Рынок эксплуатации недвижимости: А рентабельность-то серьёзная!

В 2005 году уровень рентабельности компаний, занимающихся эксплуатацией коммерческой недвижимости, в Петербурге составил порядка 15%, а в Москве – в среднем 20%.

По прогнозам экспертов рынков обеих столиц, рентабельность бизнеса по эксплуатации коммерческой недвижимости в ближайший год будет расти, потому что рынок эксплутационных услуг в России еще не сформирован. Однако впоследствии в условиях конкурентного рынка можно ожидать падения рентабельности этого бизнеса, как в Петербурге, так и в Москве.

«В условиях усиления конкуренции среди эксплуатирующих компаний участники рынка начнут демпинговать,- считает Евгений Якушин, директор по эксплуатации управляющей компании «Бекар» – Кроме того, собственники коммерческой недвижимости будут уделять все больше внимания качеству услуг, и эксплуатирующим компаниям придется больше вкладываться в оказание услуг своим клиентам. Кстати, подобная ситуация сейчас складывается на рынке управления коммерческими объектами – качество управления ставится во главу угла»

Игра без правил

Значительно ускорить формирование рынка эксплуатации коммерческой недвижимости может появление федеральных стандартов в этой области. Сейчас на рынке не существует общих правил игры, а российская система стандартизации обошла стороной услуги по эксплуатации. В связи с этим, собственники объектов опасаются обращаться к аутсорсинговым компаниям, и в 90% случаев предпочитают доверять эксплуатацию своих зданий собственным фирмам, закрывая глаза на качество оказываемых ими услуг.

Однако число объектов, к управлению которыми будут приглашаться специалисты, будет расти с каждым годом. Среди эксплуатирующих компаний, которые будут привлекать собственники, наиболее ценны будут эксплуатирующие фирмы со штатом высококвалифицированного персонала с опытом работы в этой сфере, с западным подходом к управлению и с хорошей репутацией.

Если на рынке консалтинга в области коммерческой недвижимости в Петербурге уже появились московские компании, то рынок услуг по эксплуатации на сегодняшний день москвичи еще не освоили. Евгений Якушин предполагает, что в 2007-2008 годах в северной столице ожидается настоящий бум на рынке эксплуатации. По его мнению, именно в это время Петербургом заинтересуются крупные московские эксплуатирующие компании. С ним согласны и сами столичные игроки.

Западные игроки, в частности, компания «Питер Дусманн» появились в Петербурге пока только на рынке эксплуатации жилья. В «Бекаре» уверены, что приход иностранных компаний на рынок эксплуатации коммерческой недвижимости – дело времени. С одной стороны, наличие четких стандартов эксплуатации, поставит иностранцев выше российских эксплуатирующих компаний, деятельность которых не стандартизирована. С другой стороны, иностранные стандарты нужно будет адаптировать к российской действительности, что может занять много времени и отнять массу сил.

Сегодня на рынке эксплуатации коммерческой недвижимости работает в Москве – порядка 50-60 компаний, из них 10 крупных, а на рынке Петербурга – 20-30 компаний, а из них крупных – 4.

Без опыта не «входить»

Войти на рынок эксплуатации коммерческой недвижимости, на первый взгляд, просто. Евгений Якушин оценивает барьер входа на рынок в смешную сумму - $20 тыс. Правда уточняет, что при этом новоиспеченная компания уже должна иметь договор на обслуживание объекта – офисного или торгового центра площадью порядка $10 тыс. «Войти на рынок, не имея опыта работы – практически из разряда фантастики, - уверен он. – Опыт работы в службе эксплуатации или управляющей компании, принадлежащей владельцу одного или нескольких объектов коммерческой недвижимости, должен быть не менее пяти лет. Отсутствие опыта приводит к серьезным финансовым потерям».

Те компании, которые сейчас работают на рынке эксплуатации – это выходцы из управляющих компаний, которые ранее были созданы собственниками недвижимости.

Годовой оборот компании, работающей в области эксплуатации коммерческой недвижимости и обслуживающей один объект коммерческой недвижимостью площадью 10 тыс. кв.м, составляет, по оценкам «Бекара», порядка $300 тыс. Срок окупаемости при этом составляет всего лишь год.

Риски велики

Тем не менее, даже для профессиональной компании риски велики. Сейчас важно не столько войти на рынок, имея в арсенале обслуживание 1-2 объектов, сколько стать сетевой компанией. Причем сетевая компания – это не только наличие договоров с более чем пятью собственниками. Сетевик – это, прежде всего, собственные стандарты и автоматизация работы, профессиональная команда, которая постоянно повышает свою квалификацию, специальный soft и т.д. За такими компаниями – будущее».

Между тем, все участники рынка сходятся во мнении, что у новичков, вышедших из профессиональной среды, сейчас есть шанс: они могут воспользоваться как позитивным, так и негативным опытом первопроходцев и не допускать тех ошибок, которые допустили пионеры. 12340