В ноябре количество заключенных договоров задатков на киевском рынке недвижимости существенно уменьшилось. Это означает, что в декабре будет завершено еще меньше сделок, чем в предыдущем месяце. При этом цены на квартиры снизились несущественно, хотя количество выставленных на продажу объектов выросло на четверть.
В своем предыдущем месячном обзоре мы прогнозировали, что тенденции, проявившиеся на вторичном рынке недвижимости Киева в октябре, получат дальнейшее развитие. В основной своей части прогноз оправдался: индексы стоимости жилья в долларах и гривнях продолжали плавно снижаться; в ноябре индекс в долларах снизился на 0,4%, индекс в гривнях – на 0,3%.
Оправдался и наш прогноз относительно роста числа сделок купли-продажи квартир, хоть и частично, поскольку количество договоров задатка снизилось. А именно этот показатель является одним из важнейших при анализе уровня деловой активности на коротких промежутках времени (уменьшение числа договоров задатка практически всегда приводит к уменьшению числа сделок в следующем месяце).
Основное расхождение между прогнозом и реальностью произошло в части оценки цен предложений. Вместо ожидаемого плавного снижение цен предложений, статистика зафиксировала их рост на 2,2%. Сказался резкий рост числа продаваемых квартир и связанное с ним изменение состава предложения.
В ноябре количество квартир в нашей актуальной базе данных выросло на 26,1% (с 6320 до 7972). Согласно законам рыночной экономики, цены при таком резком росте числа предложений должны снижаться. Но тут необходимо учитывать особенности отечественного рынка недвижимости и ментальность значительной части продавцов. Далеко не все потенциальные продавцы ориентируются в ценах на недвижимость. Потому, выставив квартиру на продажу, цену сначала обычно завышают; и лишь столкнувшись с отсутствием звонков и просмотров, через какое-то время снижают ее. Естественно, что все это накладывает свой отпечаток на статистику.
Основных причин резкого увеличения количества предложений, на наш взгляд, несколько:
- рост коммунальных платежей;
- введение налога на недвижимость в обозримом будущем;
- достаточно мощное и разностороннее психологическое давление на общество, основная цель которого – изменить отношение людей к покупке и продаже недвижимости (мол, собственная квартира – это не цель жизни, не «священная корова», а такой же товар, как и все остальное);
- значительное количество публикаций и выступлений, призывающих поскорее избавляться от лишней недвижимости пока она еще в цене (мол, дальше цены будут снижаться).
Это и привело к резкому росту числа продавцов, а также квартир, выставленных на продажу.
В этих условиях важно понять, какая часть продавцов реально стремится продать недвижимость в ближайшее время (по тем ценам, которые дадут); а какая часть продавцов никуда не торопится, и будет ждать оживления спроса.
Пока продавцов, которые никуда не торопятся, подавляющее большинство. Но как их настроения изменятся в будущем, прогнозировать сложно.
Подводя итоги месяца, необходимо отметить увеличение количества звонков и просмотров, а также то обстоятельство, что в ноябре доля «экскурсантов» на просмотрах заметно снизилась. Переговоры нередко шли в достаточно конструктивном русле: стороны старались сделать шаги навстречу друг другу.
Статистика цен продаж
Данные о ценах продаж квартир на вторичном рынке Киева приведены в таблице и на графиках. Анализируя их, необходимо учитывать, что статистика цен продаж построена на основе очень ограниченного количества сделок; потому ее необходимо воспринимать лишь как преломление процессов на киевском рынке недвижимости через эти конкретные сделки.
Разница между ценами продаж, указанными на графиках и в таблице, объясняется тем, что в таблице указаны средние цены проданных квартир без учета района, типа дома и количества комнат, а на графиках – динамика изменения цен продаж после приведения параметров квартир к усредненным и сглаживания кривых.
В ноябре средняя стоимость кв. м в проданных квартирах составила:
- до приведения параметров квартир к усредненным $1 659 (13 215г рн.);
- после приведения параметров квартир к усредненным $1 620 (12 904 грн.).
Разница между ценами продаж и средними ценами предложений в тех же сегментах рынка снизилась на 2,3% и составила 14,1%.
Индекс стоимости жилья Киева
Индекс стоимости рассчитывается на основе актуальной базы объектов недвижимости (т. е. на основе цен предложений), но учитывает цены продаж и размеры торгов, а также динамику их изменения в предыдущие периоды. При этом информация о ценах задается либо в долларах за кв. м, либо в гривнях за кв. м. В первом случае индекс стоимости снизился на 0,4%, во втором на 0,3%.
Прогноз на декабрь
Полагаем, что в декабре индексы стоимости будут плавно снижаться, а количество предложений вырастет.
Основание для такого прогноза – высокая инерционность киевского рынка недвижимости; тенденции изменения цен быстро не меняются. Исключения – периоды резкого ухудшения экономической ситуации и связанные с этим панические настроения.
Количество сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке Киева, скорее всего, уменьшиться (сокращение количества договоров задатка в ноябре неизбежно скажется на числе продаж в декабре).
Что же касается договоров задатка, то их количество в декабре, скорее всего, возрастет. Основания для такого прогноза: увеличение количества просмотров в ноябре, а также заметное снижение количества «экскурсантов» на просмотрах. Кроме того, мы учитываем опыт прошлых лет, который говорит о том, что в декабре возрастает число участников рынка, которые торопятся. Отчасти это связано со стремлением людей войти в новый год с уже решенными жилищными и финансовыми проблемами, отчасти - с традиционными рождественско-новогодними каникулами, которые на рынке недвижимости нередко растягиваются до февраля. Подписать договор купли-продажи в 2010 г. эти участники рынка, возможно, и не успеют, но договор задатка – вполне.
Владимир Коломейко, аналитик портала недвижимости www.domik.net, специально для UGMK.INFO
Фото: luxplanet.com.ua
