Марина Маркарова, управляющий партнер и генеральный директор компании MAYFAIR properties, поделилась с редакцией PRO Недвижимость своим видением ситуации на рынке аренды.
После тяжелой зимы на рынке недвижимости наступила "оттепель". А какие изменения внесли летние месяцы в развитие ситуации на рынке?
В данный момент в преддверии осени рынок недвижимости как будто замер. С одной стороны, это хорошо, потому что после почти полугодового, можно сказать, безумия наступило относительное спокойствие: ценовая стабилизация поддерживается стабильным курсом валют, прекратилась бесконечная коррекция цен, которой был отмечен период конца 2008 - начала 2009.
С другой стороны, анализируя ситуацию, можно отметить, что это спокойствие скорее напоминает "затишье перед бурей". Все игроки рынка недвижимости, надеясь на лучшее, ждут дальнейшего развития событий. Все равно как американские горки: спустившись с очередного подъема, поднимаешься наверх и на несколько секунд аттракцион застывает на высоте перед спуском, перехватывает дыхание, все сидят и ждут... Только американские горки более предсказуемые, чем рынок недвижимости в России.
Это точно. А, скажите, как за последние полгода изменилась ситуация на рынке аренды?
Что касается аренды, то ситуация на рынке уже дважды сильно менялась. Первое изменение было связано с началом финансового кризиса: падение спроса при переизбытке предложения, весомое снижение цен (20-40%). Изменения, уже можно сказать, "классические" для пика кризиса. К весне сложилась картина, конечно, не удручающая, но, тем не менее, достаточно печальная.
Каким же было второе изменение?
Весенние месяцы принесли не только оптимизм в ряды игроков рынка недвижимости, но и откорректировали ситуацию на рынке аренды: за "мертвый" период начала 2009 года огромная часть клиентов, собирающихся продавать квартиры, резко переквалифицировалась в арендодатели, так что количество сдаваемых квартир увеличилось на порядок. "Новоиспеченные" арендодатели, в первую очередь, были заинтересованы сдать квартиру, чтобы она не простаивала, поэтому они не стремились к запредельным ценам рынка. Таким образом, на рынке увеличилось предложение, но сокращение арендных ставок сказалось на изменении круга клиентов, что в свою очередь привело к увеличению спроса.
Что в свою очередь изменило соотношение спроса-предложения...
В принципе, да. Однако, в отличие от рыка продаж элитного жилья это изменение не было столь сильным Спрос на аренду снизился значительно меньше, чем на покупку жилья, в среднем - на 30%.
Во-первых, по причине того, что многие потенциальные покупатели превратились в потенциальных арендаторов: кто-то больше не может себе позволить купить квартиру из-за больших финансовых потерь в кризис, практически исчезла ипотека - объемы ипотечного кредитования сократились в 6 раз, а кто-то просто ждет дальнейшего падения цен, т.н. "второй волны". Во-вторых, многие иностранные компании сильно обновили штат своих сотрудников, за счет специалистов, которых они раньше не могли себе позволить, и, как следствие, эти новые сотрудники ищут себе новые квартиры.
Ваша компания занимается элитной недвижимостью. Во время кризиса изменения в этом секторе происходили так же как на всем рынке или были какие-то существенные отличия?
Конечно, ситуация на рынке элитной недвижимости развивалась во время кризиса немного по иному сценарию, нежели на рынке эконом жилья. Так, например, резкое падение цен во время кризиса в первую очередь коснулось квартир эконом-класса, а элитное жилье по причине своей эксклюзивности стало терять в цене не сразу. Но при этом стоит отметить, что спрос на жилье эконом-класса пострадал меньше в процентном соотношении, чем спрос на элитное жилье, что объясняется его большей доступностью.
Элитное жилье, в основном, снимает достаточно ограниченная группа людей, чьи бюджеты заметно сократились из-за кризиса...
Да, конечно, нашими клиентами является "высший эшелон" крупных компаний, сотрудники иностранных компаний. Для многих из них конец 2008 года принес большие разочарования: отсутствие бонусов, сокращение штата и бюджетов на личные расходы. Но, надо заметить, что сейчас ситуация стабилизировалась, поэтому спрос заметно растет. И, как следствие, арендодатели уже не так легко идут на уступки. Если в зимне-весенний период во время переговоров можно было договориться о дополнительных скидках (порядка 10-15%), то сейчас такая практика встречается все реже.
Насколько изменились арендные ставки за последние полгода?
Снижение арендных ставок доходит до 30-40%, при этом наибольшее падение зафиксировано в высоком бюджете (15-20 тысяч долларов). Наибольшим спросом пользуются квартиры в ЦАО бюджете 3500 - 5000 долларов, на них цены упали не намного (10 - 15%). Сложнее сдаются квартиры в бюджете выше 10000 долларов (цена упала на 30 - 40%).
А как изменился "высший предел" цен?
Например, то, что да кризиса стоило 50 тысяч долларов, теперь стало стоить 30 тысяч. Конечно, встречаются цены и выше, но это объясняется тем, что хозяева просто совсем не понимают ситуацию на рынке аренды недвижимости.
Принес ли кризис какие-то радикальные изменения? Например, прерывание контрактов аренды или изменение арендных ставок во время кризиса до окончания договора аренды?
Сейчас ситуация такова, что хозяева по своей воле не прерывают контракты, так как финансовая нестабильность заставляет их быть значительно лояльнее к своим нанимателям. Ставки, если и меняются в течение срока аренды, то только в сторону уменьшения. Из-за постоянной коррекции цен, связанной с изменением курса валют, большинство иностранных компаний договаривается фиксировать арендные ставки в рублях. Стоит отметить, что это является одной из главных тенденций рынка аренды в последнее время.
