Рубль медленно, но верно вытесняет доллар с московского рынка недвижимости. Покупатели и продавцы начали переводить свои активы в отечественную валюту и с удивлением обнаружили, что они уже давно миллионеры. Оперировать числами с шестью нулями пока сложно, но очень приятно…
Еще в июле Госдума РФ приняла закон N48-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления требований к указанию стоимостных показателей». В частности, были внесены изменения в закон «О рекламе», согласно которым цены на товары в объявлениях о продаже должны указываться в национальной валюте. Впрочем, продавцы могут, наряду с рублевой, указать и привычную долларовую цену.
Все же рынок недвижимости очень консервативен, и покупателям сложно перестроиться на шестизначные числа. Ведь с самого появления в России в начале 90-х коммерческого жилья его стоимость всегда рассчитывали в долларах. Когда-то эта цена составляла в среднем $400 за квадратный метр, сейчас – ровно в 10 раз больше, но долларовые цены по-прежнему кажутся проще и нагляднее. Особенно выигрывают от этой практики продавцы новостроек, которым весьма удобно заманивать покупателей привлекательной ценой в у.е., но при этом устанавливать некий внутренний курс, доходящий до 33 рублей за «единицу».
Из-за этого сравнивать цены и анализировать рынок было очень непросто. Мало того, что курс доллара постоянно менялся, так еще и никогда не знаешь, какой «доллар» имеет в виду продавец – «центробанковский» или свой, «внутренний». Приходилось переводить цены в рубли по указанному курсу, а потом – обратно в доллары, но уже по курсу Центробанка. Что интересно, несмотря на сложность всех этих математических изощрений, аналитики упорно продолжали и продолжают оперировать долларовыми ценами. Ведь им-то новый закон не мешает, он касается только рекламы.
В последнее время «долларовая аналитика» выглядит особенно смешно. Рублевые цены на жилье застыли на месте и даже снижаются в отдельных сегментах, зато доллар стремительно падает, благодаря чему получается, что и долларовые цены вроде как растут. Такой вот парадокс. Впрочем, если доллар продолжит падение, аналитикам все же придется переходить на рубли, иначе потенциальные покупатели просто перестанут их понимать.
Еще одна характерная деталь: пока квадратные метры в Москве бурно дорожали, многие продавцы пытались установить цену в евро. Сумма в у.е. получалась ниже средней, что привлекало потенциального покупателя, а рублевый эквивалент – адекватным или даже более высоким. Иные, по примеру застройщиков, писали цену в долларах, но мелким шрифтом поясняли, что доллар у них стоит опреленную, повышенную сумму. Сейчас на рынке спад, и продавцы перестали «играть» с валютами и курсами, перейдя на выгодный покупателям слабый «центробанковский» доллар.
Впрочем, доллар на рынке недвижимости является не платежным средством, а лишь удобной единицей расчетов. До недавнего момента на вторичном рынке была распространена следующая практика: цена устанавливалась в долларах, все переговоры велись в долларах, в договоре также фигурировал доллар, но все расчеты производились в рублях по курсу ЦБ на день оплаты. Пока доллар рос, продавцам это было выгодно, сейчас ситуация обратная, поэтому владельцы квартир все чаще стремятся зафиксировать рублевую цену еще на этапе переговоров.
Что касается новостроек, то тут все гораздо проще. Статья 75 Конституции РФ гласит, что денежной единицей в Российской Федерации является рубль. А Гражданский кодекс устанавливает, что рубль является законным платежным средством, все расчеты и платежи в России должны проводиться либо в рублях, либо с применением рубля в качестве единого денежного эквивалента. Поэтому и застройщики, и другие юрлица (риэлторы, инвесторы), продающие новостройки, принимают от покупателя исключительно рубли – либо фиксированную цену, либо опять же по курсу Центробанка на день оплаты.
Таким образом, получаем противоречие, характерное именно для рынка недвижимости: расчеты в долларах, оплата в рублях. Кстати, в провинции эта практика гораздо менее распространена. Участники рынка в малых городах уже давно спокойно оперируют «миллионами», лишь Москва и Петербург продолжают держаться за неустойчивый доллар. Отчасти это объясняется еще одной столичной традицией – зарплаты у большинства сотрудников частных организаций устанавливаются в долларах. Однако, к чести работодателей, многие из них уже давно ввели твердый внутренний курс, поэтому фактически работники получают фиксированную рублевую зарплату, а доллары опять же используются лишь как условное обозначение.
Вероятно, в условиях укрепления рубля и ослабления доллара, последний и дальше будет вытесняться с рынка недвижимости вплоть до полного перехода на национальную валюту. По прогнозам экспертов, этот процесс может занять около 2-3 лет.
