Поведение рынка аренды оказалось вполне привычным для начала года: зафиксирован рост спроса и предложения на фоне стабильных цен
В I квартале 2008 г. на рынке аренды московских квартир существенного увеличения ставок зафиксировано не было. Среднее значение по городу выросло на 0,5% в рублях, или 2,2% в долларах, составив 56 856 руб. за месяц, или $2399
Спрос со стороны нанимателей жилья за первые три месяца 2008 г. вырос почти на 20%. Устойчивые арендные ставки на фоне резкого повышения стоимости московских квартир (за I квартал более чем на 10% в рублях, на 15% — в долларах) переориентировали ряд потенциальных покупателей жилья на его аренду. На 20% увеличилось и количество сдаваемой недвижимости. Предложение пополнилось как за счет жилья, приобретенного по ипотеке (возврат части кредита за счет доходов от аренды — вполне распространенная практика), так и благодаря квартирам, ранее задействованным для краткосрочной аренды на период новогодних каникул. Доля объектов бизнес-класса в общем объеме предложения сдаваемых квартир составляет сейчас 60%, востребованного жилья экономкласса — 35%. Примерно 5% относится к элитной категории.
По удорожанию несколько опередили среднерыночное значение квартиры экономкласса, показав увеличение рублевых ставок на 0,8% (в долларах — 2,5%), до 28 179 руб. в месяц ($1189). По объектам в бизнес- и элитном сегментах прирост оказался наименее значительным — 0,3% (2%), соответственно до 62 473 руб. ($2636) и 256 932 руб. ($10 841). В разрезе административных округов Москвы наиболее заметно — до 2,6% (4,3%) — подорожала аренда квартир в ЮВАО и ЮАО: до 34 269 руб. ($1446) и 36 981 руб. ($1560). А в престижных ЦАО и ЗАО, где средние ставки достигали 85 726 руб. ($3617) и 67 099 руб. ($2831), рост был в пределах 0,2% (1,9%).
Предпосылок существенного отклонения от этой динамики нет. Заметного роста ставок традиционно можно ожидать к концу лета. По итогам 2008 г. средняя стоимость аренды жилья в Москве может увеличиться не менее чем на 15-20%. Доходность от сдачи в аренду московских квартир сейчас составляет 6-7% годовых. С учетом увеличения стоимости самой недвижимости предоставление жилья внаем продолжает оставаться вполне выгодным.
Алексей Кудрявцев
руководитель аналитической службы «МИАН — агентство недвижимости»
ЭКСПЕРТ
Цены на жилье и арендные ставки растут в противофазе. Желая сохранить доходность при стагнации на рынке, собственники повышают арендные ставки. Но в начале года жилье сильно подорожало, что могло скорректировать темпы прироста арендных ставок. Платежи от арендатора сейчас смогут покрыть в среднем 60-80% регулярных выплат по ипотеке, а при первоначальном взносе от 30% — полностью избавить от них заемщика. Доходность от сдачи в аренду по итогам 2008 г. прогнозируется на уровне 7%, с учетом прироста стоимости недвижимости доход окажется на уровне 20-25% годовых.
Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU
ИНВЕСТОР
В развитых странах сдача жилья в аренду — стабильный, надежный, но консервативный в плане прибыльности источник дохода. На московском рынке произошел перекос всей ценовой политики. С одной стороны, на росте арендных ставок отражается увеличение стоимости квартир, с другой — ценовые уровни уже вышли на психологический рубеж покупательской способности и спроса. В ближайшие 3-4 года рынок должен стабилизироваться, и тогда потенциальную доходность от аренды можно прогнозировать на уровне 9-10% годовых.
Геннадий Залко, гендиректор УК «Регионгазфинанс» (под управлением в ЗПИФах недвижимости — 1,6 млрд руб.)
