийской недвижимости по-прежнему приходится на граждан России. За период 9 месяцев текущего года было зарегистрировано более 200 сделок по приобретению недвижимости россиянами в Латвии – и получено более 500 временных видов на жительство.
Ведущие специалисты рынка недвижимости Латвии обращают внимание и на тот факт, что цифры, показывающие почти 10-кратное уменьшение числа сделок с латвийским жильем со стороны россиян в 2015 году в сравнении с 2014-м (200 сделок против 2000), в том числе обусловлены и реальным бумом перед принятием закона 1 сентября 2014 года, когда граждане России, имевшие соответствующую финансовую возможность, стремились спешно «запрыгнуть в уходящий поезд» и приобрести недвижимость с целью получения ВНЖ в Латвии.
Отметим, что изменения в «Законе об иммиграции» прежде всего затронули сегмент жилья стоимостью от €2000 до €7000 евро за кв. м, представляющего реальный интерес для зарубежных инвесторов – и неразрывно связанный с программой предоставления латвийского ВНЖ. Спрос на инвестиционную недвижимость с хорошим месторасположением и прогнозируемой доходностью со стороны иностранцев, и в том числе россиян, оставался относительно стабильным. Падение цен на рынке премиального жилья составило 10-20%, а для ряда объектов и 30% от прежней стоимости.
Внутренний рынок сегодня развивается с положительной динамикой: латвийский ВВП растет уверенно, хотя и с невысокими темпами, а местные жители активно решают свои жилищные вопросы. В сегменте бюджетной недвижимости, который представлен как объектами вторичного рынка типового жилья, так и новостройками эконом-класса, которые приобретают «рядовые» латвийские покупатели по ценам от €600 до €1200 евро за кв. м, наблюдается стабильность.
Инвестиции с характером
После перемен 2014 года изменился характер инвестиций со стороны россиян. Эксперты отмечают, что отошли в прошлое «импульсные покупки», а им на смену пришли обдуманные инвестиции – преимущественно те, что приносят стабильный и проверенный доход. По-прежнему, хотя и уже в значительно меньшем объеме, присутствует на рынке категория покупателей, приобретающая квартиры стоимостью €250 000-€300 000 для получения ВНЖ, а также состоятельные инвесторы, вкладывающие в латвийское жилье суммы от €600 000 и выше.
Покупателей «жилья для получения ВНЖ» эксперты условно разделяют на несколько категорий. Одни приобретают недвижимость в Латвии с целью переезда всей семьи, в том числе и с детьми дошкольного и школьного возраста сначала на временное, а затем – и постоянное проживание. В этом случае инвесторы осуществляют и «вывод» имеющегося бизнеса с территории Российской Федерации.
Другая группа покупателей приобретает недвижимость в Латвии с целью получения ВНЖ – и наличия так называемого «запасного аэродрома».
Третья категория российских инвесторов покупает понравившиеся жилые объекты «для души». Зачастую это жилье премиальной стоимости, имеющее уникальное природное месторасположение – и не всегда его покупка обусловлена целью получения ВНЖ.
Наиболее популярные объекты
Однозначно к лучшим местам для инвестиций в латвийскую недвижимость эксперты называют объекты в Риге и Юрмале ввиду их наибольшей ликвидности. Однако жизнь Юрмалы имеет сезонный характер – и поэтому к выбору объекта здесь нужно относиться с особенной внимательностью или покупать в качестве инвестиционного жилья квартиры в центре Риги или в новых проектах в хороших спальных районах. Доход от аренды, как правило, колеблется в пределах 4-8% годовых.
В качестве инвестиционной недвижимости наиболее ликвидны под долгосрочную сдачу квартиры с одной-двумя спальнями в центре Риги. Эксперты отмечают, что на сегодняшний день на латвийском рынке наблюдается дефицит качественного продукта, который можно предложить потенциальным арендаторам. Спросом с их стороны прежде всего пользуются апартаменты с качественным ремонтом, меблировкой, а также имеющие парковочное место для автомобиля.
Что касается сезонной аренды, то она наиболее востребована в Юрмале в течение летнего сезона. Доходность такой аренды порой сравнима с прибылью от сдачи аналогичной квартиры в центре Риги за 12 месяцев.
Для личного использования и постоянного проживания специалисты также рекомендуют квартиры в центре Риги в новом или полностью реконструированном здании. А также – апартаменты в новых проектах Юрмалы, при выборе которых, однако, нужно очень тщательно взвесить соотношение цена-качество, месторасположение и наличие близлежащей инфраструктуры. Поможет в этом профессиональный риэлтор.
При поиске частного дома (наименее ликвидная категория жилья на латвийском рынке недвижимости), эксперты советуют прежде всего обратить внимание на недвижимость в пригороде Риги – Гаркалненском, Адажском, Бабитском и Марупском крае, Межапарке в Риге, а также Юрмале. Конечный выбор зависит исключительно от предпочтений и финансовых возможностей инвестора.
Среди желающих владеть доходной недвижимостью пользуется популярностью покупка блоков недорогих квартир для их последующей сдачи, инвестиции в дома под реконструкцию в центре Риги, а также действующие гостевые дома, небольшие отели и рестораны, уже приносящие стабильный доход. В сфере коммерческих объектов – это также торговые площади в «раскрученных» местах и действующие складские помещения. Средний доход коммерческих площадей составляет 4-5% годовых, но в случае наиболее удачной инвестиции может исчисляться и 15%.
Цены
Согласно данным Европейской Статистической Службы Eurostat, в 2015 году снижение средней стоимости недвижимости Латвии составило 4% в сравнении с 2014 годом. Латвия оказалась в четверке стран Европейского союза – наряду с Италией, Францией и Финляндией, – в которых было зафиксировано падение цен на недвижимость. Однако единственным сектором, в котором произошло снижение цен, стало элитное жилье Латвии. И, даже не смотря на это, на латвийском рынке недвижимости наметилась относительная стабильность. Эксперты отмечают, что он прошел здоровую коррекцию – и сегодня запрашиваемые цены на жилье являются более адекватными и более соответствующими реальности, чем несколько лет назад. Именно поэтому данный момент, сообщают риэлторы, является оптимальным для покупки.
Сегодня стоимость квадратного метра жилья в Риге колеблется между €1200 и €6000, а в среднем составляет €2000-€3500 / 1 кв. м. Цена «квадрата» в квартире без ремонта, в нереконструированном доме составит €800-€2400. Апартаменты в старинном доме стиля «Югенд» после капитального ремонта фасадов, кровли, инженерных сетей и подъезда обойдутся в €1500-€3300/ 1 кв. м. Квадратный метр в квартире в старинном, полностью реконструированном доме в центре города с дополнительными опциями, характерными для современного бизнес-класса (видом из окна, паркингом, консьержем, услугами управляющей компании), стоит €3000-€4800. В сегменте новых проектов в центре Риги стоимость «квадрата» составит от €1500 до €3900.
В Юрмале цены выше: между €2500-€7000 / 1 кв. м. Что касается новых проектов в спальных районах Риги, то в них цены «квадрата» составляют €1300-€2000. За квадратный метр квартиры, расположенной на первой линии от морского побережья, застройщики запрашивают в среднем €5000-€5500. В проектах, находящихся на небольшом удалении от береговой линии, цена составит уже от €3200 до €4500. В новых проектах, удаленных от побережья на 700-800 метров, стоимость квадратного метра в квартире с полностью завершенным ремонтом, оснащенной всей необходимой бытовой техникой и качественно меблированной, в среднем обойдется в €3200. На вторичном рынке недвижимости Юрмалы – в зависимости от месторасположения, состояния квартиры и престижности самого проекта – цены могут варьироваться от €2500 до €4500 за кв. м
Согласно прогнозам экспертов на 2016 год, цены на жилье в секторе доступной недвижимости Латвии могут вырасти от 2% до 4%. В секторе элитного жилья на 2016 год осторожно высказываются мнения либо о сохранении нынешнего ценового уровня, либо о продолжении корректировки стоимости недвижимости.
Преимущества приобретения жилья в Латвии
Благоприятное климатическое и географическое положение страны. Умеренный климат, привычная сезонность.
Удобное расположение по отношению к Москве и Санкт-Петербургу, наличие развитой транспортной инфраструктуры (возможность воспользоваться прямыми авиарейсами, железнодорожным транспортом или собственным автомобилем).
Европейский уровень жизни и сервиса, культуры и социальных отношений.
Прозрачная система оформления ВНЖ, в том числе и в сравнении с рядом других стран ЕС.
Комфортная языковая среда: как при общении с латвийскими жителями на бытовом уровне, так и при получении услуг. Наличие государственных школ, преподающих на русском, позволяет детям получать обучение на родном языке, а также параллельно обучаться латышскому языку для успешной интеграции в латвийское общество.
Развитая cфера предоставления финансовых услуг, возможность получения различных финансовых решений и гибкого подхода для разного типа инвесторов. Относительная лояльность латвийской банковской системы к вопросу о легализации поступающих денежных средств из-за границы на приобретение недвижимости в Латвии, а также при открытии банковских счетов.
Возможность кредитования под низкие европейские ставки.
Широкий спектр ценовых и сегментных предложений на рынке недвижимости.
Прогнозы
Что касается наиболее волнующей россиян темы – предоставления Латвией вида на жительство при покупке недвижимости – то эксперты однозначно считают, что ВНЖ по-прежнему будут выдаваться на текущих условиях, как минимум в течение 2016 года. О снижении порога инвестиций для получения вида на жительство речи нет, однако некоторые специалисты считают, что сейм может вынести положительное решение о возможности за сумму от €250 000 приобретать не один, а два объекта недвижимости. Сбудется ли этот прогноз, покажет только время.
На данный момент наметилась стабильность предоставления ВНЖ иностранным инвесторам, приобретающим недвижимость в Латвии. И, после принятых изменений от 1 сентября 2014 года, программа не претерпевала никаких изменений. Осенью латвийские законодатели попытались несколько облегчить условия программы, предложив понизить ценовой порог приобретаемой недвижимости в латвийских регионах (кроме рижского), однако данная инициатива не была поддержана большинством депутатов.
10 советов российским инвесторам, решившим купить латвийскую недвижимость
1. При покупке ориентируйтесь только на ликвидную недвижимость. Стабильными ценами и высоким качеством жилья отличаются только Рига и Юрмала. Купить недвижимость в других регионах страны можно «легко и непринужденно» а вот продать – практически невозможно.
2. Выбирайте и приобретайте недвижимость только через надежные агентства.
3. При покупке убедитесь, что сделка отвечает условиям получения ВНЖ.
4. Внимательно подходите к оценке соотношения цены и качества предложений, особенно в сегменте «под ВНЖ». Некоторые недобросовестные продавцы стараются завысить цены на объекты, которые имеют реальную стоимость в €200 000. Разобраться этой разнице достаточно сложно, но есть несколько принципиальных отличий, на которые укажет профессиональный риэлтор.
5. Заранее узнайте все формальности заключения сделки и перевода средств из России для оплаты приобретенного жилья.
6. Не ждите падения цен, в том числе если ваша цель – получение ВНЖ. Сегодня латвийские цены являются наиболее привлекательными для покупки.
7. При выборе квартиры в Риге, обращайте внимание на объекты, располагающиеся в полностью реконструированных зданиях – либо новых проектах. Данный выбор обеспечит ликвидность жилья в случае возникновения вопроса о дальнейшей продаже, даст приоритет среди других предложений при сдаче в аренду, а также обеспечит более благоприятную и комфортную среду для проживания самого инвестора.
8. Приобретая апартаменты в центре Риги, также обращайте внимание на наличие парковочного места для автомобиля, поскольку в городе существует реальная проблема с бесплатной парковкой и наличием свободных мест. Поэтому наличие собственного парковочного места будет удобным как для самого инвестора, так и окажется существенным плюсом при решении о сдаче объекта недвижимости в аренду.
9. Покупая я частный дом или просто земельный участок – всегда интересуйтесь, каким статусом обладает данный участок земли. В соответствии с латвийским законодательством, граждане третьих стран имеют право становиться полноправными хозяевами исключительно земельных участков, предназначенных для частной застройки. Если в состав земельного участка входит хотя бы доля от сельскохозяйственной земли или леса, инвестор не сможет провести сделку на законных основаниях – и, в соответствии с этим, претендовать на получение ВНЖ в Латвии.
10. Если после приобретения недвижимости инвестор планирует на законных основаниях претендовать на получение временного ВНЖ в Латвии для себя, своего супруга / -и и детей, необходимо знать о существенном нюансе получения ВНЖ в Латвии, касающегося несовершеннолетних детей. При достижении ими совершеннолетнего возраста, они теряют законное право на дальнейшее обладание временным видом на жительство в Латвии. В таких случаях рекомендуется с самого начала просчитывать сроки планируемого проживания на территории Латвийской Республики, сопоставляя их с законной возможностью смены статуса временного на постоянный ВНЖ.
Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Александра Рунца (Old Town Estate), Дмитрия Тимофеева (Latvio), Артема Пана (ART Balt's Estate) и Андрея Островского (All Invest Real Estate).
