Многочисленные предсказания грядущего кризиса способствовали тому, что даже традиционный летний спад активности на рынке оказался не столь ощутим, как в прежние годы. А цены на жилье по некоторым позициям даже приблизились к докризисному уровню. О своем видении ситуации на вторичном рынке жилья БН рассказал генеральный директор АН «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов.
– Сергей, в сезон отпусков работа идет не бойко?
– Это как сказать. Принято сравнивать с аналогичным периодом прошлого года, но как раз прошлым летом спад особенно не ощущался. Потому что тогда рынок оживал после прошедшего кризиса. Было много обращений в агентство, много сделок.
В этом году мы ожидали, что, как обычно бывает в спокойные годы, где-то в июле произойдет спад активности. Однако чувствительный спад был только в начале этого месяца, а затем опять рынок зашевелился.
– Вы хотите сказать, что, несмотря на сезон отпусков, покупают и продают жилье как в обычное время?
– Почти так. Видимо, ожидание нового кризиса, прогнозируемое в многочисленных материалах СМИ, подтолкнуло многих людей, у которых есть накопления, вкладывать средства в недвижимость, так как это один из наиболее надежных способов.
Появлению таких ожиданий во многом способствует Сбербанк, который уже отменил все возможные скидки и увеличил ставки по ипотечным кредитам. Он является флагманом на вторичном рынке недвижимости – около половины ипотечных сделок идут через Сбербанк. Следовательно, за ним потянутся и остальные банки.
– Пойдет ли покупатель в банки, которые сейчас закручивают гайки?
– Видимо, пойдет. Платежеспособный спрос вырос. Вообще, ипотечные заемщики – самые перспективные покупатели. Особенно в Петербурге, где дефолтных квартир ничтожно мало в отличие от некоторых других регионов.
– А с чем это связано?
– Петербургские банки более тщательно, скрупулезно проверяют заемщиков.
– Ситуацию на рынке определяет только ипотека?
– В основном – да. По нашим наблюдениям, 40-50% сделок проходят по ипотеке. Плюс существуют цепочки, где происходит два-три обмена, но конечная сделка все равно ипотечная. Так что банки участвуют в гораздо большем числе сделок, чем 50%.
– Как в этом году вели себя цены на вторичном рынке жилья в Петербурге?
– Весной был довольно приличный рост. Сейчас, последние пару месяцев, цены стабилизировались. Хотя все это не касается такого сегмента, как комнаты. Они всегда исключение из общего правила. В кризис они сильно дешевеют, но, когда ситуация стабилизируется, спустя какой-то интервал снова начинают расти в цене. И вот именно этим летом наступил момент, когда на фоне общей стабилизации подорожали комнаты. Если взять среднюю комнату, 14-16 кв. м в 3-4-комнатной квартире в доме старого фонда, то к лету она подорожала с 1,3 до 1,4 млн руб.
– К слову о комнатах. Насколько активно сейчас идет процесс расселения коммунальных квартир? Допустим, в сравнении с докризисными временами.
– Процесс идет, но, конечно, расселений уже меньше. Дело в том, что улучшение гражданами жилищных условий, в том числе тех, кто готов продать комнату в коммуналке для того, чтобы приобрести отдельную квартиру, сильно зависит от государственных субсидий. Однако городские программы по содействию гражданам в решении этой проблемы заработали всего лишь за год-полтора до кризиса. Вот тогда действительно расселение коммуналок представлялось делом перспективным, и было много сделок. Затем, в кризис, все свернулось, а сейчас уже и субсидий выдается меньше, они урезаны. Но все равно возможность для расселения коммуналок есть.
– Еще один сегмент дешевого жилья – хрущевки. Есть ли спрос на них?
– Не сказал бы, что интерес к таким покупкам как-то заметно вырос. Интерес к хрущевкам в последнее время сильно упал из-за появления хорошей альтернативы – квартир-студий. Цены на хрущевки растут медленнее всего, но квартиры в них все равно мало покупают. Люди предпочитают взять чуть большую сумму в кредит и купить студию.
В хрущевках сейчас более-менее востребованы двухкомнатные квартиры, а те, кто ищет «однушку», чаще всего это одинокие люди или молодые семьи, предпочитают немного доплатить, но купить студию.
– А как обстоит дело с брежневками?
– В основном это тоже панельные дома, и спрос на них очень низкий. Кирпичных брежневок меньше. Часто это кооперативные дома, которые поддерживались в хорошем состоянии. Вот на них есть спрос. Причем, как ни странно, такие брежневки очень востребованы людьми, покупающими квартиры не для того, чтобы жить там, а чтобы сдавать внаем. Невысокая цена и приличное состояние делает их для рантье хорошим объектом вложения денег.
– Помнится, как во время кризиса часто звучала фраза «рынок достиг дна». Потом, когда цены медленно ползли вверх, заговорили о новой отметке – «докризисном уровне»…
– Уже появились типы жилья, по которым цены близки к нему. Например, по однокомнатным квартирам в панельных домах 137-й серии в Приморском районе цена практически сравнялась с ценами лета 2008 года. То же можно сказать о брежневках Калининского и Фрунзенского районов.
– Есть ли типы жилья, на которые цена уже выше, чем была до кризиса?
– На однокомнатные квартиры небольшого метража в новых кирпично-монолитных домах цена уже выше, чем в 2008 году. Все зависит от района. В пользующихся спросом Приморском, Выборгском цены уже выше. А взять Фрунзенский или Красносельский – там докризисный «потолок» еще далек.
