Резкое снижение цен на рынке недвижимости Дубая, произошедшее за последний год, заставляет потенциальных покупателей задуматься о целесообразности скорых инвестиций в покупку жилья в эмирате; общая ситуация, а также прогнозы международных экспертов показывают, что такое решение может быть весьма оправданным.
Что происходит?
В течение последнего года рынок недвижимости Дубая продемонстрировал самую сильную динамику снижения цен в мире. Так, в отчете «Индекс цен на жилье» за первый квартал 2015 года, опубликованном компанией Knight Frank, Дубай оказался на 53 месте из 56 возможных, заняв позицию перед Китаем, Кипром и Украиной. В целом к августу 2015 года стоимость жилья Дубая в среднем упала на 12,2%. И только за второй квартал текущего года стоимость жилья в эмирате снизилась на 2,8%. Отрицательная динамика была характерна для всех сегментов рынка. Снижаются и цены на аренду – во втором квартале 2015 года они понизились приблизительно на 2,5%.
Причины спада цен
Так что же привело к столь значительному спаду цен – и каковы прогнозы экспертов по развитию ситуации? Во-первых, рынку недвижимости Дубая традиционно свойственны колебания: так, стремительный рост цен 2012-2014 годов позволил компенсировать сильные потери 2008-го, когда город чуть не обанкротился. А теперь, после взлета стоимости жилья, она снова падает. Аналитики называют эту ситуацию «абсолютно здоровой корректировкой инфляции», которая не имеет ничего общего с понятием кризиса на рынке жилья. Они отмечают, что цены эмирата во многом были завышенными и неоднородными – и текущий процесс совершенно естественен.
На снижении цен, безусловно, сказалась глобальная экономическая ситуация: падение курса мировых валют по отношению к доллару, снижение цен на нефть, повлиявшее на покупательную способность инвесторов. Ограничения на ипотеку и вдвое увеличившийся налог на сделки с жильем, введенный правительством эмирата и направленный на ограничение спекуляции, также негативно повлияли на объемы продаж.
Самый значительный спад цен произошел в сегменте вилл и эксклюзивных домов ввиду переизбытка предложения со стороны множества новых проектов, запущенных в течение последних трех лет. Некоторые эксперты отмечают, что до конца года цены на виллы могут снизиться еще на 5%-7%. А для того, чтобы застройщикам выгодно сбывать свои объекты, в том числе и на стадии строительства, им следует предлагать покупателям максимально адекватное соотношение цены и качества.
Естественным образом понизилась стоимость жилья в новых проектах, инфраструктура которых тем или образом не отвечала потребностям инвесторов: территория не была достаточно озелененной, здание находилось вдали от магазинов, школ, больниц и пр.
Текущая ситуация ведет к тому, что покупатели предпочитают покупать жилье в уже действующих проектах – или получать настолько выгодное предложение, от которого просто невозможно отказаться. В связи с этим, отмечают эксперты, также происходит определенного рода «чистка» в рядах застройщиков.
Прогнозы
В целом по эмирату цены сейчас находятся на уровне начала текущего года, и эксперты отмечают, что предпосылок для дальнейшего резкого падения нет: новые проекты продолжают строиться, Дубай активно готовится к Экспо-2020. Однако этот год продолжит быть временем коррекции цен, и до конца 2015-го можно ожидать их дальнейшего снижения в случае сохранения всех текущих условий. Некоторые эксперты считают, что коррекция может составить до 10%. Так, к этому мнению склоняются специалисты консалтинговых компаний JLL и Standard & Poors.
А в исследовании, проведенным Лондонской Школой Экономики среди 200 авторитетных респондентов, инвесторов, занимающих ключевые руководящие позиции крупных корпораций, выпускников ЛШЭ и магистров MBA, лишь 3% из них ожидают спад, превышающий 20%.
«Около половины опрошенных сообщают, что на рынке Дубая существует переизбыток предложения по отношению к спросу на новые объекты. А это приводит к снижению цен. Таким образом, ограничения на новое строительство могут стать способом предотвращения подобных рисков», говорится в исследовании.
Представители британской консалтинговой компании Cluttons считают, что во второй половине 2015 года цены на виллы Дубая могут понизиться еще на 5%-7%. Что касается стоимости аренды, то она тоже может стать на 1,5% ниже.
Но глобальных предпосылок для «долгосрочного» падения цен на сегодняшний момент в Дубае нет – в этом мнении сходится большинство специалистов рынка.
Цены
Снижение просматривается во всех сегментах рынка недвижимости Дубая. Международные риэлторские агентства отмечают, что наибольший спад цен (в районе 20%) был отмечен в районах Barari, Dubai Marina, Downtown Dubai и Arabian Ranches. Цены в проектах Emirates Living (The Springs, The Lakes, The Meadows) и Jumeirah Lake Towers за год снизились на 10%-15%. Наибольший спад был отмечен в Downtown Dubai – в том числе и потому, что здесь стоимость жилых объектов была наиболее завышена. Эксперты отмечают, что наиболее «реалистичная» коррекция была характерна для цен в проектах Jumeirah Village Circle, Jumeirah Village Triangle, Dubailand и Business Bay.
Так, год если назад квартиру-студию площадью 40 кв. м. в Dubai Marina можно было приобрести за $200 000, в текущем же году ее стоимость снизилась приблизительно до $170 000. Эксклюзивные объекты, имеющие год назад стоимость от $1 млн, сегодня продаются за $800 000.
Аренда
Стоимость аренды апартаментов в 2015 году в среднем упала на 2%, а вилл на 3%-5% с наиболее явным снижением цен в премиальном сегменте, а также в районах с более плотной застройкой новых проектов, отмечают эксперты. В исследовании консалтинговой компании CBRE отмечается, что «Премиальные районы, такие как Dubai Marina, JBR, Palm Jumeirah, Greens и JLT наиболее сильно пострадали от снижения цен на аренду, где оно составило от 1% до 4%. И, напротив, в «бюджетных» районах Al Nahda, Hor Al Anz и Discovery Gardens цены преимущественно не изменились, подтверждая тенденцию к покупке доступного жилья»
Во втором квартале 2015 года наиболее сильное квартальное снижение цен на аренду в Дубае было зафиксировано в районах Sheikh Zayed Road (7%), Palm Jumeirah (6%) и Jumeirah Beach Residences (7%).
Напротив, в IMPZ, Dubai Sports City and Dubai Silicon Oasis цены на аренду повысились на 6%-13% ввиду развитой инфраструктуры проектов и заметно повышающегося уровня занятости площадей.
Несмотря на снижение стоимости аренды жилья в Дубае, сегодняшняя ситуация говорит о том, что покупка недвижимости в эмирате более выгодна, чем аренда. Но покупателям нужно иметь ввиду ограничения в сфере ипотечного кредитования Центральным Банком ОАЭ (25% первый взнос), а также вдвое увеличившуюся ставку налога на сделки с жильем (4% от стоимости недвижимости).
В своем последнем отчете Международный Валютный Фонд отмечает, что соотношение стоимости покупки к стоимости аренды в Дубае снижалось с середины 2014 года, демонстрируя здоровую корректировку на переоцененном рынке жилья эмирата. Таким образом, покупка сегодня является более выгодной, чем аренда аналогичного объекта в Дубае. А американская компания Trulia представляет коэффициенты, демонстрирующие выгодность соотношения цены недвижимости к ее аренде. Так, коэффициент от 1 до 15 означает, что покупка недвижимости намного более наиболее выгодна, чем ее аренда. И многие ключевые проекты Дубая демонстрируют именно такой показатель.
В качестве примера можно привести популярный проект Discovery Gardens, в котором средняя стоимость апартаментов с одной спальней составляет $191 500, тогда как аренда здесь же оценивается в $17 800 в год, то есть соотношение цен покупка / аренда составляет 10,76. В Business Bay, где средняя стоимость квартир с одной спальней находится на уровне $328 000, аренда обойдется в $25 000 в год (коэффициент 13,33).
Объекты, наиболее выгодные для инвестиций
Эксперты рынка сообщают, что на сегодняшний день наиболее ликвидны небольшие объекты среднего класса, средняя стоимость квадратного метра в которых составляет около $4500 в зависимости от площади, расположения и «статусности» проекта.
Это могут быть апартаменты с одной-двумя спальнями и студии с хорошим видом в популярных районах, а также относительно небольшие торговые площади. А наиболее «привлекательными» районами для инвестиций традиционно являются Dubai Marina, Business Bay, Jumeirah Village, Sport city.
Так, аренда студии в Dubai Marina площадью 45 кв. м и стоимостью $230 000-$250 000 составит около $22 000 в год, а годовые расходы на содержание обойдутся приблизительно в $2000-$2500 в год. Апартаменты площадью 120-130 кв. м с двумя спальнями, приобретенные за $550 000-$600 000, принесут годовой доход от аренды в размере приблизительно $40 000. На обслуживание в этом случае придется потратить $4000-$5000 в год.
Быть или не быть?
Покупатели недвижимости в Дубае делятся на две основных категории: инвесторы и «конечные потребители», приобретающие жилья для себя. Для вторых наиболее характерна выжидательная позиция – эта группа инвесторов ждет еще большего снижения цен. Эксперты отмечают, что время корректировки рынка – это максимально благоприятный момент для покупки. На рынке есть мотивированные продавцы, которые готовы торговаться и есть мотивированные застройщики, которые хотят продать свои объекты с наименьшими потерями. Поэтому специалисты рекомендуют не откладывать решение о покупке, ведь, возможно, на понравившийся объект лучшей цены, чем сейчас, больше не будет.
Пять советов экспертов покупателям недвижимости в Дубае
1. Не откладывать надолго решение о покупке. Сегодня ситуация на рынке Дубая максимально привлекательна для инвестиций в жилье и бизнес-площади.
2. Обращаться нужно только к опытным, хорошо зарекомендовавшим себя на рынке риэлторским агентствам, имеющим лицензию или брокерскую карту.
3. При покупке строящегося проекта обязательно проверять лицензию застройщика на осуществление продаж недвижимости, наличие у него трастового счета на проект, а также внимательно ознакомиться с его портфолио, сравнить дату начала и окончания строительства ключевых объектов.
4. Приобретая дубайское жилье для последующей сдачи в аренду, обращаться к специалистам, занимающимся управлением недвижимости. Они помогут снять лишнюю головную боль при удаленном управлении объекта, взять на себя все заботы о сдаче и обслуживании объекта – а также оформить контракт согласно законодательству Дубая.
5. Вкладывать средства разумно, учитывая все тонкости рынка.
