Что будет с рынком апартаментов в этом году? Что ждет проекты, запланированные до ноябрьского постановления московского правительства как чисто апартаментные комплексы? Как запрет на строительство апартаментов как отдельных капитальных объектов сказался на уровне цен в существующих проектах?
Александр САМОДУРОВ, руководитель NAI Becar Apartments:
Рынок апартаментов как сегмент попадет в 2015 году под двойной удар: с одной стороны экономический кризис, с другой - ноябрьский запрет на строительство апартаментов как отдельных капитальных объектов, увеличение налоговой нагрузки, пересмотр налоговых ставок, изменения в градостроительном кодексе. Все это приведет к снижению покупательской активности и объемов строительства апартаментов в целом.
Девелоперы, которые разрабатывали проекты до ноябрьского постановления, по нашим оценкам, порядка 20% реконцепциируют в жилье, 50% станут гостиничными объектами (в том числе апарт-отелями, например, отели среднесрочного проживания Vertical), остальные будут предлагаться как «офисы повышенной комфортности».
В конце прошлого года из-за ситуации на валютном рынке и ноябрьского постановления большинство апартаментов в Москве ощутимо подорожали (на 5-25% в зависимости от проекта). Важно отметить, что большинство проектов сохранили инвестиционный потенциал.
Ирина ДОБРОХОТОВА, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»:
По итогам года на столичном рынке реализуется свыше полумиллиона квадратных метров апартаментов, объем предложения составляет 96 корпусов с общим количеством лотов 8 тыс. единиц. При этом именно данный сегмент показал в 2014 году самый выраженный рост цен - на 17,8% до средней отметки 262 400 руб.
Разумеется, проектам, находящимся на стадии реализации, запрет уже не опасен, в то время как перспективные проекты, включающие апартаменты, могут подвергнуться пересмотру. Например, апартаментные комплексы в рамках редевелопмента промышленных зон, которые планируются к выводу на рынок в 2015 году. Однако кризисные экономические условия приведут к тому, что часть проектов, находящихся на бумажной стадии, с большой долей вероятности будут заморожены. Поэтому в ближайшее время мы вряд ли будем свидетелями резкого роста количества проектов апарт-комплексов на рынке.
Стоит отметить, что сейчас апарт-комплексы занимают небольшую долю рынка апартаментов и являются менее освоенной нишей, чем апартаменты в рамках капитальных объектов, поэтому уровень конкуренции здесь не столь высок. Увеличение числа проектов апарт-комплексов будет способствовать повышению качества данного типа недвижимости, в том числе, с точки зрения инсоляции, уровня инфраструктурной обеспеченности.
Что же касается спроса и цен, то, во-первых, пока прошло недостаточно времени для того, чтобы оценить эффект от введения запрета, во-вторых, гораздо более ощутимое влияние на рынок в настоящее время оказывает неблагоприятная экономическая конъюнктура. Влияние кризиса на рынок апартаментов проявляется по-разному: в ряде переоцененных проектов цена квадратного метра снизилась по сравнению с концом 2014 года, в других проектах отмечается рост стоимости квадратного метра. В связи с возможным замораживанием перспективных проектов возможно снижение темпа вывода новых проектов на рынок, что приведет к снижению объема предложения. С другой стороны, всплеск ажиотажного спроса, спровоцированный резким повышением ключевой ставки в декабре прошлого года, затухает. Потребители будут по-прежнему стремиться сохранить свои сбережения, поэтому мы не ожидаем значительного снижения спроса в этом году, несмотря на введение запрета.
Также напомним о введении нового налога на недвижимость. Согласно новым нормам апартаменты будут облагаться налогом в зависимости от категории, к которой будут отнесены: оформленные как гостиничные помещения – по ставке 0,5% от кадастровой стоимости, оформленные как нежилые помещения – по ставке до 2% от кадастровой стоимости.
Владимир БОГДАНЮК, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet:
На уже реализуемых проектах выход данного постановления никак не отразился, ибо закон обратной силы не имеет, и уровень цен традиционно корректировался по мере повышения стадии строительной готовности. В целом постановление может способствовать сокращению числа проектов с апартаментами в среднем в два раза, поскольку для возведения объектов гостиничного типа такой вид разрешенного использования земли должен указываться в документации на участок застройки, а далеко не все площадки для этого подходят. На рынке апартаментов также неизбежно скажется ухудшение экономической ситуации в стране, что также может стать причиной уменьшения объема предложения в этом формате.
Ольга КУЗНЕЦОВА, вице-президент RED Development:
Текущий год станет определяющим в судьбе рынка апартаментов. В первую очередь это связано с тем, что будет дано точное определение апартаментов, которого раньше фактически не существовало. Проекты нового строительства, планировавшиеся ранее как комплексы апартаментов, будут переводиться либо в формат жилья, либо в гостиницы. Останутся на рынке и многофункциональные комплексы, сочетающие в себе офисные пространства и апартаменты. При этом на уже реализующиеся проекты новые правила никак не повлияют, поэтому корректировки цен вследствие изменений в законодательстве возможны только через 2-3 года. Стоит отметить, что в большинстве своем объекты с апартаментами соответствуют всем нормативам для жилых помещений – из-за высокой конкуренции на рынке недвижимости социальная инфраструктура является обязательным атрибутом любого сравнительно крупного комплекса. Поэтому серьезных изменений в проекты застройщикам вносить не придется.
Думаю, что в 2015 году большинство девелоперов не будет выходить на новые площадки – приоритетом для них станет завершение уже начатых проектов.
Главным драйвером на рынке станет сохраняющийся дисконт на апартаменты относительно квартир. Дать толчок рынку может и сбалансированная политика государства и московской администрации относительно ипотеки и других финансовых инструментов, позволяющих покупать недвижимость в рассрочку. Ипотека под 18% и выше по сути является заградительной мерой. Мы специально для замены ипотеки разработали программу двухлетней беспроцентной рассрочки, также мы готовы продавать апартаменты с минимальным первоначальным взносом – всего 10%. Кроме того, на всех наших комплексах цены переведены в рубли еще в 2014 году. Дополнительный толчок развитию сегмента может дать приравнивание, даже частичное, апартаментов к жилью и снижение налоговой нагрузки на их собственников. Пока же часть из них облагается налогом 2% - апартаменты в составе административно-офисных комплексов, а другая, подходящая под определение «иные здания и помещения» - 0,5%. Однако необходимо учитывать, что налог взимается с кадастровой стоимости, а она пока еще не полностью соответствует рыночной. Зачастую это приводит к тому, что экономия, полученная при покупке апартаментов относительно цены квартиры, позволяет компенсировать повышенный налог на горизонте в сто и более лет.
