В октябре вторичный рынок недвижимости Киева работал на малых оборотах. Но по сравнению с предыдущими месяцами количество сделок заметно возросло. Некоторые покупатели даже решились взять ипотечный кредит в размере 80-160 тыс. грн., чтобы приобрести жилье лучшего качества.
В октябре 2010 г. индекс стоимости киевского жилья снизился на 0,5%.
При этом в большинстве сегментов рынка заметно увеличился размер торга.
Согласно статистике компании, цены продаж были на 16,4% ниже средних цен предложений аналогичных квартир.
В октябре 2010 г. расхождение между усредненными ценами продаж и ценами предложений увеличилось на 2,1%.
Настрой наиболее активных участников рынка постепенно меняется. С одной стороны, люди устали ждать. С другой – цены на киевское жилье снижаются очень плавно; каких-либо признаков их резкого обвала (который давно уже ожидают многие потенциальные покупатели) пока не видно.
Кроме того, цены растут, соответственно снижается покупательная способность тех, кто имеет на руках накоплений. Снижаются банковские проценты как по депозитам, так и по ипотечным кредитам. Отношение к банкам, валютам, инвестициям в бизнесе весьма настороженное.
Все это приводит к тому, что растет интерес к покупке недвижимости. В частности, если еще недавно подавляющее большинство потенциальных покупателей отбрасывали даже мысли об ипотечных кредитах, то теперь некоторые из них готовы рассматривать варианты с использованием кредитов на 80-160 тыс. грн. И все больше банков реально внедряют ипотечные программы, ориентированные на подобных заемщиков.
Несомненно, свой вклад в увеличение количества сделок внесли и риэлторы. Они заняли более жесткую позицию по отношению к продавцам, держащим цены значительно выше рыночных. Если раньше риэлторы пытались убедить подобных продавцов преимущественно словесно, то теперь все чаще отказывают им в сотрудничестве. Мол, или снижайте цены до рыночных, или ищите покупателей сами. Подобная жесткая позиция риэлторов дала положительные результаты: позволила сблизить позиции сторон, увеличила количество договоров задатка и сделок купли-продажи.
Но факторов, подавляющих активность на рынке недвижимости, меньше не стало. Основной из них – резкий разрыв между покупательной способностью большинства наших граждан и ценами на недвижимость. Даже в тех случаях, когда есть и деньги, и потребность в улучшении жилищных условий, многие потенциальные покупатели не решаются в это сложное время расставаться с накоплениями. Во многом сходную позицию занимают и продавцы, которые (не доверяя валютам и банкам), в свою очередь, не решаются расстаться с недвижимостью.
Инвестиции в киевскую недвижимость делают очень немногие. Рост коммунальных платежей, увеличение внимания государства к источникам средств на приобретение недвижимости, законопроекты о налоге на недвижимость резко снизили тягу к подобным инвестициям. Что же касается спекулянтов, то основная их масса давно ушла с рынка. А те, кто остался, интересуются объектами, хозяева которых вынуждены спешить и идти на значительные уступки.
Обобщенный портрет продавца киевской недвижимости:
- в 68% случаев - женщина, средний возраст 46 лет;
- в 32% случаев - мужчина, средний возраст 35 лет.
Обобщенный портрет покупателя киевской недвижимости:
- в 50% случаев - женщина, средний возраст 42 года;
- в 50% случаев мужчина, средний возраст 38 лет.
Примерно 31% покупателей – приезжие, 69% - киевляне.
Учитывая небольшое количество сделок (и как следствие этого – значительные статистические ошибки), при подсчете статистики продавцов и покупателей учитывалась информация не только за октябрь, но и за предыдущие три месяца.
Анализируя эту статистику, необходимо учитывать, что в 80% доступных нам описаний отсутствует информация об участниках сделок. А там, где такая информация есть, она, как правило, неполная. В частности, обычно указываются не все участники сделки, а лишь те, кто активно контактируют с риэлторами.
Статистика цен продаж
Данные о ценах продаж квартир на вторичном рынке Киева приведены в таблице и на графиках. Анализируя их, необходимо учитывать, что статистика цен продаж построена на основе очень ограниченного количества сделок; потому ее необходимо воспринимать лишь как преломление процессов на киевском рынке недвижимости через эти конкретные сделки.
Разница между ценами продаж, указанными на графиках и в таблице, объясняется тем, что в таблице указаны средние цены проданных квартир без учета района, типа дома и количества комнат, а на графиках – динамика изменения цен продаж после приведения параметров квартир к усредненным и сглаживания кривых.
В октябре средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила:
- до приведения параметров квартир к усредненным $1684 (13 413 грн.);
- после приведения параметров квартир к усредненным $1632 (12 998 грн.).
Разница между ценами продаж и усредненными ценами предложений на аналогичные квартиры в октябре увеличилась на 2,1% и составила 16,4%.
Индекс стоимости жилья Киева
Индекс стоимости рассчитывается на основе актуальной базы объектов недвижимости (т. е. на основании цен предложений), но учитывает цены продаж и размеры торгов, а также динамику их изменения в предыдущие периоды. При этом информация о ценах задается либо в долларах за кв. м, либо в гривнах за кв. м. В первом случае индекс стоимости снизился на 0,5%, во втором – снизился на 0,2%. Такая разница в динамике изменения индексов стоимости объясняется изменением курсов валют.
Статистика цен предложений в долларах США
За период с 01.10.2010 по 01.11.2010 усредненная цена предложений (в долларах за кв. м) снизилась на 0,2%.
В зависимости от количества комнат, усредненная цена предложений изменилась следующим образом:
- в однокомнатных квартирах снизилась на 0,2%;
- в двухкомнатных квартирах снизилась на 0,1%;
- в трехкомнатных квартирах повысилась на 0,1%;
- в многокомнатных квартирах снизилась на 0,8%.
Соотношение цен спроса и предложения
Ниже представлены графики индексов спроса покупателей на одно-, двух- и трехкомнатные квартиры эконом-класса. Информативность данного индекса не высока. Далеко не всегда ясно, какие именно цены указаны в заявках: наиболее приемлемые для покупателей или максимально допустимые. Не всегда конкретизируются метражи квартир, типы домов, районы. Сложно определить актуальность и достоверность заявок. С учетом всего этого и нужно анализировать графики индексов спроса покупателей и цен предложений, отражающие не столько объективную реальность, сколько намерения сторон.
Как следует из приведенных графиков, в октябре увеличился разрыв между ценами спроса и предложения в сегменте однокомнатных квартир эконом-класса. Тенденции в сегментах двух- и трехкомнатных квартир эконом-класса практически не изменились.
Во всех этих сегментах разрыв между ценами спроса и предложения остается достаточно большим, что указывает на то, что стагнация рынка недвижимости будет продолжаться.
Прогноз на ноябрь
Полагаем, что тенденции, проявившиеся на вторичном рынке недвижимости Киева в октябре, получат дальнейшее развитие. Цены предложений в ноябре будут плавно снижаться, а количество сделок, скорее всего, вырастет. Но сделки будут происходить лишь там, где продавцы пойдут навстречу покупателям и существенно сбросят цены.
Насколько существенно продавцы должны сбросить цены для того, чтобы в ноябре-декабре продать свои квартиры, зависит от ситуации в каждом конкретном сегменте рынка. Дать общий прогноз по всем сегментам очень сложно – везде свои особенности. Поэтому при принятии продавцами решений относительно цены предложения и возможных уступок при торгах целесообразно полагаться на мнения опытных риэлторов, специализирующихся именно в их сегментах рынка.
Владимир Коломейко, аналитик портала недвижимости www.domik.net, специально для UGMK.INFO
Фото: oligarh.net
