Нестабильность в банковской сфере и валютные колебания вызвали значительное оживление на рынке недвижимости. По оценкам экспертов, такая активность продлится еще несколько месяцев. После этого ожидается стагнация продаж, а при неблагоприятном развитии ситуации в экономике — сокращение спроса.
Количество сделок купли-продажи жилья не для постоянного проживания в Москве и Московской области в последнее время увеличилось. По различным оценкам, сейчас количество инвестиционных сделок составляет 15–20% общего числа. О повышении инвестиционного интереса свидетельствует рост спроса на квартиры высокого ценового сегмента, считают эксперты. «Если рассматривать цены на жилье в контексте типов домов, то меньше всего просели в цене современные монолитно-кирпичные дома (на 0,8%), которые опять же относятся к высокому сегменту и обычно больше интересны инвесторам. А, например, жилье в центре Москвы и вовсе оказалось единственным сегментом, в котором был зафиксирован рост цен в долларовом выражении — на 1,1%», — рассказал «Газете.Ru» руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Поскольку классического инвестиционного интереса рынок недвижимости не представляет с 2008 года из-за ценовой стагнации, эксперты объясняют текущий ажиотажный спрос проблемами в банковском секторе и валютными колебаниями. С ноября прошлого года активизировались покупатели недвижимости, которые в нестабильной ситуации ищут альтернативный способ вложения денег.
По наблюдениям компании «Домус Финанс», в отдельных подмосковных проектах каждая новость об отзыве лицензии у банка сейчас приводит к росту показателя продаж на 3–5%.
По данным компании «Инком-Недвижимость», резкое увеличение количества сделок купли-продажи наблюдалось в декабре и январе. По сравнению с прошлым годом число сделок выросло примерно на 30%. «Но, замечу, это не привело никоим образом к росту цен, все эти операции — рублевые. Люди поспешили вложиться в недвижимость. Фактически, надо понимать, в долларах квартиры подешевели и поэтому стали востребованы в рублях. Это касается и новостроек, и вторичного рынка», — считает директор управления вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома.
По оценкам экспертов, опрошенных «Газетой.Ru», нынешний всплеск интереса к покупке недвижимости краткосрочен. «Стремление некоторых граждан вложить деньги в недвижимость сохранится еще несколько месяцев. Когда все, кого текущая ситуация с банками и курсами валют нервирует, переложатся в недвижимость, ажиотаж спадет, возможна даже стагнация с продажами, как это было в начале осени 2013 года», — пояснил «Газете.Ru» директор аналитического центра «Гдеэтотдом.ру» Александр Пыпин.
При этом платежеспособность населения ограничена, и при ухудшении макроэкономической ситуации и проблемах в сфере трудоустройства спрос на квартиры может замедлиться.
«По итогам первого квартала, вероятнее всего, мы увидим рост цен на 3–5% вслед за инфляцией и более высокую активность инвесторов. И если рубль не начнет отыгрывать свои позиции, то, я думаю, мы увидим снижение и инвестиционной, и покупательской активности.
А летом-осенью, скорее всего, начнется стагнация. К тому моменту банки наверняка ужесточат требования и повысят ставки. И вот тогда начнется коррекция вниз», — говорит генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. «Жилье не демонстрирует того роста цен, который наблюдался до 2008 года, поэтому не интересует инвесторов, рассчитывающих на существенную прибыль. К тому же ограниченный платежеспособный спрос среди реальных покупателей в целом не даст ценам значительно вырасти. Поэтому рост инвестиционного спроса, скорее всего, непродолжительное явление», — полагает Репченко.
Наибольшую доходность от вложения в недвижимость можно получить при покупке квартиры в новостройке. По данным компании «Континет», рост стоимости недвижимости, приобретаемой на этапе котлована, к моменту получения собственности составляет 20–35%. Срок строительства составляет до 2,5 года. В отдельно взятых проектах, реализация которых осуществляется в районах, где запланировано улучшение транспортной инфраструктуры (открытие новых станций метро), стоимость квадратного метра дополнительно увеличивается на 15–20%, считает руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ» Александр Энгель.
Учитывая, что инвесторы стараются заходить в проект не на этапе котлована, а после начала строительства и продавать квартиру до сдачи дома ГК, максимальная доходность в год может составить до 10%. При этом, отмечают эксперты, многие проекты изначально не являются инвестиционно привлекательными.
«В 2013 году большее число застройщиков выводило объекты на продажу по неинвестиционным, то есть высоким ценам, так как у них есть возможность привлечения текущего финансирования по другим каналам и нет необходимости высоких темпов продаж на начальных этапах строительства», — говорит Александр Пыпин.
По оценкам коммерческого директора ФСК «Лидер» Григория Алтухова, рост инвестиционных сделок может продолжиться при выходе крупных проектов по цене до 3,5 млн руб. на старте в радиусе до 10 км от Москвы.
