Не так давно в компании «Новое Качество» произошли кадровые перестановки. На смену ушедшего в Praedium Oncor International Михаила Геца руководителем департамента коммерческой недвижимости компании «Новое Качество» назначена Мария Копылова. Именно с ней мы решили поговорить о новых веяниях на рынке коммерческой недвижимости.
Почему в последнее время участились случаи ухода топ-менеджеров из крупных российских компаний?
Я думаю, что ротация кадров и ТОПов – это вполне нормальное явление для рынка коммерческой недвижимости. Сейчас просто все процессы немного ускорились.
Что изменится с их уходом?
Любые перемены могут даже благотворно сказаться на компании, конечно, если речь не идет о покидании всего управляющего состава, на котором держалась компания. Если говорить об изменениях в нашем департаменте, то после ухода Михаила Геца, могу сказать, что, в принципе, ситуация кардинально меняться не будет. Никаких кадровых перестановок и изменений не ожидается, а высокое качество услуг и индивидуальный подход при работе с каждым клиентом останутся неизменными.
Возвращаются ли инвесторы? Как изменился портрет инвестора?
Можно сказать, что инвесторы возвращаются на рынок, но уже с менее амбициозными ожиданиями и с гораздо меньшим бюджетом. Если раньше был запрос в бюджете (рассматривали проекты от 30 млн)портфель состоял из 50 или 100-миллионных проектов (в долларовом эквиваленте), то сейчас либо таких сумм просто нет у компаний, либо ими просто не готовы рисковать.
Какова доля частных инвесторов? Расскажите на примере вашей компании.
Обращений от частных инвесторов поступает достаточно много, особенно с лета, с конца весны. Их бюджет в среднем варьируется от $ 1,5 до $ 5 млн и интересует окупаемость в течение 4-5 лет. От общей массы заявок, поступающих в нашу компанию, доля таких инвесторов составляет около 20-30%. От крупных инвесторов сейчас мы видим меньше всего заявок.
Проходили ли через вас дистрессовые активы?
Да, бывают такие объекты. И сейчас их, естественно, больше, чем в докризисное время. Некоторые собственники находятся в стесненных финансовых условиях и вынуждены расставаться с некоторыми из своих объектов по достаточно низкой стоимости, но все-таки большинство стойко держатся, удерживая портфель наиболее ликвидных активов.
Такие объекты быстро реализуются на рынке?
Да, они долго не задерживаются на рынке.
Кто себя сейчас более уверенно чувствует себя на рынке - гиганты или небольшие игроки?
Мне кажется, что небольшим игрокам легче сейчас удерживаться на плаву. Например, к нам в последнее время поступает значительное количество звонков от предпринимателей и представителей малого бизнеса, желающих снять или купить помещение для небольшого салона красоты, ресторана или кафе. Можно предположить, что именно для этого сегмента сейчас наиболее благоприятное время развивать бизнес. Ряд действующих заведений перестал функционировать, и рынку нужны новые игроки. Видимо, несмотря на кризис люди все равно, а может, вопреки, хотят хорошо выглядеть и вкусно питаться.
Для маленьких игроков предусмотрены какие-либо льготы?
Просить какие-либо скидки они, конечно, могут. Но я не думаю, что у собственников предусмотрены какие-то специальные преференции для мелких компаний, это же бизнес. А чтобы небольшому игроку было легче ориентироваться на рынке, ему просто необходим адекватный профессиональный консультант. Милости просим!
В конце весны эксперты отмечали, что кардинальным образом изменилось отношение к арендаторам. Теперь собственники вынуждены идти им навстречу, разрабатывать программы лояльности. Какие изменения во взаимоотношениях с арендаторами останутся навсегда? Что еще произойдет здесь?
Я думаю, что слово «навсегда» не применимо к рынку недвижимости в целом, и к отношениям арендатора и арендодателя в частности. Мы уже наблюдали рынок арендодателя. Сейчас времена поменялись. Наверняка ситуация будет переворачиваться и еще не раз. Сейчас арендодатели вынуждены подстраиваться под арендаторов – улучшаются коммерческие условия: помимо скидок, сокращаются депозиты - если раньше каждый собственник запрашивал депозит, равный трем месячным арендным ставкам, то сейчас большинству достаточно лишь одной. Также теперь в договорах аренды предусматривают либо отсутствие повышения ставки в течение первых трех лет аренды, либо ее повышение в диапазоне 5-7%, тогда как ранее индексация составляла 10-20%.
Какие помещения сегодня наиболее востребованы?
Помещения с отделкой, вторичный рынок. Площадь где-то от 300 кв.м до 1000 кв.м. Популярностью как и ранее пользуются: центральные районы и юго-западное, западное и северные направления. На торговые помещения сейчас довольно большой спрос.
А какие помещения, наоборот, не востребованы сегодня?
Помещения без отделки и бывшие производственные помещения за Третьим транспортным кольцом. К тому же ценовой диапазон между B и C классом сейчас настолько минимален, разница составляет порядка $ 2 тысяч, что не лучшим образом сказывается на реализации объектов C класса.
Были ли в последнее время какие-либо крупные сделки в классе А?
Минувшим летом состоялось подписание договора компании «Аэрофлот» с Midland Development об аренде МФК Midland Plaza на Старом Арбате, площадью 7 тысяч квадратных метров. Часть компании с Ленинградского проспекта уже переехала, часть ожидается к февралю.
Как вы думаете, в ближайшем будущем следует ожидать повышения ставок аренды?
Какого-то повышения, я думаю, на рынке в ближайшее время не будет, но такого бешеного снижения, как раньше уже не предвидится. Ставки уже сформированы под текущий рынок.
Ожидаются ли массовый редевелопмент невостребованных объектов (новая разбивка на меньшие площади, переориентация скажем БЦ в гостиницу)?
Массового редевелопмента не ожидается. Это требует большого финансирования. Не знаю, кто из собственников будет готов пойти на это.
В своем отчете по итогам лета 2009 года вы очень оптимистично оцениваете рынок и прогнозируете рост сделок купли-продажи в сентябре. На чем основан ваш оптимизм? Или это шаманские пляски, чтобы завлечь клиента?
Оптимизм основан на том, что в сегменте купли-продажи часть наших клиентов начала быстрее принимать решения и переходить от стадии просмотра к стадии принятия решения и заключению сделок, что неудивительно, так как отложенный спрос сформировал привлекательные цены. Например, на иные особняки цены достигли минимального уровня - $ 4 000 за кв. метр.
Ситуация с переездом в меньшие по площади и более дешевые офисы стала меняться: компании начали присматриваться к более дорогим помещениям. Кроме того, уже сейчас есть по несколько претендентов на один и тот же объект, что свидетельствует о наметившейся активности на рынке. Длинных очередей, как раньше, пока нет, но от медлительных клиентов объекты могут благополучно «уплыть». Если у одних клиентов еще есть иллюзия, что цены будут и дальше опускаться, и на этом ощущении они начинают тормозить заключение сделки, то другие успевают приобрести «свой» объект. Просто надо чувствовать предел.
Беседу вела Анастасия Кременчук
Фото: realtyinmoscow.com
