Как правило, прогнозы экспертов относительно осеннего сезона на рынке недвижимости делятся на положительные и отрицательные: кто-то еще верит в оживление рынка с началом делового сезона, кто-то считает, что накопление долгов и ипотечных кредитов в очередной раз обрушат цену на квадратный метр, спровоцировав новый виток кризиса. Однако есть вероятность, что ни первый, ни второй сценарии не претворятся в жизнь.
Рынок недвижимости осенней порой может рухнуть вниз. Обвал вполне способны спровоцировать проблемы девелоперских компаний, у которых накапливаются долги и нераспроданне квартиры. Не меньшей угрозой является и волна ипотечных дефолтов, которая должна обрушиться на рынок уже этой осенью. О том, как именно ипотечная распродажа повлияет на цены и продаваемость остального жилья, строят предположения и журналисты, и эксперты, и все сходятся в одном: дефолты "накренят" рынок в сторону уменьшения средней стоимости квадратного метра.
В разгар лета на вторичном рынке Москвы во всех сегментах, классах и территориальных кластерах цены демонстрировали отрицательную динамику, отмечают эксперты "Аналитического консалтингового центра "Миэль" в своем отчете. По данным компании, в среднем, в июне, цены снизились на 1,9%, в июле снижение достигло 2,7%, и только в августе темп падения уменьшился более чем в 2 раза – до - 1,2%. Таким образом, средняя цена на рынке столицы по итогам летних месяцев снизилась на 6%, с 166,6 до 157,1 тыс. руб./кв. метр. За год – с августа 2008 по август 2009 - цены упали на - 13%.
Однако у рынка есть не только два вертикально-противоположных пути - вверх или вниз. Существует вероятность, что рынок недвижимости может застыть в своем "свернутом" положении. Лечь в дрейф. В пользу этой версии развития событий говорит совпадение на нынешнем рынке недвижимости двух противоположных тенденций: сокращения предложения и падения цен.
Причина, по которой на рынке может сократиться количество предложений, вполне ясна - строительство замедляется, и дефицит квадратных метров может стать реальностью уже в следующем году. Правда, это происходит на фоне увеличения количества предложений на вторичном рынке: упрямые продавцы недвижимости наконец прекратили "пережидать" кризис, и пытаются продать жилье уже сейчас, в нынешних непростых условиях. Однако все идет к тому, что емкость рынка недвижимости будет сокращаться.
"Эта тенденция становится основной для рынка нового жилья и предвещает резкое уменьшение емкости рынка – объемы строящегося и выходящего на рынок жилья минимизируются", - отмечает генеральный директор АКЦ "Миэль" Владислав Луцков.
А вот цены расти не будут: для этого нет объективных причин. Впрочем, рост цен, пусть даже и небольшой, только укрепит странное, никому не выгодное равновесие на рынке недвижимости, когда цены все еще слишком высоки для того, чтобы удовлетворить ожидания покупателей, но уже достаточно низки для того, чтобы не подкреплять стабильность девелоперских компаний.
Ситуация, когда покупатель и продавец так и не смогли условиться о справедливой, доступной цене на жилье, может привести к тому, что им придется идти к этому компромиссу долго, постепенно снижая планку своих требований, и устанавливать равновесие на рынке в несколько затяжных этапов.
Что это даст рынку недвижимости? Продолжение стагнации, отсутствие перспектив выхода из кризиса в ближайшее время и накопление неразрешенных проблем. Впрочем, если период "дрейфа" продлится недолго, то он может послужить оздоровлению рынка: постепенно, без колебаний, толчков и резких падений, цены на недвижимость могут быть выработаны самим рынком. Вопрос только в том, как данная ситуация на рынке жилья будет коррелировать с общей макроэкономической ситуацией.
