В преддверии весны на рынке недвижимости началось оживление. Взросла как активность потенциальных покупателей, так и людей, для которых практически любые цены «неподъемны». Они настойчиво ищут способы решить свои жилищные проблемы с помощью обменов. И это только начало.
Индекс стоимости жилья на вторичном рынке Киева в феврале 2009 г.: 1968$/кв.м. (-9,7% за месяц).
Индекс ценового ожидания: -9,7% в месяц (-0,1%).
Индекс доходности: -4,0 банк/деп. ( -1,7 банк/деп.)
В феврале индекс стоимости опустился ниже отметки 2000 $/кв.м (это уровень сентября-октября 2006 г.). Темпы падения столь стремительны, что подавляющее большинство потенциальных покупателей лишь примериваются к покупке, ожидая дальнейшего снижения цен.
Существенно охлаждает рынок отсутствие ипотеки, замораживание депозитов, резкие изменения курсов валют, политическая нестабильность, ожидания возможного дефолта. Уровни неопределенности и недоверия (к прогнозам, политическим и экономическим решениям) очень высоки. В этих условиях участники рынка нередко меняли не только свои решения, но даже взгляды и подходы. В частности, многие продавцы, то выставляли на продажу свои квартиры, то временно снимали их с продажи.
Разброс цен по-прежнему очень значителен. Но все более четко просматриваются тенденции уменьшения этого разброса. Еще недавно большинство продавцов цены придерживали. Сейчас они стали сбрасывать их значительно охотнее. А те продавцы, которые раньше спешили резко сбросить цены, все чаще стали их придерживать; а в отдельных случаях даже немного повышать.
В результате увеличилось количество объектов, проданных дороже тех цен, по которым они были выставлены месяц-полтора назад.
Количество сделок в «Планете Оболонь» за последний месяц увеличилось на 75%. На первый взгляд, рост весьма значительный. Но это лишь потому, что в предыдущие месяцы сделок было совсем мало. Потому, если перейти от относительных показателей к абсолютным, то цифры существенно ниже тех, что были даже в периоды застоя.
Тем не менее, оживление деловой активности чувствуется достаточно явно. В частности, если судить по количеству заявок на покупку, то на рынке явное оживление. Другое дело, что в большинстве этих заявок максимальная цена, которую готов заплатить конкретный покупатель, существенно ниже минимальных цен, по которым продавцы согласны продавать запрашиваемые квартиры. Но важно отметить, что позиции продавцов и покупателей постепенно сближаются. В частности, как свидетельствует наша статистика, в последнее время потенциальные покупатели указывают в своих заявках заметно большие суммы, чем в январе и начале февраля.
Все это говорит о том, что, несмотря на глубокий экономический и социальный кризис, панические настроения, резкие колебания курсов валют и прочие сложности, рынок все настойчивее пытается найти уровень реальных на сегодняшний день цен.
В таблице приведена статистика заявок на покупку квартир, поступивших в «Планету Оболонь» за последние 15 и 60 суток, а также статистика максимальных цен, по которым покупатели готовы покупать указанные в этих заявках квартиры.
В последние 15 дней потенциальные покупатели одно-, двух- и трехкомнатных квартир увеличили (в общей массе) максимальные суммы, которые они готовы заплатить за желаемые квартиры. А потенциальные покупатели многокомнатных квартир, напротив, снизили максимальные суммы в своих заявках.
Проявляют активность и те люди, для которых практически любые цены неподъемны. Они все настойчивее ищут способы решить свои жилищные и финансовые проблемы с помощью обменов. Пока количество предложений обмена не велико. Но оно постоянно растет. И это дает основания предположить, что во время кризисного периода подзабытые методы непосредственного обмена жилья получат развитие и применение.
Статистика цен продаж
При определении статистики цен продаж в феврале мы расширили список анализируемых сделок. Если раньше использовали лишь информацию о сделках, заключенных при непосредственном участии «Планеты Оболонь», то статистические данные за февраль представлены в двух вариантах. Это позволило увеличить количество анализируемых квартир примерно в 2,5 раза.
Статистика цен продаж построена на основе очень ограниченного количества сделок, потому ее необходимо воспринимать лишь как преломление процессов на киевском рынке недвижимости через эти конкретные сделки. Темпы снижения цен продаж заметно замедлились. Согласно нашей статистике, в феврале квартиры продавались примерно на 37% дешевле средних цен предложений в каждом конкретном сегменте рынка.
Средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила:
- $1536 по сделкам «Планеты Оболонь»;
- $1524 по всем сделкам, о которых есть достаточно полная и проверенная информация.
После приведения параметров квартир к усредненным, средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила:
- $1514 по сделкам «Планеты Оболонь»;
- $1479 по всем сделкам, о которых есть достаточно полная и проверенная информация.
Индекс стоимости жилья Киева
Индекс стоимости рассчитывается на основе актуальной базы «Планеты Оболонь» (то есть на основе цен предложений), но учитывает также изменение цен продаж. Цены предложений стали снижаться быстрее, цены продаж медленнее. В результате темпы снижения индекса стоимости увеличились на 0,2% и составили -9,7%.
Статистика цен предложений
За период с 1 февраля по 1 марта усредненные цены предложений (в $ за кв. м.) снизились на 16,2%.
В зависимости от количества комнат усредненные цены предложений за этот период изменились следующим образом:
- в однокомнатных квартирах снизилась на 21,9%;
- в двухкомнатных квартирах снизилась на 13,0%;
- в трехкомнатных квартирах снизилась на 15,4%;
- в многокомнатных квартирах снизилась на 14,3%.
Первичный рынок жилья
Несмотря на неблагоприятные инвестиционные и погодные условия, в феврале ожил ряд строек. Это видно и по работающим (время от времени) подъемным кранам, и по интернет-форумам, на которых инвесторы делятся новостями со строек. Во многом это связано со стремлением застройщиков получить от Кабмина квоты на финансирование незавершенного строительства. Для этого им необходимо выполнить не менее 70% работ.
Однако для получения средств на достройку застройщикам придется снизить цену квадратного метра. В Киеве он не должен стоить дороже 8000 грн., в областных центрах - не дороже 6000 грн., в других городах не дороже 5000 грн. Эти цены максимальные; при распределении квот приоритетом будут пользоваться застройщики с наиболее скромными запросами. Пойдут ли застройщики на значительное снижение цен – не известно. Пока же в списке киевских недостроенных домов, претендующих на частичное государственное финансирование, есть объекты, в которых квадратный метр стоит в два раза дороже максимальной допустимой цены.
Рынок аренды жилья
На рынке аренды жилья продолжились тенденции декабря и января. И арендаторы, и арендодатели устали от резких изменений курсов валют (и связанных с ними выяснений отношений). Поэтому рынок аренды достаточно массово переходит на национальную валюту. Цены в гривнах, если и проседают, то не очень резко. Но сдать квартиру с каждым месяцем становится все трудней. Предложение растет, спрос снижается.
Рынок коммерческой недвижимости
Сворачивание бизнеса приводит к освобождению многих офисных, торговых и складских помещений. Количество предложений растет, а спрос падает. Как следствие этого – цены аренды и продажи коммерческой недвижимости быстро снижаются.
Рынок ипотечных кредитов
По данным компании «Простобанк Консалтинг», в феврале средняя процентная ставка по кредитам на жилье в гривнах снизилась до 19,97% (в январе - 20,56%). Кредиты на жилье в иностранной валюте не выдавались.
Ипотечные кредиты вполне реально получить для покупки квартир на первичном рынке. Но лишь в тех домах, которые банк уже кредитует. Начав в прошлом кредитовать застройщиков и инвесторов конкретного дома, банк заинтересован в завершении строительства. Ведь при замораживании стройки платежи по кредитам сразу прекратят многие заемщики.
Прогноз на март
В марте каких-то кардинальных изменений наметившихся тенденций, судя по всему, не произойдет. Исходя из того, что позиции продавцов и покупателей постепенно сближаются, а также учитывая, что весной рынок недвижимости обычно оживает, вероятнее всего, количество сделок вырастет.
Цены предложений будут снижаться, причем достаточно быстро. И основной вклад в это снижение внесут те продавцы, которые до сих пор придерживали цены. При этом разнобой цен предложений существенно снизится. Но рассчитывать, что он исчезнет, вряд ли стоит. Слишком уж разные у продавцов цели и стимулы.
Что же касается цен реальных продаж, то они уже достаточно близки пусть лишь от так называемого «первого», но все-таки дна. Поэтому некоторые продавцы, поспешившие резко снизить цены, вновь стали их повышать, а некоторые и вовсе сняли квартиры с продажи. Как следствие, сузился ассортимент «очень дешевых» квартир и выбрать жилье с тем соотношением цены и качества, к которому уже привыкли покупатели, стало значительно сложнее.
Перечисленные факторы позволяют прогнозировать относительную стабильность цен реальных продаж в ближайшем будущем. Естественно, при условии, что кризис в экономике, политике и обществе не усугубится.
Владимир Коломейко, АН «Планета Оболонь»
Фото: www.segodnya.ua
