Основной итог 2008 г. – резкое снижение цен на недвижимость. Сам по себе этот факт, наверняка, порадовал многих украинцев. Тем не менее, особого ликования не наблюдается; почти везде царят пессимистические настроения. Ведь цены снижаются под ударами мощнейшего мирового экономического кризиса, когда значительной части потенциальных покупателей уже не до улучшения жилищных условий.
Индекс стоимости жилья на вторичном рынке Киева в декабре 2008 г.: 2409$/кв.м. (-9,2% за месяц).
Индекс ценового ожидания: -9,7% в месяц (-3,4%).
Индекс доходности в декабре -1,2 банк./деп. (- 0,8 банк./деп.)
За 2008 г. индекс стоимости жилья на вторичном рынке Киева снизился на 6,4%.
В декабре сделок в «Планете Оболонь» было заключено на 43% меньше, чем в ноябре. Упал не только спрос, но и предложение. Рынок стали покидать продавцы, отчаявшиеся в условиях кризиса и паники решить свои проблемы. Таковы вкратце основные тенденции, которые наблюдались на рынке недвижимости в конце 2008 г.
Начинался же год весьма активно, почти без новогодних каникул. Традиционно «сонные» январь и февраль скорее походили на оживленные весенние месяцы. К сожалению, основные причины активности рынка в начале 2008 г. носили негативный характер: высокая инфляция, недоверие к валютам, а также запоздалые действия Нацбанка, направленные на перестройку банковской системы.
Осознав, что рынок сильно перегрет, и реагируя на мировой финансовый кризис, Нацбанк начал ужесточать «правила игры» на рынке долгосрочного кредитования. Но для перестройки банковской системы необходимо время. Поэтому многие покупатели торопились «вскочить в последний вагон» - взять ипотечные кредиты на прежних условиях. Их спешка привела к некоторому оживлению всего рынка. Однако долго подобные факторы оживления действовать не могли. Доля сделок, осуществляемых с использованием ипотечного кредитования, уменьшалась с каждым месяцем.
Мартовское проседание доллара участники рынка восприняли весьма болезненно. Хотя торги по-прежнему шли в долларах, но стороны одновременно старались договориться и о курсах конвертации валют, об оплате в гривнах. Иногда это удавалось, иногда – нет. В результате переговоры и сделки откладывались на неопределенный срок. Как следствие - уровень деловой активности в марте существенно снизился (хотя в предыдущие годы, в это время рынок недвижимости обычно оживал).
Изменился и качественный состав покупаемых квартир: упал спрос на «дорогие» квартиры с качественным ремонтом. В частности, если в феврале в перечне сделок трехкомнатных квартир было на 12% больше, чем однокомнатных, то в марте однокомнатные квартиры приобретали в 2,5 раза чаще, чем трехкомнатные.
В апреле уровень деловой активности вновь повысился. Были подписаны договоры, отложенные в марте, активизировались продажи дач, загородной недвижимости, земельных участков. Однако это оживление продлилось весьма недолго. Банки ужесточили требования к заемщикам, повысили ставки и уменьшили объемы кредитования. «Холодным душем» для заемщиков (да и всего общества в целом) стало повышение банками ставок по уже выданным кредитам.
Количество сделок в мае снизилось на 24% - негативно сказалось майское укрепление гривны. Долларовые цены продолжали плавно расти.
Летом количество сделок снижалось с каждым месяцем. Правда, в июне сделок было на 3% больше, чем в мае, но это лишь потому, что были заключены сделки, отложенные ранее. Плавный рост цен прекратился, стали все отчетливее проявляться признаки смены тренда. Первыми отреагировали в июле-августе цены продаж. Увеличилось количество «очень спешащих продавцов», готовых существенно уступать. Были зафиксированы случаи продажи квартир на 18-20% дешевле их компьютерной оценки. В конце лета стали также плавно снижаться цены предложений и индекс стоимости.
В начале сентября деловая активность заметно повысилась. Увеличилось количество звонков и просмотров. Продавцы, снявшие летом с продажи квартиры, вновь стали выставлять их на торги. Цены при этом оставляли либо прежние, либо даже повышали (хотя риэлторы в большинстве случаев рекомендовали снизить их).
Но это кратковременное оживление оказалось всего лишь изучением состояния рынка вернувшимися из отпусков потенциальными продавцами и покупателями. Достаточно быстро они убедились, что цены практически те же; получить ипотечный кредит все также сложно; банковские проценты подросли; увеличилось число замороженных строек и пессимистических прогнозов. Просмотров было много, но дальше них дело, как правило, не шло. Не удивительно, что уже через неделю деловая активность существенно упала.
В сентябре количество сделок сократилось почти на 20%. Количество объектов в актуальной базе данных «Планеты Оболонь» за месяц выросло примерно на 28% и превысило недосягаемую ранее отметку 8000. Резко возросло предложение и упал спрос.
В октябре по рынку недвижимости ударил экономический кризис. Дисбаланс между предложением и спросом увеличился: количество предложений выросло, а заявок на покупку снизилось. Упала и без того невысокая деловая активность: сделок в октябре было на 32% меньше, чем в сентябре. Продавцы уступали намного охотнее, чем раньше (в отдельных случаях уступки доходили до 15 и более процентов). Практически в каждом сегменте рынка появился выбор вполне реальных квартир, цены на которые были существенно ниже средних. И немногочисленные покупатели ориентировались именно на них.
В ноябре кризис усилился, развитие событий пошло в ускоренном темпе. На рынке четко обозначились категории «очень спешащих» и «неторопливых» продавцов. Спешили продавцы, купившие квартиры за заемные деньги, инвесторы, решившие зафиксировать прибыль. Ожидая будущее резкое падение цен, они торопились продать квартиры, хотя и с существенным дисконтом, но без особых финансовых потерь (многие даже с выгодой). Численно «неторопливых продавцов», придерживающих цены, было значительно больше. Но рыночные тенденции определяли «очень спешащие продавцы».
Немалый вклад в быстрое снижение цен внесли и риэлторы. Ведь если значительная часть продавцов и покупателей могли выжидать, то риэлторы - нет. Даже на рынке, где цена спроса существенно ниже цены предложения, риэлторы находили пути, позволяющие людям решать свои жилищные вопросы.
Сделки шли там, где продавцы успели существенно сбросить цены. А поскольку удельный вес таких продавцов рос с каждой неделей, то тем, кто замешкался, приходилось еще больше сбрасывать цены. Во многих сегментах рынка реальные цены продаж были на 25% - 30% ниже усредненных цен предложений. Резко снизился интерес к малометражным морально и физически уставшим квартирам. Зачастую их нельзя было продать даже при 50% удешевлении.
В декабре разница между усредненными ценами предложений и ценами реальных продаж увеличилась еще больше. Заметим, что разница между ценами предложений и ценами продаж была всегда. И она изменялась в зависимости от ситуации на рынке. Но эти изменения были по сегодняшним меркам небольшими.
В последние месяцы ситуация коренным образом поменялась: разница между статистикой цен предложений и статистикой цен продаж резко возросла и имеет тенденции к дальнейшему увеличению. В значительной степени это вызвано тем, что большинство сделок совершается под влиянием сложных жизненных обстоятельств, вызванных мощнейшим экономическим кризисом.
Статистика цен продаж была бы наилучшим показателем, если б она опиралась на достоверные данные по всем сделкам купли-продажи жилья в Киеве. Но реалии таковы, что приходится анализировать лишь весьма ограниченное число сделок, заключенных при участии «Планеты Оболонь».
Заметим, что данная статистика построена на основе очень ограниченного количества сделок; потому ее необходимо воспринимать как преломление процессов на киевском рынке недвижимости через эти конкретные сделки. Однако эта статистика позволяет указать конкретную цену, и достаточно уверенно говорить, что место пересечения спроса и предложения накладывается на нее. То есть, что в каждом конкретном месяце рынок работал в районе указанной цены.
В декабре квартиры были проданы на 35,9% дешевле «среднестатистических» цен предложений в данном сегменте рынка (это в среднем, в отдельных же случаях разница превышала 50%).
Размер торга при продаже установить не удалось, поскольку, с одной стороны, явно недостаточно данных, а, с другой стороны, продавцы нередко растягивали процесс снижения цены на целый ряд этапов. При этом сложно говорить о той цене, с которой начинался торг.
Средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила $1835.
Заметим, что в июне средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах была $3229, то есть в 1,76 раза выше. Другое дело, что квартиры, которые покупали в июне и декабре, существенно отличались.
После приведения параметров квартир к усредненным, оказалось, что средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила в декабре $1986 за кв. м. В январе она была $2936 за кв. м. Таким образом, с января по декабрь средняя цена продажи квадратного метра в усредненных квартирах снизилась на 32,4%.
Максимальная цена продажи квартир с усредненными параметрами была в июле: $3258 за квадратный метр. То есть, в период с июля по декабрь снижение составило 39%. При этом основное падение пришлось на последние три месяца (-37,6%).
В 2008 г. стоимость столичных квартир сначала прекратила расти, а потом и вовсе пошла вниз. Больше всего подешевели однокомнатные квартиры. Однако это не привело к оживлению рынка недвижимости. По мнению экспертов, в 2009 г. падение спроса и цен на жилье продолжится.
Статистика цен предложений
В конце 2007 г. средняя цена предложения была $2976 за кв. м. В первом полугодии 2008 г. рост продолжился и к июлю 2008 г. достиг отметки в $3400 за кв. м, а уже с августа началось падение. В конце 2008 г. этот показатель понизился до $3097 за кв. м.
В декабре усредненная цена кв. м. в $ снизилась следующим образом:
- в однокомнатных квартирах - на 4,9%;
- в двухкомнатных квартирах - на 3,1%;
- в трехкомнатных квартирах - на 2,9%;
- в многокомнатных квартирах - на 1,2%.
Изменение состава предложения
Доли одно-, двух- и трехкомнатных квартир менялись в составе предложения более плавно, чем в предыдущем году. Если в 2007 г. удельный вес однокомнатных квартир в течение более семи месяцев на 3-5% превышал удельный вес трехкомнатных, то в 2008 г. состав предложения на рынке приблизился к общему распределению киевских квартир, среди которых порядка 26% однокомнатных, 41% двухкомнатных и 29% трехкомнатных.
В начале года, когда уровень деловой активности был достаточно высоким, росла доля «дорогих» трехкомнатных квартир и снижалась доля «дешевых» однокомнатных. В июле же стала расти доля однокомнатных и снижаться доля трехкомнатных квартир.
Аналогичные закономерности изменения удельных весов «дорогих» и «дешевых» квартир проявляются и при анализе состава предложения по типам домов. В 2008 г. примерно на 3% вырос удельный вес квартир в новых домах («украинский кирпич» и «украинская панель») и почти на столько же снизился удельный вес «хрущевок» («старый кирпич» и «старая панель»).
В значительной мере, это вполне естественный процесс (удельный вес квартир в новых домах растет со скоростью примерно 1,3-1,4% в год). Вместе с тем, нельзя не отметить, что темпы роста предложений в новых домах существенно превышали темпы роста ввода его в эксплуатацию.
Основные причины этого:
- выброс на рынок большего числа так называемых «инвестиционных квартир», которые, как правило, находятся в современных домах;
- более тесное сотрудничество застройщиков и риэлторов (застройщики, столкнувшись с резким снижением спроса на квартиры в новостройках, старались продать их с помощью посредников).
Наиболее значительный рост доли квартир в новых домах пришелся на декабрь. На фоне общего снижения предложения, активизировались инвесторы (в том числе те, которые пытаются продать квартиры «по переуступке» в еще не сданных домах).
Первичный рынок жилья в 2008 г. ощущал резкое снижения спроса и, как следствие этого, недостаток средств. Большую часть года застройщики придерживались выжидательной тактики. Цены не снижали, но, начиная с начала лета, проводили различные «акции». Правда, размер скидок при проведении этих акций был достаточно скромным (10-15%). Похоже, что некоторые застройщики боялись, что при более значительных скидках инвесторы начнут забирать внесенные деньги.
Для оживления рынка и целенаправленной работы с потенциальными инвесторами, застройщики привлекали и риэлторов. В результате в базах данных существенно выросло количество так называемых «квартир по переуступке». Но всех этих мер было явно недостаточно. Столкнувшись с недостатком средств и отказом банков предоставить кредиты, многие стройки стали «замораживаться».
В результате объемы строительства резко упали. По данным Госкомстата, за 11 месяцев 2008 г. киевские строители освоили на 13,5% меньше средств, чем за тот же период 2007 г. На первый взгляд, снижение не такое уж и большое. Но при этом не нужно забывать, что строители объемы выполненных работ подсчитывают в гривнах. А индекс потребительских цен вырос в Киеве за это время на 19,9%.
Рынок аренды жилья в 2008 г. развивался по собственному сценарию. Большую часть года долларовые цены были достаточно стабильны. Правда, летом, при проседании курса доллара, некоторые арендодатели настаивали на расчетах в гривнах. Но уже в октябре пожалели об этом: курс доллара резко пошел вверх, а долларовые цены вниз.
В условиях кризиса для многих приезжих жизнь в Киеве на прежних условиях оказалась не по карману. Пришлось либо уезжать, либо снимать жилье коллективно. В результате спрос упал, а предложение выросло. Многие владельцы «инвестиционных квартир», утратившие надежду продать их, пытаются переквалифицироваться в арендодателей.
В связи с резкими колебаниями курса доллара, стороны все чаще фиксируют цены в гривнах. А поскольку падает платежеспособность граждан, то мы наблюдаем уменьшение цен спроса. На конец декабря основной спрос сосредоточен в районе 1500 – 4000 грн. за квартиру. Как будет дальше – зависит от уровня занятости и зарплат наших граждан. Анализируя уровни зарплат большинства категорий арендаторов, можно говорить об их снижении примерно вдвое. Полагаем, что и арендные ставки снизятся соответственно.
Рынок коммерческой недвижимости
На рынке аренды коммерческой недвижимости наблюдается резкое сокращение спроса на помещения площадью более 100 кв. м. Как следствие - растет предложение. Арендаторы достаточно массово стараются переехать из просторных помещений в намного более скромные. И одновременно привязать арендную плату к гривне. Общее снижение уровня арендных ставок за последние три месяца – порядка 30%.
Цены спроса на покупку коммерческой недвижимости значительно ниже цен предложений. И это практически заморозило данный сегмент рынка.
Рынок ипотечных кредитов в 2008 г. работал с большими перебоями. Кредитные ставки росли (в том числе, и по кредитам, выданным ранее), а условия, предъявляемые к заемщикам, ужесточались. Как следствие - существенное уменьшение удельного веса сделок купли продажи недвижимости, осуществляемых с привлечением ипотечного кредитования.
Если по отдельным оценкам, в 2007 г. более 70% сделок купли-продажи жилья заключались с использованием ипотечных кредитов, то, согласно данным «Планеты Оболонь», в январе 2008 г. удельный вес таких сделок составил 62%, в феврале 48%, в марте 39%, в апреле 36%. Затем он немного подрос (локальный максимум был в сентябре – 53%). Но не потому, что кредитов стали давать больше, а потому, что уменьшилось количество сделок, заключаемых без ипотечных кредитов.
В ноябре и декабре в «Планете Оболонь» вообще не было сделок, заключенных с использованием ипотечного кредитования.
Кредитные ставки выросли, доллары стали дороже (при пересчете в гривны рост задолженности резко возрос, хотя новых кредитов в последнее время выдавалось очень мало), доходы заемщиков снизились. Как следствие – рост неплатежей.
При этом почти 75% задолженности приходится на кредиты, выданные на срок свыше 10 лет.
По данным компании «Простобанк Консалтинг», средняя процентная ставка по кредитам на жилье в декабре 2008 г. составила в гривне 25,06%, в долларах 14,38% годовых.
Прогноз на 2009 г. дать очень сложно. Многое зависит от отечественной экономики, работы банковской системы, коммунального хозяйства, строительной отрасли и других факторов. Потому вместо прогнозов попытаемся вкратце проанализировать возможные сценарии развития рынка.
Основных сценариев два и оба они предполагают существенное снижение цен на киевскую недвижимость. Отличаются только темпы и величина снижения.
В первом случае темпы снижения цен на жилье стремительны, что чревато обрушением надежд и планов ипотечников: стоимость залогового имущества стремительно тает, доходы также у большинства снижаются.
Непогашенные долги и подешевевшие залоги, в свою очередь, автоматически ударят по банковской системе. И, если она не выдержит, то нокаутирующий удар придется по экономике, а, следовательно, и по тем людям, которые так ждут удешевления жилья. Поэтому особого оптимизма первый сценарий не внушает. Есть немалая вероятность, что приведет он к коллапсу, социальному взрыву и последующей разрухе.
Второй сценарий – плавное снижение цен. Никто никуда особо не торопится. Неудачливые ипотечники успевают продать жилье без чрезмерных потерь. Банковская система работает. Жилье тех, кто не в состоянии расплатиться по кредитам, банки продают с существенным дисконтом следующему поколению ипотечников. Вполне возможно, тем же самым людям, но с существенным ухудшением жилищных условий (их все равно придется где-то селить). И в этом случае должно прийти на помощь государство, которое вполне может выкупить (в т. ч. за счет инфляционных денег) часть залогового жилья, и использовать его в качестве социального. Другими словами, второй сценарий развития событий основан на смягчении переходных процессов.
Фото: freehouse.com.ua
