Насколько вырастут цены на жилье в 2007 году? Стоит ли покупать квартиру сейчас или лучше чуть-чуть подождать??
Пожалуй, все эти вопросы волнуют многих. Ведь покупка квартиры – дело нелегкое, деньги копятся всю жизнь, а потому остаться ни с чем, поверив прогнозам псевдо-экспертов, совсем не хочется.
Попытаемся разобраться, откуда берутся цифры и насколько они достоверны.
Математические модели
Ряд экспертов, говоря о росте цен на недвижимость, ссылаются на методику, разработанную исследовательской группой "РЭА - Риск-менеджмент" при Российской экономической академии имени Г.В. Плеханова и экспертным центром Realty Monitor. Согласно данной методике, в построении модели изменения цен на недвижимость, специалисты пользуются официальной статистикой Росстата, прогнозами МЭРТ, а также различными аналитическими обзорами. Кроме того, авторы методики учитывают так называемые факторы риска, которые не исчисляются традиционным образом, и по которым невозможно найти объективные статистические данные.
По словам Михаил Чеготова, старшего риск-менеджера исследовательской группы, данная модель была проверена с помощью ретроспективного анализа по динамике цен в 2005 и 2006 года, а расхождение с фактическими цифрами составило от 1 до 5%.
По прогнозу, составленном на основе данного исследования предполагается, что рост цен на недвижимость в 2007 году составит 18%.
Вторая модель расчета роста цен на недвижимость, которую тоже достаточно часто используют эксперты, основана на методе негармонического анализа ценового тренда. Сущность предлагаемого метода сводится к переходу от изучения динамики исследуемой величины (собственно цен) к исследованию первой (приросты, или скорость роста), затем второй (скорость роста приростов, или ускорение роста цен) и т.д. производной – динамических рядов темпов прироста величин относительно аппроксимирующей функции предыдущего уровня.
В результате анализа колебания цен в период с июня 1990 по июнь 2006 года, исследователи приходят к выводу о цикличности развития рынка недвижимости, на основе чего и составляют прогноз роста цен. Согласно данным исследования, предполагается, что в 2007 году будет наблюдаться ценовая стагнация с возможной коррекцией вниз в размере 3-5% до осени 2007 года.
В результате получается, что, используя ту или иную математическую модель, можно получить совершенно разные данные, а, следовательно, факты и оценки можно легко подтасовать, все зависит от того, кто их использует и какие цели преследует.
Анализ соотношения спроса и предложения на основе опросов общественного мнения
Ряд исследователей, говоря о росте цен на жилье, в качестве одного из определяющих факторов выделяют сложивший дисбаланс спроса и предложения. Чем выше спрос и ниже предложение, тем выше цены, и наоборот.
Притом, оценивая спрос на недвижимость, эксперты нередко прибегают к опросам общественного мнения, данные которых порой сильно различаются.
Так, например, согласно опубликованному в начале марта исследованию Фонда "Общественное мнение", основная цель которого была выяснить, как изменилась ситуация с жильем после запуска многочисленных социальных жилищных программ государства, выяснилась парадоксальная вещь.
Несмотря на то, что треть участников опроса (32%) сказали, что за 2006 год там, где они живут, жилья было построено больше, чем в предыдущие годы, почти две трети (60%) сочли, что жилье стало менее доступным, а 27% респондентов утверждали, что для них ничего не изменилось.
В результате получается, что эксперты, чуть-чуть поразмыслив, приходят к выводам о том, что спрос уменьшается, предложение увеличивается, а, следовательно, цены должны падать.
В тоже время согласно данным опроса, опубликованным ВЦИОМ, 64% (из 1500 опрошенных) Москвичей и жителей Подмосковья считают, что их жилищные условия нуждаются в улучшении. Притом, почти треть опрошенных (31%) планируют приобрести жилье уже в этом году, что является вполне существенной цифрой, и не позволяет делать выводы о снижении спроса (а, следовательно, и о резком падении цен).
Соответственно, получается, что данные соцопросов, также как и применение математических методов исследования, можно легко обыграть в нужном ключе. Было бы желание.
Ну и, наконец, третий метод исследования динамики цен на недвижимость заключается в опросе экспертов
И уж тут мнения могут кардинально не совпадать. Если при анализе математических моделей или данных соцопросов мы хоть оперируем какими-то цифрами, пусть и не совсем достоверными, то при оценке экспертных мнений остается уповать лишь на личный опыт и компетентность конкретной персоны. Ведь сколько людей – столько и мнений.
Приведем всего лишь несколько высказываний, прозвучавших в течении этого года:
• Аналитики компании "Новая площадь": "Вторичный рынок: Мы ожидаем стабильного поведения рынка вплоть до конца февраля 2007 года. После новогодних праздников на рынок постепенно начнет действовать механизм отложенного спроса, который сформировался в момент ожидания коррекции. Цены возобновят свой рост, но на среднем уровне – 0,5-0,9% в месяц. В конце года рост цен ускорится до 1-1,3% в месяц. Таким образом, наш прогноз ценового увеличения на вторичном рынке Москвы за 2007 год составляет 12-16%". Первичный рынок: "наш прогноз на 2007 год это инфляционный рост цен. Общий уровень цен за год будет находится в диапазоне 15-25% (без учета укрепления рубля)".
• Заместитель гендиректора компании "Калинка-Риэлти" Алексей Сидоров: "рост будет, но не такой стремительный, как в прошлом году, и если в 2006 году говорили о 30-50% роста, то в этом году общий рост составит 15-20%".
• Директор по продажам агентства элитной недвижимости "Новое качество" Андрей Уфимцев полагает, что бизнес-класс и элит-класс дадут в 2007 году рост 20-25%.
• Павел Красивин, специалист по жилой недвижимости считает, что "в этом году масштабы строительства останутся на прежнем уровне, а вот объем социального жилья решено увеличить, по некоторым данным почти на четверть – на 24%, значит, предложение жилья на рынке резко сократится и квартиры могут подорожать за год от 30% до 50%".
• Алексей Семенов, заместитель руководителя экспертного совета Госдумы РФ по реализации нацпроекта "Доступное жилье": "думаю, что рост цен остановится на уровне 2-3% в месяц и, возможно, повторится ситуация лето-зима 2004-2005 гг, когда рост цен стабилизировался на этой отметке. В дальнейшем все будет зависеть от действий правительства по реализации нацпроекта. Если количество предложения нового жилья не увеличится, то возможен новый рост".
• По мнению пресс-секретая девелоперской компании "СИТИ-ХХI век" Сергей Лядова, рынок исчерпал возможности дальнейшего роста цен, и темпы их ежемесячного прироста какое-то время будут снижаться. <…> "Ажиотаж сменился стабильным и поступательным развитием".
• Тимур Баткин, заместитель генерального директора группы компаний "ДОН-Строй" считает, что говорить о какой-либо стагнации на рынке преждевременно.
• Даромир Обуханич, генеральный директор "Первой Ипотечной Компании", считает, что "Никаких предпосылок для возможного падения цен на рынке новостроек Москвы пока не предвидится. Но и резкого повышения цен на столичном рынке недвижимости тоже, по всей видимости, не будет. По нашим оценкам, рост цен на недвижимость в Москве в ближайшие месяцы сохранится, но в более-менее разумных пределах".
• Владислав Луцков, руководитель аналитического консалтингового центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" полагает, что "с большой долей вероятности мы можем предполагать следующее: рынок исчерпал возможности дальнейшего роста цен, и темпы ежемесячного прироста в ближайшие месяцы не превысят 1-1,5%". По его мнению, положительная динамика роста цен на вторичное жилье в будущем году все-таки сохранится.
• Алексей Зубец, руководитель департамента стратегического маркетинга ОАО "Росгосстрах": "Наши прогнозы поведения рынка недвижимости сбываются. Цены движутся вниз". По мнению Алексея Зубца, в Москве в данный момент остается значительное пространство для снижения цен на недвижимость. "Анализ показывает, что при сохранении нынешних довольно высоких темпов роста доходов москвичей и снижении средней стоимости московской недвижимости на 0,8-1,5% в месяц в рублевом исчислении баланс спроса и предложения на рынке столичного жилья наступит весной 2008 года.
• В свою очередь, первый вице-президент корпорации "БЕСТ-Недвижимость" Михаил Гороховский выразил мнение, что недвижимость сейчас не дешевеет, а даже немножко дорожает. "Потому что до этого она была привязана к доллару, а сейчас фактически стала рублевой", – объяснил свой вывод господин Гороховский. По его расчетам, цена на столичное жилье уже во второй декаде августа начнет подниматься. "С сентября по ноябрь спрос увеличится, скорее всего, процентов на 20% и, соответственно, вызовет некоторый подъем цен. 5%, максимум 10%".
• По мнению руководителя аналитического центра IRN.ru Олега Репченко, активность рынка к концу лета – началу осени постепенно восстановится, а цены перестанут снижаться: С точки зрения формальной статистики снижение заявленных цен будет невелико – около 0,5%-1% в месяц. Однако неявная коррекция стоимости жилья, выраженная в появлении скидок, возможности торга, рассрочек, а также игры с курсом доллара, оказывается заметно больше – порядка 5%-10%. Похоже, что подобная ситуация сохранится еще какое-то время". • А согласно мнению аналитика строительной компании "ДОН-Строй" Алексея Чугунова предполагается, что темпы роста цен составят 1,1-1,6% ежемесячно, что обеспечит к концу 2007 года 20% годовой прирост.
Таким образом, получается, что четкого мнения у экспертов нет: кто-то говорит о снижении цен на 3-5%, кто-то о росте на 20%, а то и 30%. Спрашивается, откуда эти данные и кому они выгодны. Если посмотреть на комментарии экспертов, то не сложно заметить, что наиболее часто мелькает цифра роста 20-25%, при этом, согласно индексам рынка недвижимости, регулярно публикуемых ИА DAILYSTROY, с января по май месяц цены на московскую недвижимость упали на 4%, что противоречит всем прогнозам.
Эксперты Аналитической службы ИА DAILYSTROY сколонны полагать, что интрига заключается в следующем: рынок недвижимости Москвы находится все еще в стадии становления, и сильно зависит как от макроэкономических факторов, так и от регулятивных воздействий государства, которые зачастую предугадать невозможно.
Для этого года единственная интрига – произойдет ли переход рынка со стандартного многолетнего тренда роста в 19-25% в среднем в год на более пологую тракеторию роста – то есть 10-12% годовых?
В последнем случае, разумеется, все эксперты окажутся "непопавшими в прогоноз". Впрочем, как показывает развитие анализа на рынке недвижимости, равно как и в процессе предсказания погоды – экспертам не привыкать.
Поскольку факторы, лежащие в основе роста цен, остались прежними, практически все аналитики говорят об одних и тех же цифрах. Разница только в тактических моментах – времени начала роста цен или величине коррекции.
