Последние несколько лет греческий рынок жилья ускорялся, как сиртаки, но со второго квартала 2024-го темпы его роста немного замедлились; Какова актуальная картина с продажами и ценами? Стоит ли инвесторам бояться ограничений краткосрочной аренды? Что происходит с «золотой визой» и визой цифрового кочевника? Обсудили с экспертами опытных русскоязычных агентств по недвижимости.
В 2024 году иностранные инвестиции в рынок жилья Греции достигли исторического максимума – 2,75 млрд евро, причём последний квартал оказался самым результативным.
Весомые экономические причины этого успеха:
1. Привлекательный налоговый режим для непостоянно проживающих в стране резидентов (100 000 евро на все доходы, полученные за рубежом в течение 15 лет при условии инвестирования от 500 000 евро в недвижимость или активы) и состоятельных пенсионеров (фиксированная ставка 7%).
Согласно опросу New World Wealth, в 2022–2024 годах в Греции поселились около 1200 миллионеров из разных стран.
2. Программа получения вида на жительство страны за вложения в квадратные метры – «Золотая виза». С сентября прошлого года власти реформировали её, подняв требования к минимальной стоимости объекта. Теперь для получения ВНЖ надо купить дом стоимостью от 800 000 в Афинах, Салониках, на островах Миконос и Санторини, от 400 000 евро – в других регионах, от 250 000 евро – при переоборудовании жилья из бывших коммерческих зданий, независимо от местоположения.
Каждая десятая продажа квартиры или дома иностранцу в минувшем году подразумевала участие покупателя в программе «Золотая виза».
3. Средние цены на недвижимость ниже по сравнению с другими европейскими странами. За период кризиса с 2009 по 2016 год жильё подешевело на 45% и более, и к началу 2025 года цены только-только сравнялись с уровнями 2008 года и кое-где, например, в Аттике превысили их. Для сравнения, в Португалии цены на квартиры и дома за 15 лет выросли на 140%, в Германии – на 77%, в Великобритании – на 65%.
4. Тенденция к росту цен устойчивая с 2017 года. В 2024 году цены на жильё в Греции увеличились в среднем на 8,7%, но со второго квартала прошлого года заметно замедление темпов роста.
Греция, как и многие другие страны сталкивается с проблемой нехватки жилья под долгосрочную аренду из-за распространения посуточной сдачи квартир в туристических регионах. Власти уже объявили о борьбе с «краткосрочкой», но методы пока довольно мягкие – налоговое поощрение тех собственников, кто сдаёт жильё на длительный срок, и ограничения на количество сдаваемых объектов одним хозяином.
Адресуем вопросы, касающиеся возможностей и рисков греческого рынка, нашим экспертам.
Каким был 2024 год на рынке недвижимости Греции, и какие тенденции просматриваются в 2025 году?
Светлана Ювченко, эксперт Dionisiou Real Estate: В 2024 году рынок недвижимости в Халкидиках стабильно рос, несмотря на значительное повышение цен. Традиционно наибольшим спросом пользовались недорогие квартиры – до 150 000 евро.
Летом 2024 года произошёл всплеск интереса к объектам стоимостью от 250 000 до 300 000 евро. Это было связано с изменениями в программе «Золотая виза» – с сентября минимальный порог инвестиций повысился с 250 000 до 400 000 евро. В результате в Халкидиках были распроданы буквально все достойные объекты в этом ценовом диапазоне!
Начало 2025 года ознаменовалось дальнейшим ростом цен. В популярных прибрежных поселках стоимость вторичной недвижимости достигает 3000 евро за кв. м, что уже приближается к ценам на новое строительство. На фоне этого покупательская активность снизилась.
В условиях ограниченного предложения и роста цен многие потенциальные покупатели переключили внимание на земельные участки для самостоятельного строительства, рассматривая это как более выгодную альтернативу.
Наталья Циро-Рува, основатель и исполнительный директор Hellas Consult Solutions: Конечно, для всех «золотых» инвесторов 2024 год был достаточно нервным, потому что произошли изменения в популярной программе «Золотая виза». Эти изменения вызвали ажиотаж, так как, те, кто хотел войти в программу на прежних условиях, должны были успеть выбрать объект, оформить сделку и ожидать получения своих сертификатов, подтверждающих статус резидента Евросоюза. Многие инвесторы пытались войти в программу по самому минимальному порогу вложений, то есть купив недвижимость за 250 000 евро. Сегодня инвесторы, приобретающие простое жильё для себя и желающие участвовать в программе, обязаны выбрать объект от 120 кв. м, и стоимость его должна быть, в зависимости от региона, 400 000 или 800 000 евро.
Однако 2024 год подарил нам, вместе с тем, ещё одну уникальную возможность, которую я считаю главным бонусом «Золотой визы». С 1 сентября 2024 года разрешено покупать особый тип недвижимости, а именно коммерческие объекты, которые переформатированы в жилые, за 250 000 евро. Инвестировав эту сумму, вы, помимо статуса резидента, получаете прекрасные апартаменты, которые можно ещё и сдавать в аренду.
По ситуации на апрель 2025 года мы видим что интерес к «золотой визе» не только не уменьшился, но и, наоборот, увеличился. Почему? Потому что испанцы, наши соседи по Евросоюзу, которые были флагманами программы «Золотая виза», закрыли её. Программа Португалии видоизменилась, и непосредственно в недвижимость теперь нельзя по ней инвестировать. Греческая «Золотая виза» сегодня самая рабочая, самая понятная, простая и очень-очень популярная.
Активны ли иностранцы? Из каких стран приезжают покупатели? Много ли среди них русскоязычных? С какими целями приобретают недвижимость?
Светлана Ювченко: 90% покупателей в Халкидиках – иностранцы. Традиционно подавляющая их часть – жители балканских стран (Сербия, Северная Македония, Болгария, Румыния). Русскоязычных покупателей немного, и в основном это граждане, имеющие постоянное место проживания вне постсоветского пространства.
Покупают недвижимость в основном с двумя целями: для собственного использования или для сдачи в краткосрочную аренду. Встречаются, однако, и покупатели, которые планируют отремонтировать жильё и перепродать его по более высокой цене, однако их не так много.
Наталья Циро-Рува: То, что Греция сегодня – магнит для инвесторов из самых разных стран – уже ни для кого не секрет. Если раньше о Греции не говорили как о направлении для серьёзных инвестиций, то сейчас всё в корне поменялось. Итак, кто инвестирует? На первое место я бы поставила китайцев. Они хотят открывать здесь свои компании, хотят продвигать свои товары, хотят продвигаться дальше в Европу, Америку и другие страны. Не уступают китайцам жители Ливии, Египта, Сирии, Пакистана. Как ни удивительно, но именно эти инвесторы ведут себя очень активно, грамотно развивают бизнес, открывают строительные и иные компании. Турки также заметны на рынке греческой недвижимости. Они регистрируют свои компании и активно участвуют в программе «Золотая виза». Не могу не упомянуть израильтян. Они интересуются «Золотой визой», отелями, бизнесами, строительством.
Какое место занимают российские инвесторы во всей этой пёстрой картине? Довольно небольшое. Причины – сложности с оформлением недвижимости, с выводом денег, с оформлением альтернативных паспортов для участия в «Золотой визе». Но, тем не менее, есть российские и белорусские инвесторы, которые имеют альтернативные паспорта, например, паспорт Киргизии по рождению, паспорта Армении, Грузии, Вануату, Аргентины. Релокантов среди россиян довольно мало. В основном клиентов из РФ интересует «золотая виза». Многим нужен статус резидента Евросоюза, чтобы, например, открыть бизнес в Европе.
Как отразилось повышение порога по «Золотой визе» на спросе на жильё? Есть ли спрос на эту программу среди россиян со вторыми паспортами? Есть ли в вашем каталоге предложения в регионах, где действует минимальный порог в 250 000 евро?
Светлана Ювченко: С сентября 2024 года для получения Золотой Визы в Халкидиках предусмотрены строгие условия: минимальный размер инвестиций составляет 400 000 евро, а приобретаемая недвижимость должна иметь площадь не менее 120 кв. м.
На первый взгляд, на рынке представлено немало объектов, соответствующих этим критериям. Однако при более тщательном анализе оказывается, что подобрать действительно подходящий вариант в ценовом диапазоне 400 000–450 000 евро не так просто. Сложности возникают по нескольким причинам: многие застройщики не готовы указывать полную стоимость сделки в контракте, предпочитая частичный расчет наличными, что делает оформление «золотой визы» невозможным. Кроме того, встречаются объекты с заявленной площадью более 120 кв. м, которая при проверке включает нежилые помещения (например, подвалы), и такие объекты не удовлетворяют требованиям программы.
После увеличения минимального порога интерес со стороны российских клиентов с вторыми паспортами снизился. Основной поток заявлений от них завершился еще летом 2024 года, до поднятия минимальной стоимости. Сегодня наибольший интерес к программе в регионе проявляют граждане Турции и Израиля, а также – в меньшей степени – граждане США.
Наталья Циро-Рува: Триумфальное шествие греческой «Золотой визы» продолжается. Большую часть инвесторов, как ни странно не останавливает то, что порог входа увеличился. Турецкие покупатели ищут виллы от 800 000 евро. Инвесторы из Казахстана приобретают виллы от миллиона евро для того, чтобы проводить в них летние каникулы большой семьёй. Те, кто хочет купить летнюю дачу на полуострове Халкидики, с удовольствием это делают, потому что порог вложений там остался 400 000 евро, и много качественных предложений вилл и апартаментов от застройщиков.
Самый сладкий кусочек – это коммерческие апартаменты, которые стали жилыми, то есть подходят для тех, кто хочет войти в программу по самому минимальному порогу 250 000. Мы можем предложить таким клиентам великолепные студенческие кампусы, офисы, переориентированные в квартиры с полным ремонтом, отделкой, а иногда и уже с арендатором. Спрос на объекты под программу большой. У многих есть бизнес в Европе, у многих дети учатся здесь. Некоторые родители приобретают инвестиционные апартаменты на имя своих детей, и, соответственно, вся семья получает получает статус резидента Евросоюза.
Рассматривают россияне, украинцы, жители стран СНГ Грецию для переезда? Популярна ли по-прежнему греческая виза цифрового кочевника? Были ли в этой программе изменения в последнее время?
Светлана Ювченко: Грецию традиционно рассматривают россияне, украинцы и жители стран СНГ как место для комфортной жизни на пенсии. Распространено мнение, что страна недостаточно приспособлена для жизни с детьми из-за якобы слабой образовательной и развлекательной инфраструктуры. Однако я бы поспорила с этим утверждением.
Для семей, планирующих полную интеграцию в греческое общество, Греция предлагает отличные частные школы с высоким уровнем образования на греческом языке по сравнительно доступным ценам. Эти учебные заведения обеспечивают качественную подготовку и часто обладают хорошей репутацией среди местных и иностранных семей. Если же речь идет о школах с обучением на английском или других иностранных языках, их действительно не так много – в основном они сосредоточены в Афинах и совсем немного в Салониках.
Что касается визовых программ, то греческая виза цифрового кочевника, которая ранее вызывала интерес у многих экспатов, сегодня постепенно теряет популярность. Этот тип ВНЖ часто использовался как временное решение для быстрого получения легального статуса, однако впоследствии многие обладатели переходили на более стабильные программы, такие как «Золотая виза».
Наталья Циро-Рува: Повышенный спрос у покупателей недвижимости всё-таки связан с возможностью получить статус резидента. Конечно, есть и те, кто хочет переехать. Многие перебираются в Грецию, когда достигают пенсионного возраста и хотят, например, уехать из Америки, Аргентины, Канады, чтобы быть ближе к Европе, быть ближе к своим родственникам, которые живут в России, Беларуси или других странах СНГ.
Программа для цифровых кочевников до сих пор действует, и по ней нет ограничений для граждан России и Беларуси, но, дело в том, что за последние два года греки выдали минимальное количество готовых карт резидента на этом основании.
Система подачи документов оцифрована, и рассмотрение происходит крайне медленно. Поэтому важно понимать, что если мы подаём заявку по этой программе, нам придётся долго ждать. Для тех, кто действительно планирует переехать в Грецию, ничего страшного – любой сертификат об ожидании даёт возможность легально пребывать в стране, покупать жильё, открывать бизнес. Подчеркну, что статус цифрового кочевника обязывает вас находиться в Греции не менее 180 дней в году. Если это требование нарушено, власти могут отказать вам в продлении сертификата вида на жительство.
Удобнее всего прилететь в Грецию по туристической визе (тип C) и спокойно подавать документы на ВНЖ цифрового кочевника уже на территории страны. Вы можете также приехать по визе D, визе цифрового кочевника, но это ещё не ВНЖ цифрового кочевника, а только виза, то есть вы должны будете заново подавать документы через адвоката именно на статус резидента. ВНЖ даётся сначала на 2 года, и далее предусмотрено продление ещё на 3 года. Программа цифрового кочевника – идеальный вариант для тех, у кого нет возможности приобрести недвижимость от 250 000 евро.
В Афинах недавно началось наступление на краткосрочную аренду. Есть ли законодательное ужесточение краткосрочной аренды в других регионах Греции? В чём проявляются или будут проявляться ограничения? Как это отразится или уже отразилось на рынке недвижимости?
Светлана Ювченко: Рынок краткосрочной аренды в Салониках и Халкидиках остаётся стабильным и продолжает функционировать в привычном ритме. Единственные изменения касаются внедрения вполне разумных и ожидаемых требований, направленных на повышение уровня безопасности. Среди них – обязательное наличие страховки гражданской ответственности, установка дымовых датчиков и других базовых элементов, обеспечивающих комфорт и защиту арендаторов.
Наталья Циро-Рува: Правительство решило провести реформу на рынке краткосрочной аренды всей страны. Какие же изменения ждут хозяев жилья?
1. Нужно будет получить сертификаты от электрика, пожарных служб. Сертификаты подтверждают, что в квартире есть вентиляция, соблюдены правила противопожарной безопасности, есть аптечка, датчики дыма.
Сертификаты не надо размещать ни в какие электронные системы, то есть они должны быть на руках у собственника. Их необходимо будет предъявлять во время проверки.
2. Определёны типы недвижимости, которые выбывают с рынка краткосрочной аренды. Это квартиры в подвалах и полуподвалах, на чердаках.
Многие накупили квартиры, которые находятся в подвалах, без естественного освещения, без вентиляции, хотя и отремонтированы. Владельцы таких объектов, скорее всего, смогут сдавать их в долгосрочную аренду.
Рынок краткосрочной аренды в целом упорядочивается, чистится, хорошие ликвидные объекты будут сдаваться дороже.
Все изменения вступят в силу в октябре 2025 года, то есть у собственников достаточно времени, для того чтобы подготовиться, оформить сертификаты.
Рекомендуете ли вы сегодня Грецию инвесторам? Если да, то какие регионы, типы недвижимости?
Светлана Ювченко: Считаю, что Халкидики по-прежнему остаются одним из самых привлекательных регионов Греции для вложений в недвижимость. Цены здесь демонстрируют стабильный рост, регион развивается, инфраструктура улучшается, а спрос на жильё остаётся устойчивым. Объекты недвижимости сохраняют высокую ликвидность, что делает инвестиции в этом направлении не только надёжными, но и перспективными.
Наталья Циро-Рува: Однозначно рекомендуем. Прежде всего, перспективны для инвестиций большие города с развитой инфраструктурой. Флагманы сегодня – Афины, Салоники. Я бы выделила также студенческие города, такие как это Ларисса, Волос, Кавала.
На островах пользуется спросом, прежде всего, туристическая недвижимость, которую можно сдавать в краткосрочную аренду. Предпочтительны острова, вызывающие повышенный интерес у туристов. Конечно же, это Крит, Родос, Корфу, Лефкада, Кефалиния, Закинтос, Миконос, Санторини.
Рекомендуете ли вы сегодня Грецию для переезда? Если да, то какие регионы?
Светлана Ювченко: Если у вас есть стабильный доход вне Греции, или вы планируете открыть собственный бизнес на месте, жизнь в Халкидиках и Салониках может стать по-настоящему комфортной. Регион располагает всей необходимой инфраструктурой, радует мягким климатом, вкусной едой и возможностью путешествовать как по всей Греции, так и по Европе. Здесь также доступна качественная платная медицина и сравнительно близко – насыщенная культурная жизнь.
Однако для тех, кто рассчитывает на трудоустройство в качестве наёмного работника, стоит учитывать, что уровень зарплат в стране остаётся достаточно низким, даже в крупных компаниях.
Наталья Циро-Рува: Сегодня Греция, наверное, – самая спокойная, самая неспешная, солнечная и радушная страна, которая принимает всех переезжающих.
Многие релоканты предпочитают острова. Там спокойно, но при этом прекрасное снабжение, паромы, аэропорты.
Если вы с маленькими детьми планируете переезжать, то стоит обратить внимание на школы, колледжи. В этом случае можно порекомендовать Афины, Афинскую Ривьеру (Алимос, Глифада, Вула, Вульянмени), Калифею, Палео-Фалиро. В этих районах хорошая недвижимость, рядом школы, университеты, детские сады.
Кроме Афин и Салоников, я бы выделила и абсолютно нетуристические города, такие как Ларисса, Драма, Волос, Кавала, Серрес, Пелопонесский полуостров, Коринф, Порто-Рафти – район, который сегодня ещё не раскручен, но очень перспективен, с прекрасными новыми домами.
Экономика Греции налаживается, криминальная обстановка максимально комфортная, люди радушные, цены приятные, цены на недвижимость до сих пор остаются одними из самых низких в Европе. Многие европейцы выбирают Грецию, чтобы переехать жить на пенсии – отдыхать, наслаждаться побережьями и чистейшими пляжами, есть чудесное качественную пищу и пить греческое вино.
Благодарим за помощь в подготовке материала:
Наталью Циро-Рува, основателя и исполнительного директора Hellas Consult Solutions
Светлану Ювченко, эксперта Dionisiou Real Estate
