Рынок девелопмента в России переживает период становления. От того, как сложится на нем расстановка сил, напрямую зависит дальнейшее развитие. Успех, перспективы, выход на международный уровень, интерес западного бизнеса - все это во многом определяется именно сейчас. Группа РТМ, стремясь стать одним из лидеров, планирует выйти на качественно новый уровень девелопмента.
По мнению специалистов группы, будущее этого рынка за комплексными продуктами, предоставляющими людям возможность жить, работать, совершать покупки в пределах одной территории или комплекса зданий. Поэтому разработанную ранее стратегию строительства многоформатных торговых центров РТМ дополнила двумя по-настоящему уникальными для России концепциями. Первая - так называемые проекты Mixed-use. Вторая - проекты комплексной застройки жилых микрорайонов.
Но обо всем по порядку. Mixed-use по классификации Международного сообщества девелоперов (Urban Land Institute) в буквальном смысле означает "проект, получающий доход от трех и более функциональных назначений, имеющих независимый спрос". Проще говоря, речь идет о едином комплексе, сочетающем современные и удобные жилые дома, офисы, торгово-развлекательные центры, гостиницы... Сочетание может быть любым, главное, чтобы самостоятельных объектов недвижимости "под одной крышей" было три и более.
В мире идея Mixed-use эксплуатируется довольно давно и успешно. К ярким примерам ее воплощения можно отнести Kuala Lumpur City Center в малайзийском Куала-Лумпуре, Jin Mao Tower в Шанхае (Китай), японский Canal City Hakata, английские Canary Wharf и Mailbox. В России такие проекты пока в диковинку. Они считаются наиболее сложными в исполнении, но при этом вызывают пристальный интерес девелоперов. Отечественная архитектурная мысль не стоит на месте. И даже получает международное признание. Например, на форуме MIPIM-2007 в Каннах российские проекты Mixed-use вошли в число номинантов.
Достоинства Mixed-use широко известны. В первую очередь, это максимально эффективное использование земельного участка под застройку, а земля, как известно, сегодня дорогой товар. Поставленный во главу угла принцип сочетание нескольких функций позволяет использовать территорию с максимальной отдачей, экономя при этом ресурсы. А это выгодно как девелоперу, так и инвестору - ведь затраты снижаются, а капитальная стоимость проекта возрастает. Кроме того, Mixed-use позволяет диверсифицировать риски: как бы ни сложилась ситуация на местном рынке коммерческой недвижимости, хотя бы один сегмент будет востребован с максимальной долей вероятности. Максимальное удобство такого формата для потребителей дает еще больше гарантий того, что проект будет востребован и популярен. И, наконец, если дело совсем не пошло, всегда сохраняется возможность для перепрофилирования с минимальными расходами и в кратчайшие сроки.
Казалось бы, что сложного: изыскивай средства, подрядчиков, строй и получай прибыль. Но если бы это было так, комплексами Mixed-use уже давно бы обзавелись все, кто жаждет легких денег. Сложностей здесь не в пример больше, чем в реализации любого стандартного проекта, и справиться с ними по силам лишь настоящим профессионалам. Проблемы поджидают девелопера как на стадии проектирования, так и в ходе реализации. Особого подхода требует обустройство парковочных зон и подъездных путей, планировка входов и выходов, внутреннее зонирование пространства, прокладка сетей и коммуникаций. Не стоит забывать и об ограничениях (СНиПах), с которыми почти наверняка придется столкнуться при реализации проекта. Трудности могут возникнуть с выбором концепции, продвижением, позиционированием, управлением, эксплуатацией… Комплексы Mixed-use имеют большой износ по сравнению с обычными многофункциональными комплексами, а затраты на поддержание их в рабочем состоянии на порядок выше.
Группа РТМ - один из девелоперов, сумевших обойти все "подводные камни". Один из проектов, уже готовых к реализации, предполагает строительство комплекса на участке до 5 га в центре города. В него будут входить офисные помещения, гостиница, апартаменты, торговый центр, спортивные и оздоровительные объекты, кафе, рестораны. Серьезное конкурентное преимущество - привлечение в качестве арендатора одного из ведущих мировых гостиничных брендов. Это повысит имидж и рыночную стоимость комплекса. Земельный участок при реализации такой модели используется максимально эффективно - на 1 кв м земли можно будет построить до 5 кв м коммерческих площадей при условии 7-этажной застройки. Если этажность увеличить, то эффективность может быть и выше.
Мировой опыт позволяет ожидать роста стоимости площадей в проектах Mixed-use на 20-30%. Привлекательность комплекса для арендаторов и потребителей очевидна, а это дает основания считать, что затраты окупятся довольно быстро. А в дальнейшем он будет приносить немалую прибыль. Сегодня РТМ уже достигла предварительных договоренностей с якорными арендаторами, а соглашение о стратегическом партнерстве с крупным гостиничным оператором находится в стадии подписания.
Еще один передовой проект РТМ - комплексная застройка жилых районов. Он подразумевает строительство в черте города на участке от 100 га крупного торгово-развлекательного комплекса широкого формата, с большой крытой развлекательной зоной. Эта идея пока не имеет аналогов в России. ТРЦ будет окружать жилой микрорайон, расположенный недалеко от крупной магистрали. "Приманкой" для будущих жильцов станет проживание в экологически чистом районе, развитая инфраструктура, экономия времени, всевозможные программы, облегчающие покупку недвижимости.
Как и в случае с Mixed-use, здесь есть достоинства и недостатки. К первым относятся снижение себестоимости за счет более дешевого землеотвода и подключения к коммуникациям, стабильный краткосрочный доход от продажи жилья и долгосрочный - от ТРЦ, рост капитализации компании. Такие проекты позволят РТМ участвовать в федеральных жилищных программах, а это уже выход на принципиально новый уровень. Сложности - поиск достаточно большого земельного участка, длительный срок реализации проекта, повышенные требования к техническим показателям ТРЦ за счет развлекательной составляющей и к соблюдению мер безопасности.
Однако у РТМ есть все возможности победить объективные трудности. Прежде всего, за счет тщательно продуманной схемы финансирования, подразумевающей грамотное сочетание собственных и заемных средств. С последними проблем не ожидается: группе доверяют ведущие российские и зарубежные финансовые структуры. В ходе IPO, состоявшегося около года назад, ее активы приобрели игроки с именем, такие, как JPMorgan Funds, Merrill Lynch, Morgan Stanley и другие. Компания сумела консолидировать активы, чтобы управлять ими максимально продуктивно. На 31 декабря 2007 года рыночная стоимость портфеля составила 790,2 млн. долл. США, что на 30,5% выше аналогичной оценки на 28 февраля 2007 года. К 2010 г рыночная стоимость коммерческой недвижимости РТМ достигнет 1,43 млрд долл. Компания успешно и в срок рассчитывается по долговым обязательствам, при этом количество последних регулярно снижается. В РТМ уверены: комплексные продукты, соединяющие в себе несколько составляющих и обладающие высокой добавленной стоимостью, очень перспективны. И их не только можно, но и нужно разрабатывать.
