Рынок недвижимости Киева достиг «дна». По крайней мере, на это уповают риэлторы. Ведь цены продажи жилья стабилизировались, а количество совершенных сделок возросло. Однако если продать квартиру стало легче, то найти арендаторов - намного сложнее.
Индекс стоимости жилья на вторичном рынке Киева в марте 2009 г.: 1852 $/кв.м. (-5,9% за месяц).
Индекс ценового ожидания: -5,6% в месяц (4,1%).
Индекс доходности: -5,3 банк/деп. ( -1,3 банк/деп.)
За первый квартал 2009 г. индекс стоимости снизился на 23,1%.
В марте сделки шли преимущественно в сегментах «дешевого» физически и морально устаревшего малогабаритного жилья, а также в новостройках. Количество сделок в «Планете Оболонь» в марте выросло на 21%. Рост, вроде бы, заметный. Но это лишь потому, что в зимние месяцы сделок было очень немного. Если же сравнивать с мартом прошлого года, то тогда сделок было примерно в 2,6 раза больше.
Потенциальные покупатели, уже привыкшие к быстрому падению цен, пока занимают выжидательную позицию. Продавцы, в основной своей массе, также перестали спешить; многие из них сняли квартиры с торгов.
Если же говорить об общих тенденциях первого квартала 2009 г., то все эти месяцы рынок жил в условиях жесточайшего экономического и политического кризиса. В условиях неопределенности и недоверия, когда получить кредиты для покупки квартиры на вторичном рынке было практически невозможно, как и забрать деньги по закончившимся депозитным договорам.
Участники рынка зачастую меняли не только свои решения, но даже взгляды и подходы. Продавцы то выставляли квартиры на продажу, то снимали их; то снижали цены, то вновь поднимали… Часто меняли свои решения и покупатели. Многие из них ходили на просмотры, вели оживленные торги… Но достигнув договоренности, нередко передумывали.
В марте количество предложений увеличилось на 8,5% (01.03.09 в актуальной базе «Планеты Оболонь» было 3493 объектов на продажу, а 01.04.09 - 3789 объектов). Если же если сравнивать I квартал 2009 г. с IV кварталом 2008 г., то предложение уменьшилось примерно в 1,8 раза:
- в IV квартале 2008 г. в актуальной базе «Планеты Оболонь» было (в среднем) 7274 объектов на продажу;
- в I квартале 2009 г. в актуальной базе «Планеты Оболонь» было (в среднем) 3969 объектов на продажу.
Этого количества явно недостаточно для нормального функционирования киевского рынка недвижимости (сложно подобрать квартиру с необходимыми параметрами).
То, что существуют базы данных, в которых количество объектов исчисляется десятками тысяч, не должно никого вводить в заблуждение. Там просто накопилось много «мусора». Некоторые базы данных, по сути, являются «электронными досками объявлений», на которые можно засылать десятки и сотни объектов. В результате там скапливаются множество дублей, а также «липовых» объявлений о продаже квартир по существенно заниженным ценам. Дают подобные объявления некоторые посредники (с целью заманивания клиентов), а также многочисленные «болельщики», стремящиеся повлиять на участников рынка и ускорить падение цен.
Еще одной особенностью отчетного периода является увеличение внимания участников рынка к прямым обменам. В условиях кризиса люди ищут пути решения жилищных проблем, используя опыт шестидесятых-восьмидесятых годов (благо, за доплаты при обменах сейчас уже не преследуют, а соотношение уровней цен по типам жилья и жилым массивам не составляет тайны). Другое дело, что подобрать квартиру подобным образом очень сложно.
Статистика цен продаж
При определении статистики цен продаж использовались данные по сделкам «Планеты Оболонь», а также (отдельно) данные по всем известным нам сделкам. Это позволило расширить количество анализируемых квартир примерно в 2,6 раза.
Увеличение в 2,6 раза размера анализируемой выборки изменило конечные результаты весьма незначительно. На наш взгляд, это свидетельствует о том, что приведенные цены объективно соответствуют современным реалиям рынка.
В то же время, статистика цен продаж построена на основе очень ограниченного количества сделок; потому ее необходимо воспринимать лишь как преломление процессов на киевском рынке недвижимости через эти конкретные сделки.
Как мы и прогнозировалось, цены продаж в марте были достаточно стабильны. Небольшое их увеличение вряд ли стоит принимать во внимание, учитывая малый размер выборки и, как следствие этого, значительную статистическую ошибку. Согласно нашей статистике, в марте квартиры продавались примерно на 22-24% дешевле средних цен предложений в каждом конкретном сегменте рынка.
Средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила:
- $1596 (13321грн) по сделкам «Планеты Оболонь»;
- $1549(12928грн) по всем сделкам, о которых есть достаточно полная и проверенная информация.
После приведения параметров квартир к усредненным, средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила:
- $1554 (12963грн.) по сделкам «Планеты Оболонь»;
- $1511 (12604грн) по всем сделкам, о которых есть достаточно полная и проверенная информация.
За последний год (с марта 2008 г. по март 2009 г.) цены продаж квартир, параметры которых приведены к усредненным, снизились:
- в долларах США на 47,9% (с 2984$ до 1554$);
- в гривнах на 13,1% (с 14911грн до 12963грн).
За первый квартал 2009 г. цены продаж квартир, параметры которых приведены к усредненным, снизились:
- в долларах США на 21,8% (с 1986$ до 1554$);
- в гривнах на 16,8% (с 15574грн до 12963грн).
Индекс стоимости жилья Киева
Индекс стоимости рассчитывается на основе актуальной базы «Планеты Оболонь» (т. е. на основе цен предложений), но учитывает также цены продаж и размеры торгов, а также динамику их изменения в предыдущие периоды. В марте индекс стоимости жилья Киева снизился:
- при подсчете в долларах – на 5,9%;
- при подсчете в гривнах – на 7,3%.
Статистика цен предложений в долларах США
За период с 01.03.2009 по 01.04.2009 усредненные цены предложений (в $ за кв.м.) снизились на 5,3%.
В зависимости от количества комнат усредненные цены предложений за этот период изменились следующим образом:
- в однокомнатных квартирах снизилась на 4,2%;
- в двухкомнатных квартирах снизилась на 3,9%;
- в трехкомнатных квартирах снизилась на 9,9%;
- в многокомнатных квартирах снизилась на 0,9%.
Статистика цен предложений в гривнах
Реакция подавляющего большинства продавцов на экономический кризис и резкий рост курса доллара существенно запаздывала. Это и объясняет резкий рост цен предложений в гривнах в четвертом квартале 2008 г. В этот период курс доллара быстро рос, а цены предложений в американской валюте снижались медленно.
Изменение состава предложения
Доля однокомнатных квартир в составе снизилась почти на 4%. Объясняется это тем, что однокомнатные квартиры покупали более охотно, продать квартиру большой площади было очень сложно.
Доля квартир в современных домах не увеличилась, а это говорит о том, что не было значительного выброса на рынок так называемых «инвестиционных квартир».
Снизилась доля «дорогого» качественного жилья (сегменты дореволюционные дома, «сталинки», «улучшенный кирпич»). Полагаем, что основная причина этого заключается в снятии подобных квартир с торгов, поскольку продать их в настоящее время очень сложно. Соответственно подросла доля низкокачественного жилья в составе предложения.
Первичный рынок жилья
Положение на первичном рынке жилья очень сложное. Спрос резко упал, у большинства застройщиков нет денег для завершения строительства. Помощь государства застройщикам и инвесторам пока минимальна. Правда, соответствующий закон принят и под него выделены соответствующие деньги. Но пока эти деньги в основном носят «виртуальный характер». Вполне возможно, что при пересмотре бюджета значительная часть их будет урезана.
В январе подавляющее большинство строек практически замерло. В феврале некоторые стройки ожили. В значительной степени это связано со стремлением застройщиков получить от Кабмина квоты на финансирование незавершенного строительства; а для этого им необходимо пройти соответствующий конкурсный отбор и в максимальной степени самостоятельно приблизится к завершению строительства.
В результате, как свидетельствуют данные Госкомстата, за январь-февраль 2009 г. киевские строители жилья выполнили порядка 36% объема работ соответствующего периода 2008 г. Данных работы строителей в марте пока нет. Но, судя по нашим наблюдениям и интернет-форумам, темпы работ на вполне конкретных стройках «почти удовлетворительные» (для данного очень сложного периода).
Немало застройщиков начали снижать цены, внедрять программы «лояльности» для инвесторов, уже заплативших часть денег. Нередко таким инвесторам предлагают перейти в более просторные квартиры с минимальными доплатами. Но какого-то кардинального снижения «гривневых цен» пока не наблюдается.
Рынок аренды жилья
В первом квартале предложение росло, спрос падал. Экономический кризис заставил самых разных людей искать дополнительные доходы, сдавая жилье в аренду. В частности, обратили внимание на рынок аренды многие владельцы так называемых «инвестиционных квартир», которые раньше не испытывали нужды в дополнительных доходах, или ориентировались на рынок продаж.
Количество потенциальных арендаторов снизилось. Соответственно, снизился и спрос. Многие бывшие арендаторы уехали из Киева, переселились в квартиры родственников (детей, родителей) или стали коллективно арендовать жилье…
Сдать квартиру с каждым месяцев становится все трудней. Рынок аренды массово перешел на расчеты в национальной валюте. Достаточно долго цены в гривнах были стабильны (примерно соответствовали летнему уровню 2008 г.). Но в последнее время и в гривнах они стали снижаться. Владельцы квартир, отчаявшись найти арендаторов, стали заметно уступать.
Рынок коммерческой недвижимости
Сворачивание бизнеса привело к освобождению многих офисных, торговых и складских помещений. Количество предложений выросло, а спрос упал.
В этих условиях арендодатели вынуждены резко снижать цены, идти на различные уступки. Есть случаи, когда арендодатели предлагают арендаторам продолжать работать в занимаемых помещениях при условии оплаты коммунальных платежей и проведения ремонта.
Спрос на покупку коммерческой недвижимости сейчас очень низкий. Соответственно цены предложений резко упали.
Рынок ипотечных кредитов
Объем ипотечного кредитования резко упал. У большинства банков сейчас просто нет возможностей давать новые ипотечные кредиты; пока они разбираются с выданными ранее. Проблемы неплатежей с каждым месяцем становятся все более острыми. Поэтому не удивительно, что за весь первый квартал в «Планете Оболонь» не было ни одной сделки с привлечением ипотечных кредитов.
Наиболее реально было получить ипотечные кредиты для инвестирования строительства жилья. Но лишь в тех немногих домах, которые кредитует конкретный банк (или Государственное ипотечное учреждение через этот банк). В подобных случаях можно рассчитывать на долгосрочные ипотечные кредиты в гривнах под 15% годовых.
По данным компании «Простобанк Консалтинг», в марте средняя процентная ставка по кредитам на жилье в гривнах составляла 20,69% (в феврале она была 19,97%, в январе 20,56%)
Прогноз на апрель
В апреле существенных изменений на рынке недвижимости не ожидается. В частности, не ожидается резких изменений цен как в долларах, так и в гривнах. Количество сделок, скорее всего, возрастет (относительная стабильность цен продаж и традиционный весенний рост деловой активности позволяют сделать такой прогноз).
Но все это при условии, что не будет значительных изменений курсов валют и серьезных политических и социальных потрясений. Если же подобные потрясения произойдут, то реакция рынка будет, скорее всего, примерно такой же, какой она была в конце 2008 г.: падение цен в наиболее стабильной валюте, снижение деловой активности и общее увеличение разброса цен.
Владимир Коломейко, АН «Планета Оболонь»
Фото: freehouse.com.ua
