Аутлет – вид коммерческой недвижимости, который в России пока является «редким зверем». Между тем именно ему некоторые эксперты рынка предрекают большое будущее и широкие перспективы, причем и в кризис тоже. Разберемся, что представляют собой аутлеты, насколько они привлекательны и выгодны для инвестора.
Как все начиналось…
Первые аутлеты появились в Америке. Считается, что пионером в этой области стал Factory Outlet Center. Однако прообразы подобных площадок были еще раньше: в начале XX века некоторые фабрики в США продавали своим сотрудникам продукцию с дефектами или залежавшуюся на складе (как правило, одежду или обувь), а впоследствии такие распродажи устраивались для всех желающих.
Официальный (или профессиональный) аутлет Factory Outlet Center был открыт в 1936 году и торговал мужской одеждой марки Anderson Little. К 70-м годам центры распространились по всей стране. В 80–90-е годы аутлеты начинают открываться в Европе. Как рассказал директор департамента торговой недвижимости консалтинговой компании RRG Андрей Панфилов, здесь первопроходцами стали Великобритания и Франция. Причем, замечает эксперт, европейские магазины несколько отличаются от заокеанских, привлекая к себе посетителей в том числе более современным дизайном, хорошим сервисом. При этом аутлеты Старого Света поначалу были не столь масштабными. Например, открытый в 1995 году между Лондоном и Бирмингемом Bicester Village занимает территорию в 12 тыс. кв. м и включает около сотни магазинов известных брендов одежды, белья, обуви, парфюмерии, спортивных товаров, дизайна интерьера, а также зоны отдыха, кафе, рестораны.
Шопинг за 100 км? С радостью!
Что же такое современный аутлет? В словаре профессиональных терминов недвижимости, выпущенном Международным советом торговых центров, аутлет (outlet center) определяется как торговый центр, состоящий в основном из магазинов производителей, продающих товары своих марок со скидками. «Чаще всего это центр под открытым небом линейной планировки, хотя иногда эти центры могут быть крытыми и иметь сложную планировку. Радиус первичной зоны охвата может составлять 40–120 км» – так говорится в словаре.
Как пояснил директор департамента инвестиций компании «Миэль – Коммерческая недвижимость» Максим Брусов, основными особенностями формата является расположение обычно за городом, можно выделить такие разновидности, как outlet-mall (сбыт нереализованной продукции, включает небольшую развлекательную составляющую) и factory outlet (продажа товаров собственно от производителя). Первый тип, по мнению эксперта, наиболее популярен. Площадь аутлет-центра может значительно варьироваться и составлять от 3 до 30 тыс. кв. м и более. Аутлет-центры характеризуются высоким покупательским потоком: ежедневно он может составлять 10-15 тыс. человек на 10 тыс. кв. м. В Европе аутлеты обычно расположены между крупными городами рядом со скоростными магистралями.
По определению генерального директора компании Smart Property Константина Королева, «это нечто среднее между складом и супермаркетом». Поскольку внешне аутлет представляет собой недорогие площади без перегородок, с минимальным ремонтом и нижними требованиями по инженерной оснащенности. «Для него не так важно местоположение, хотя возможность нормального подъезда для покупателей находится не на последнем месте при выборе площадки», – говорит Королев.
Интересно, что покупателей не отталкивает и значительная удаленность таких торговых центров. «Широкий ассортимент, низкие цены, уровень сервиса аутлет-центра побуждают покупателей приезжать и за 100-200 км», – отмечает Андрей Панфилов. Приток покупателей обусловлен еще и тем, что на одной территории объединены сразу несколько магазинов в единый кластер. «Отдельно стоящий магазин не в состоянии генерировать достаточный поток посетителей, а то и вовсе существовать самостоятельно. Известно, что кластер из 10 магазинов привлекает покупателей больше не в 10, а в 15-20 раз. Соответственно растут оборот и прибыль», – объясняет эксперт.
«Свято место». Пока пустует
Как же обстоит дело с аутлетами в России? Пока неутешительно: классических центров такого типа практически нет. Максим Брусов считает, что к аутлету можно отнести торговый центр «ОК» на западе от МКАД. Андрей Панфилов уверен, что проект первого российского аутлета был только заявлен компаниями Fashion House Development и GVA Sawyer, купившими участок недалеко от аэропорта Шереметьево. Говорить об аутлетах в регионах и вовсе нечего.
Между тем формат признается игроками рынка как перспективный. Заместитель генерального директора компании Tri Granit Russia Марианна Романовская уверена, что торговля будет в ближайшее время на подъеме, в связи с чем успешным будет инвестирование в торговые центры.
Константин Королев также считает, что в ситуации кризиса популярность дискаунтеров и аутлетов должна резко вырасти. Это вызвано и растущим спросом на более дешевые товары и снижением спроса на товары последних коллекций. «То есть мы через сезон-два получим большие товарные остатки, чем обычно, поскольку не все сети могут точно спрогнозировать объем спроса в условиях такой нестабильной динамики рынков. Эти остатки поступят в дискаунтеры и аутлеты», – прогнозирует эксперт.
Андрей Панфилов согласен, что данный вид недвижимости перспективен и будет пользоваться популярностью, однако тому в России пока имеется несколько препятствий. Это, прежде всего, высокая стоимость самого строительства и большие сроки окупаемости такого проекта. Во-вторых, перечисляет эксперт, франшизой люксовых марок владеет узкий круг компаний (Bosco di Ciliegi, «ДжамильКо», Mercury, «Подиум», «Артс Групп», Crocus Int и др.). Каждая из компаний имеет свои стоковые магазины, но объединить их в единый аутлет-центр, считает Панфилов, нереально. Да и все-таки понятие аутлет-центра включает в себя продажу «от производителя», а не от посредника. Наконец, в России нет сетевых девелоперов с достаточным опытом реализации аутлет-центров.
Правда, все это не означает, что такие девелоперы не придут в эту незаполненную нишу из-за рубежа. Поэтому вероятно, что данный перспективный сегмент постепенно начнет заполняться с помощью иностранных «варягов».
Фото: kaefer-zeitung
