Зачастую приходится сталкиваться с ситуацией, когда определить стоимость имущества необходимо быстро и точно. Помочь в этом способен профессиональный оценщик. Что это за специалист, для чего он нужен и в каких случаях следует прибегать к его услугам, рассказывает генеральный директор оценочной фирмы, эксперт Евгения Севастьянова.
— Евгения Владимировна, в двух словах: кто такой оценщик и для чего он нужен?
— Это специалист, который способен реально помочь любому потребителю — как физическому, так и юридическому лицу. Он может оценить, сколько стоит то или иное имущество (недвижимость, ценные бумаги, машина и т. д.). Надо сказать, что оценочная экспертиза всегда производится на определенный срез времени и действительна она, согласно Закону об оценочной деятельности и российским стандартам №519, в течение 6 месяцев. После этого необходимо подтверждение стоимости.
— Что является объектом оценки?
— Если объект находится в собственности, мы определяем право собственности, если в аренде, — то право аренды.
Оценщик определяет конкретную рыночную стоимость, проводя оценку, анализ собственности, ее местоположения, окружения, используя оценочные подходы, в каждом из которых существует множество методов.
— Каковы основные подходы оценочной деятельности?
— Вообще в оценке есть три подхода: затратный, сравнительный и доходный. Затратный отвечает на вопрос: сколько стоит сегодня при существующих ценах, допустим, построить здание? Мы определяем стоимость возведения (плюс ликвидную стоимость самого земельного участка), минус те износы, которые накопило здание за эксплуатационный период времени (физический, функциональный и внешний износ).
Сравнительный подход учитывает, за сколько были проданы в определенный период времени (или выставлены на продажу) те или иные объекты. Выводятся поправочные коэффициенты, определяется базовый элемент и на основании этих вычислений вносятся корректировки цены.
И третий — доходный подход. Здесь мы рассматриваем потенциальный доход. Если мы знаем арендные ставки и операционные расходы, мы капитализируем потенциальный доход и получаем стоимость.
В зависимости от назначения объекта проводится согласование отчета. Если это коммерческая недвижимость, естественно, доходный подход имеет наибольший вес, если это жилая недвижимость — приоритет отводится сравнительному подходу. Если производится оценка недвижимости на первичном рынке, — затратному.
— Евгения Владимировна, в каких случаях население прибегает к услугам оценщика?
— Многие сегодня хотели бы воспользоваться одной из ипотечных программ и не могут позволить себе купить сразу квартиру. Средний «квадрат» жилья в городе колеблется в диапазоне от $2,5 тыс. до $3,2 тыс. Не все успевают или могут накопить необходимую для первоначального взноса сумму, но, допустим, имеют в собственности недвижимость, под залог которой можно получить недостающее.
Точно так же — с любым крупным потребительским кредитом, когда человек либо получает кредит под залог имущества, либо когда он хочет быть уверенным в стоимости приобретаемого. Услуги оценщика необходимы, если вы решили продать или наследуете имущество.
— Компании и предприятия прибегают к услугам оценщика довольно часто…
— Да, для компаний список услуг гораздо шире. Допустим, создается новое юридическое лицо и вносится некое имущество в уставной капитал. Компания создана, работает, но не хватает оборотных средств, и она решает взять кредит. Если компания ЗАО или ОАО, она может провести дополнительную эмиссию акций. Для того чтобы провести эмиссию, нужно определить, сколько же стоят акции. Во всех этих случаях компании прибегают к услугам оценщика. Есть неординарные случаи, когда кто-то из учредителей решает продать свою долю в компании, или, например, одна компания поглощает другую, или происходит слияние нескольких компаний, или в результате банкротства компании. В зависимости от стадии банкротства, согласно Закону о банкротстве, оценщик определяет рыночную стоимость имущества компании, ее обязательства. Он же определяет рыночную стоимость дебиторской задолженности.
— Допустим, у человека есть квартира, но он решил улучшить свои жилищные условия. Как происходит процедура оценки собственности?
— Продавать квартиру не обязательно, можете получить кредит под залог ее. Вы обращаетесь в оценочную компанию и заключаете договор на оценку. До 1 июля оценочная деятельность была лицензируема, с 1 июля — лицензии отменяются, но выдвигается обязательное условие: чтобы оценочная компания или оценщик состояли в саморегулирующихся оценочных организациях. Саморегулирующаяся оценочная организация — это структура, которая контролирует оценочную деятельность. Если ты являешься членом такой организации, — естественно, выполняешь ее предписания и этикет, платишь членские взносы. Ты застрахован. Каждый оценщик обязан уплатить страховой взнос в размере 30 тыс. руб., чтобы в случае возникновения ошибок организация могла их оплатить.
— Итак, человек приходит в оценочную фирму, заключается договор. Что дальше?
— Выявляется объект оценки. Человек предоставляет копию свидетельства о собственности, например на данную квартиру, техпаспорт, и мы просим обязательно выписку из Единого госреестра. Все это необходимо для определения обременений на данную собственность: не заложена ли она, не продана ли и т. д. Также при заключении договора мы просим паспортные данные. Если договор не заключен, то оценка не легитимна. Затем договариваемся о встрече на объекте. Туда выезжает оценщик, проводит инспекцию, мы называем ее идентификацией. Затем на основании данных, полученных при осмотре объекта, проводим анализ собственности и анализ рынка, — допустим, рынка жилья в Петербурге за определенный период времени.
— Как много времени занимает оценка?
— Случаи бывают разные, но в среднем оценка квартиры занимает около трех дней.
— Оценка действительна полгода, но все мы были свидетелями экстремального роста цен на рынке недвижимости годичной давности. Как в таком случае производится оценка?
— Если клиент желает произвести переоценку в связи с изменившейся ситуацией на рынке, мы заключаем допсоглашение и производим корректировку цены.
— Сколько стоят услуги оценщика?
— По-разному. В зависимости от того, какая компания делает оценку и оценку чего она делает. Существуют межоценочные соглашения, устанавливающие минимальный диапазон цен, от которых отталкиваются участники рынка. Например, оценка стоимости квартиры в Санкт-Петербурге стоит от 3 тыс. руб. до 5,5 тыс. руб. Оценка встроенных помещений — от $500. Отдельно стоящее здание — от $1 тыс. Оценка какого-либо бизнеса обойдется клиенту оценочной компании в сумму от $3 тыс.
Если вы встречаете оценщиков или оценочные фирмы, которые называют меньшие суммы, скорее всего вам необходимо задуматься о качестве такой оценки.
— В каких случаях услуг оценщика не избежать?
— Фактически, профессиональная оценка необходима при любой сделке и является официальным документом. Отчет оценщика обязателен при получении ипотечного кредита, при организации компании этот отчет об оценке уставного капитала идет в регистрационную палату. Также он необходим при эмиссии ценных бумаг, при получении наследства.
Подводя итог, хотелось бы отметить, что и человек, и компания, имея в собственности какое-то имущество, зачастую не знают его реальную стоимость. Они могут лишь предполагать диапазон цен, в котором это имущество может быть продано, но настоящую рыночную стоимость может определить только профессионал. Это большая и сложная работа, в которой необходимо учесть все факторы и условия, и не всегда такая работа под силу непрофессионалу.
