Основная отличительная черта рынка коммерческой недвижимости в 2010 году - его стабилизация, которая в некоторой степени напоминает стагнацию. Компании «размораживают» и завершают ранее запущенные проекты, а вот новых придется еще подождать.
Несмотря на некоторое улучшение инвестиционной картины, существенных финансовых вливаний, на которые рассчитывали участники рынка, не произошло. Тем не менее, несмотря на то, что до возвращения на докризисный уровень еще далеко, и стоимость - по-прежнему основной критерий выбора объектов и услуг, все большую роль для покупателя начинает играть качество. Итоги III квартала на рынке коммерческой недвижимости, подведенные компанией «Фрагра» доказывают оживление рынка, но пока поводы для оптимизма самые умеренные.
За третий квартал на рынок вышло порядка 240 тыс. кв. м качественных офисных площадей. Этот показатель почти вдвое превышает количество площадей, введенных во втором квартале, однако сопоставим с прошлогодним объемом за тот же период. В частности, среди появившихся на рынке проектов: последние 3 офисных здания 1-й очереди технопарка «Nagatino i-Land», БЦ «Preo 8» на Преображенской площади, БЦ «Marr Plaza», реконструкцию нескольких зданий Mirland BC и др. Кроме этого, было объявлено о возобновлении активной маркетинговой кампании проекта «К2 Бизнес-парк» на 2 км Калужского шоссе (начало строительства первой фазы проекта намечено на весну 2011 года).
Среди качественных офисных объектов недвижимости в 2010 году на рынок вышли, в основном, объекты класса А – их доля составила 60%. Это соотношение можно считать рекордным за последние два года. Можно предположить, что в среднесрочной перспективе разрыв между новыми площадями класса А и В продолжит расти. К вводу заявлены такие высококлассные объекты, как МФК «Imperia Tower», 2-я фаза МФК «Город Столиц», БЦ «Легенда Цветного», БЦ «Линкор», БЦ «Diamond Hall», МФК «Саммит». Всего до конца года было заявлено о вводе в эксплуатацию еще порядка 400 тыс. кв. м офисных площадей. Если все объекты будут сданы в заявленный срок, появление такого количества площадей на рынке может повлиять на уровень вакантных площадей и, возможно, даже привести к падению ставок.
В течение года росло число сделок в офисном сегменте. В частности, стало известно, что БЦ «Домников» будет приобретен двумя компаниями: 2/3 площадей выкупит аффилированная с РЖД управляющая компания «РВМ Капитал», а оставшиеся 26 тыс. кв. м планирует приобрести Росбанк. Эта сделка хорошо иллюстрирует современные тенденции на офисном рынке, так как здание явно приобретается для собственных нужд, а не перепродажи. В то же время, несмотря на то, что появление нескольких собственников автоматически понизит класс здания, собственник готов пойти на это.
Средние ставки аренды в секторе увеличились в течение третьего квартала на 5% и продолжат расти в умеренном темпе, если не произойдет резкого увеличения предложения. На сегодня уровень вакантных площадей класса А достиг 18%, В и В+ — 17%. При этом весь год количество свободных высококлассных площадей сокращалось, между тем как заполняемость менее качественных офисов не претерпела изменений.
Рынок торговой недвижимости в третьем квартале развивался наиболее активно. Сентябрь ознаменовался открытием торгово-развлекательных центров «РИО» общей площадью 175 тыс. кв. м (GLA - 90 тыс. кв. м) в г. Реутов, «Маркос молл» и «Ключевой», открытие которых многократно переносилось, а также специализированного комплекса «Армада» площадью около 130 тыс. кв. м. До конца года запланированы к вводу еще порядка 600 тыс. кв. м торговых площадей, и все это – давно анонсированные и ожидаемые проекты, среди которых можно выделить ТРЦ «Mall of Russia» и «Гагаринский».
Также за последнее время проснулся интерес девелоперов к такому формату недвижимости, как outlet-моллы. Например, начата реконструкция ТЦ «Вэймарт», который в первом квартале 2011 года откроется уже как outlet-центр. Примерно в это же время на рынок должны выйти Brandcity и Outlet Village «Белая Дача».
Общая площадь концептуальных торговых объектов Москвы к третьему кварталу составила около 6,1 млн кв. м, или более 250 кв. м на 1000 жителей.
Средняя стоимость продажи торговых площадей на сегодня – $13 тыс. за кв. м, при этом в спальных районах цена «квадрата» начинается от $2500, а для наиболее ликвидных объектов может превышать и $30 тыс. Во многом рост цен не имеет объективных экономических причин, и объясняется, скорее, субъективными ощущениями продавцов.
Одной из немногих инвестиционных сделок года в торговом сегменте стала покупка инвестиционным фондом Vi Holding у компании Moon Invest торгового центра «Формат» общей площадью около 21 тыс. кв. м в г. Мытищи.
Уровень вакантных помещений в качественных ТЦ столицы - порядка 7%. Вышедшие на рынок в этому году объекты не испытывают проблем с заполнением. Средние ставки аренды составляют $1500-2000 для арендаторов галерей и $100-300 - для якорных арендаторов. Среди наиболее крупных сделок можно отметить аренду компанией Podium 6600 кв. м на первом этаже гостиницы «Москва».
В основных торговых коридорах уровень вакантных помещений по-прежнему варьируется в пределах от 7% до 10%, и спрос на них пока меньше, чем на площади в ТЦ. В то же время, если два года назад даже в основных торговых коридорах наблюдалась активная ротация арендаторов, сейчас ситуация снова стабилизировалась. Можно предположить, что рост ставок аренды, который наблюдался уже в I полугодии 2010 года, продолжится. По прогнозам компании «Фрагра», ставки на основных торговых коридорах могут вырасти к концу года до 20%.
Стоит отметить, что если до конца года, наконец, откроются все запланированные крупные торговые объекты, то в 2011 году существенного увеличения объема новых площадей ждать не стоит.
Многие девелоперы в третьем квартале заявили о планах строительства новых складов. А в эксплуатацию в этот отрезок времени было введено порядка 40 тыс. кв. м качественных складских площадей. Таким образом, общий объем складских помещений в Москве и Подмосковье на конец третьего квартала составил около 9 млн кв. м, из которых на долю качественных складов класса А и В пришлось около 6 млн кв. м. До конца года заявлено к вводу еще 350 тыс. кв. м. Впрочем, темпы строительства остаются низкими. Поэтому можно предполагать, что реально будет введено не более 285 тыс. кв. м. Речь идет, главным образом, о завершении проектов, начатых до кризиса. Среди исключений – индустриальный парк «Шматово» в 70 км от МКАД на трассе М4 «Дон», к строительству которого приступила MR Group. Проект реализуется в составе малоэтажного города-спутника Новое Ступино.
В отличии от других сегментов, на рынке складской недвижимости в третьем квартале активность несколько упала по сравнению с показателями первого и второго кварталов. Было куплено и взято в аренду 120 тыс. кв. м. Для сравнения за первые два квартала было поглощено порядка 290 тыс. кв. м.
Уровень вакантных площадей в сегменте снижался весь год и к сентябрю достиг показателя 8%. Третий квартал ознаменовался рядом сделок по аренде. Так, компания «Арконада» сняла 32500 кв. м складских площадей в логистическом комплексе класса А «А-Терминал» на 5 лет. Кроме того, компания TNT Express и ЗАО «Интеркомплекс» заключили договор аренды на 5 лет в складском комплексе Троице-Лыково. Арендуемая площадь складских помещений составила 10038 кв. м и 846,8 кв. м офисных помещений.
Арендные ставки весь год демонстрировали умеренный рост. Можно предположить, что общий рост ставок за 2010 год достигнет 8-10%. По последним данным, средние ставки на складские помещения класса А составили около $100-105 за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). В классе В — $80-90 за кв. м в год. Традиционно, ставки аренды складских помещений, близких к классу A, в пределах Москвы в среднем на 15-20% выше, чем в Московской области, класса B - на 10-12%. Средние цены продажи – от $1000 до $1500.
На складском рынке по-прежнему востребованы прежде всего малые площади (до 5000 кв. м). Тем не менее, доля вакантных площадей снижается. Ввиду трудностей с поиском финансирования наиболее привлекательная схема для девелоперов сегодня - строительство built to suite.
Фото: investgazeta.net
